Neformální diskuze pořádané v prostorách Capexus se účastnili Adam Greguš, strategický business consultant z JRD Real Estate, Vít Soural, CEO Flat Zone, technologického start-upu, který je členem společnosti Trigema a který se zabývá analýzou rezidenčních dat na českém a slovenském trhu, dále Radek Musil, zakladatel projektu Flatform a architektka Erika Bohatá z Capexus.
V Praze je v nabídce méně bytů k pronájmu
Z analýzy trhu firmy Flat Zone vyplývá, že je v současnosti například v Praze v nabídce zhruba 5000 bytů, což je nižší než běžná nabídka, která se optimálně pohybovala okolo 8000 bytů. Při covidové pandemii se naopak krátkodobě zvedla na téměř 15 000 bytů v důsledku uvolnění bytů sloužících pro krátkodobé nájmy, které jejich majitelé začali nabízet k dlouhodobému pronájmu. Nízká nabídka má za důsledek rychlejší růst cen, který meziročně vzrostl o 17 %. Průměrná cena je v dnešní době 410 Kč/m2, v institucionálním bydlení ještě o něco vyšší a to 570 Kč/m2. Institucionální bydlení je trend zažívající rozmach v posledních letech, kterým developeři reagují na rostoucí poptávku po nájemním bydlení a vstupují na trh se svými projekty, a to buď s byty, které měly být původně prodány, nebo vytváří již projekty primárně zaměřené na pronájem. Tím vzniká samostatný segment na trhu nájemního bydlení, který se výrazně liší od tradičního secondhandového trhu, zejména co se týče celkové kvality nabízených bytů a poskytovaných služeb.
Jak je to s nájmem v krajích?
Jak je na tom situace ve zbytku republiky? Zde jsou nejvyšší ceny nájemních bytů v jihomoravském kraji, kde je průměrná cena aktuálně 310 Kč/m2. Tuto průměrnou cenu zde navyšuje Brno, kde jsou ceny ještě vyšší. Druhým nejdražším je následně středočeský kraj, který ovlivňuje blízkost Prahy. Nejnižší ceny jsou pak v Ústeckém a Karlovarském kraji, kde se pohybují kolem 190 Kč/m2. Pokud se podíváme na celkovou cenu nájemního bydlení, tak Češi platí za bydlení průměrně 10-15 tisíc Kč ve všech krajích kromě Prahy, tam je to průměrně 22-28 tisíc korun. Pro porovnání koupě bytu u novostaveb v Praze se pohybuje okolo 150 000 Kč/m2.
Odborníci: Trh vyčkává v odložené poptávce
Ze zkušeností diskutujících se dá říci, že je na trhu s nemovitostmi odložená poptávka, protože s růstem úrokových měr, kdy jsou hypotéky méně dostupné, trh reagoval tak, že kdo nemusel prodávat, tak neprovával, jinak by prodával se ztrátou. Dá se očekávat, že se poptávka zvýší v souvislosti se snížením úrokové sazby. Banky, pro které jsou hypoteční portfolia důležitým aktivem a nechtějí přicházet o klienty, na to začínají reagovat a dělají maximálně vstřícné kroky, aby na ně dosáhlo co nejvíce lidí. Pomoci má i zrušení DSTI, tedy poměr mezi měsíční splátkou veškerých úvěrů proti celkovému čistému měsíčnímu příjmu. Pomáhají tomu sami i někteří developeři nabídkou garantované hypotéky. Aktuálně však v porovnání měsíční splátky hypotéky versus nájemné za srovnatelný byt vychází nájem na výrazně nižší částky, s čímž také souvisí příklon k nájemnímu bydlení. V budoucnosti, pokud se sazby opět sníží a tyto dvě ceny se začnou vyrovnávat, dá se očekávat opět změna trendu v bydlení.
Nájemníci i investoři si hlídají náklady na energie
Zajímavým krokem je i příklon k energetické šetrnosti budov a udržitelné výstavbě. Loňské neočekávané zvyšování cen energií se promítlo i do hodnocení nemovitostí potencionálními kupci nebo nájemníky, které zajímají následné běžné provozní náklady v rámci rozpočtu domácnosti.
Dotazy z řad klientů na energetickou náročnost jejich domů potvrzuje i Adam Greguš z JRD, která s tímto typem výstavby přišla na trh již před několika lety, kdy to bývalo spíše bonusem, než standardem jako dnes. Zájem o takové projekty je i v případě investiční poptávky. Pro budoucí pronajímatele je zásadní, jak je projekt úsporný, protože pokud se nájemce dívá na výdaj za bydlení jako na komplexní balík (celkovou částku), při snížení nákladů na energie tak může mít vyšší příjem z nájmu. Zásadní je to i pro institucionální investory, kteří při projektu s PENB horším než B mají u většiny komerčních bank problémy s půjčkou, případně by jí dostali s horšími podmínkami, čímž by se pro ně stal projekt nerentabilní.
Trend zmenšování bytů tlačí na kvalitnější dispozice od architektů
V rámci diskuze se narazilo i na téma, kterého si všímají i architekti ve své práci, a to trend zmenšování plochy bytů. Tento při dnešních cenách pochopitelný krok ale v kvalitním projektu musí být vyvážen o to pečlivějším návrhem dispozice tak, aby byla co nejvíce efektivní i pro kupujícího. Běžný byt s dispozicí 3+KK, který míval dříve 80 m2, může mít nově okolo 60 m2. Jak ostatně zmínil účastník setkání z řad developerů, potencionální kupce zajímá v první řadě dispozice, a poté až počet m2. O tomto trendu mluvila i architekta Erika Bohatá, pro kterou je navrhování chytrých řešení výzva.
Rozdíl v navrhování běžného a nájemního bydlení vidí především v tom, že nájemní byty jsou řešeny často až do posledního detailu, protože čím dál tím více lidí k němu přistupuje jako k určité „službě“, tedy hledá něco, co dostane jako kompletní balíček, který funguje a nemusí se o nic starat. Zmiňuje také trend posledních let, a to možnost práce z domova, který se odráží nejen v navrhování kanceláří, ale i domácností. Pracovní kout proto může být benefitem i pro potencionální zájemce o pronájem.
Rodiny s dětmi preferují více pokojů
Zároveň je však na trhu vidět i změna poptávky po větších bytech, respektive po bytech s dispozicemi 3+KK a 4+KK, byť mají nyní menší výměru než dříve. Je to dáno například tím, že nyní při dražších hypotékách nekupují lidé malé byty jako investiční, a zároveň nájemní bydlení zajímá širší spektrum lidí. Dnes se do nájmu nestěhují jen mladí lidé, ale i rodiny s dětmi. Na tuto změnu samozřejmě reagují i developeři a ustupují od většího počtu malých dispozic do 2+KK, které stavěli poslední desetiletí, k nabídce většího počtu vícepokojových bytů.
Sdílet / hodnotit tento článek