Hledat

Fotosoutěž Otevřená Praha Pořádá ESTAV.cz a Open House Praha.

estav.tvnový videoportál
Všechna témata

Spoluvlastnický podíl na nemovitosti: Dejte pozor na firmy odkupující vlastnické podíly. Jak předcházet problémům?

Máte dům či byt v podílovém spoluvlastnictví? Nejste sami. Podílové spoluvlastnictví často vzniká v rodině děděním či darováním ze strany rodičů svým dětem či vnukům. Druhou skupinou jsou případy, kdy si partnerský pár koupí nemovitost, aby si v ní zařídil společnou domácnost.
Spoluvlastnictví často řeší advokáti, ilustrační obrázek, zdroj: fotolia, minerva-studio
Zdroj: fotolia, minerva-studio

Spoluvlastnictví má i výhody

Výhodou spoluvlastnictví je, že na pořízení a údržbu věci nejste sami. Pokud máte se spoluvlastníkem dobré vztahy a jasnou dohodu o tom, kdo co užívá a kdo co platí, máte vyhráno. Jde o případ, kdy spoluvlastnictví stmeluje.

Spoluvlastnictví přináší i rizika. Jak s nimi pracovat?

Bohužel je také dost případů, kdy spoluvlastnictví vykopává mezi lidmi příkopy. Někdy se tomu dá předejít reálným dělením věci. Například vícegenerační dům se rozdělí na bytové jednotky ve smyslu „jedno patro se rovná jeden byt“. To je však možné jen tam, kde dělením vzniknou samostatné funkční celky s vlastními měřidly energií a dostatkem soukromí pro své uživatele. Některé domy, a prakticky všechny byty, však smysluplně rozdělit nejdou. Zároveň v rodinách nebývá dost hotovosti na to, aby nemovitost mohla zůstat v rukou jediné osoby, která ostatní příbuzné vyplatí. 

Radek Motzke, stavební advokát ve studiu estav.tv o rizicích spoluvlastnictví

Velmi často se stává, že staří rodiče vlastní dům či byt, který nelze reálně rozdělit. Chtějí v něm dožít a pak ho přenechat dětem. Pokud nic dalšího neřeší, s největší pravděpodobností nastane den, kdy jeden z rodičů zemře a dědí po něm přeživší rodič, který získá většinový podíl na nemovitosti, a jejich děti, které získají menšinové podíly. Potud vše v pořádku.

Jedno z dětí si však řekne, že nemá smysl mít menšinový podíl v nemovitosti, ve které už nebydlí. Právník mu poradí, že podle zákona žádný spoluvlastník nemůže být nucen k tomu, aby ve spoluvlastnictví setrval. Dítě se tedy rozhodne, že podíl promění v peníze, které investuje jinde. Ke zpeněžení vedou v zásadě tři cesty.

První znamená nabídnout rodiči, ať jeho menšinový podíl odkoupí. Pokud rodič koupit nechce nebo nemůže, má dítě možnost prodat podíl firmě, která se jejich výkupem zabývá. Třetí cestou je zažalovat rodiče o vypořádání spoluvlastnictví u soudu.

Zákon domluvu nechává na lidech

Možná si řeknete, že všechny tři postupy jsou drsné a nemorální. Nicméně zákon ponechává na lidech, ať si takovéto morální záležitosti řeší mezi sebou. Je to dobře, protože v některých případech může být požadavek na zpeněžení podílu legitimní. Například, když nemovitost neúnosně chátrá, rodič, ani děti nemají peníze na údržbu, ale rodič odmítá nemovitost prodat.

Pokud rodič nemá peníze na odkoupení menšinového podílu, je pro dítě nejjednodušší jej prodat specializované firmě. Dítě tak získá zhruba o 30 % méně, než je tržní cena podílu. Své peníze však bude mít hned a bez konfliktu. Jak se zachová firma vůči rodiči? Využije výše uvedené tři postupy ke zpeněžení podílu. Nicméně je dovede až do konce. Pokud rodič podíl od firmy nevykoupí a nebude souhlasit s prodejem nemovitosti, přijde na řadu žaloba. V konečném důsledku tak bude nucen nemovitost prodat, získané peníze si s firmou rozdělit a na stará kolena se vystěhovat.

Jak předcházet nepříjemným životním zvratům

Jak takové situaci předejít? Nejlepší je otevřenost a prevence. Není příjemné mluvit o smrti, porcování majetku a s tím souvisejících starostech. Je však lepší to udělat v klidu a předem, než o všem mlčet a doufat, že se „potom nějak dohodneme“. Rozdílná, často nevyřčená očekávání a rozrušení z úmrtí blízké osoby nejsou dobrým základem pro diskuzi. Nezřídka dochází ke sporům a zničení dosavadních dobrých vztahů.

Rodina by měla mít plán, co se bude dít, až jeden z rodičů/vlastníků zemře a druhý bude dědit společně s dětmi. Pokud rodiče chtějí mít jistotu, že v domě či bytě dožijí, měli by si zavčasu sjednat bezplatné věcné břemeno doživotního užívání nemovitosti, posílené o zákaz jejího prodeje, eventuálně o zákaz zrušení spoluvlastnictví bez jejich výslovného písemného souhlasu. Pozor, zákaz zrušení spoluvlastnictví lze sjednat maximálně na 10 let.

Břemeno i zákazy se budou automaticky vztahovat i na podíly. Vlastnictví nemovitosti by si však rodiče měli ponechávat jen do doby, dokud jsou schopni se o ni starat. Jakmile jim přestanou stačit síly, obvykle nemovitost darují dětem, zatíženou zmíněným břemenem dožití a zákazem prodeje. Měli by si ovšem ujasnit, zdali jsou děti schopné a ochotné věnovat domu či bytu potřebnou péči. Pokud se dosud do práce příliš nezapojovaly, není samozřejmé, že po svém obdarování začnou.

Mezigenerační předávání majetku by tedy měl být dlouhodobý proces, v němž si členové rodiny dávají jasně najevo, co jeden od druhého chtějí a co jsou pro sebe navzájem ochotni udělat. Přiblíží-li se čas, kdy má odpovědnost za nemovitosti převzít mladší generace, je lépe neformální ústní dohody převést do jasných písemných smluv. Není dobré čekat, až na dveře zaklepe obchodník s nemovitostními podíly.

K sestavení článku přispěli odbornými konzultacemi realitní makléři Jakub Hrbáč a advokátka Lenka Řehulová. Autor článku jim tímto děkuje.  

Radek Motzke

Advokát specializovaný na architekturu, stavebnictví a ochranu životního prostředí. Své rady zveřejňuje i na www.radekmotzke.cz.

Sdílet / hodnotit tento článek

Přečtěte si více k tématu Jak koupit bydlení

Česi plánují více rekonstrukce bydlení, zdroj: fotolia, zlikovec

Češi letos plánují spíše rekonstrukce, čtvrtina uvažuje o novém bydlení

Přes čtyřicet procent Čechů letos plánuje rekonstrukci bytu či domu. Navzdory stoupajícím cenám uvažuje bezmála čtvrtina lidí o pořízení vlastní nemovitosti, přičemž s bydlením je aktuálně spokojena necelá polovina oslovených. Vyplývá to z květnového průzkumu agentury Ipsos pro společnost Broker Consulting mezi více…

Brno, ilustrační obrázek, Zdroj: fotolia

Byty pro rodiny. Brno rekonstruuje nevyužitou ubytovnu

Brno chystá rekonstrukci nevyužívané ubytovny v Lomené ulici. Předpokládané náklady jsou přes 36 milionů korun, uvedl v tiskové zprávě primátorčin náměstek Jiří Oliva (ČSSD). V objektu je zhruba 40 bytů, město by je po opravách nabídlo mladým rodinám nebo matkám samoživitelkám. Brno nyní hledá firmu, která práce…

REKLAMA