• ESTAV.cz
• Témata
• Sháníme bydlení
• Nájemní bydlení
• Spory vlastníka a SVJ s nájemcem investičního bytu. Jak jim zabránit

Dobrá zpráva je, že velké části těchto sporů lze předejít – nebo alespoň výrazně omezit jejich dopad. Klíčem je důkladná příprava ještě před tím, než nájemce do bytu vstoupí.

Typické spory

Zálohy na služby

Nejrozšířenějším tématem sporů je otázka, co a v jaké výši nájemce platí za služby.

Zákon umožňuje, aby si strany ujednaly, která plnění spojená s užíváním bytu zajistí pronajímatel, a pokud takové ujednání chybí, platí zákonný standard.[1] Za nezbytné služby, které pronajímatel zajistí i bez výslovné dohody, se podle zákona považují zejména dodávky vody, odvoz odpadních vod, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů a případně provoz výtahu[2].

Spory nejčastěji vznikají ve dvou rovinách. Zaprvé, nájemce odmítá platit zálohy v požadované výši nebo vůbec. Zadruhé, pronajímatel neprovede včas nebo správně vyúčtování služeb. Oba scénáře mají reálné právní důsledky.

Vlastník bytu (jako poskytovatel služeb podle zákona č. 67/2013 Sb.) má právo požadovat po příjemci služeb placení záloh na úhradu nákladů na služby. Výši záloh si strany ujednají, nebo o ní rozhodne družstvo či společenství vlastníků. Není-li takového ujednání ani rozhodnutí, určí poskytovatel zálohy jako měsíční podíl z předpokládaných ročních nákladů na služby z uplynulého roku, nebo podle posledního zúčtovacího období, anebo z nákladů odvozených z předpokládaných cen běžného roku.[3] Pronajímatel může zálohu v průběhu roku změnit v míře odpovídající změně ceny služby nebo z dalších oprávněných důvodů – změna musí být písemně oznámena a odůvodněna, jinak ke zvýšení zálohy nedojde. Účinnost nastává nejdříve od prvního dne měsíce následujícího po doručení oznámení[4].

Na druhé straně mince stojí povinnost pronajímatele zálohy řádně vyúčtovat. Pronajímatel je povinen skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby vyúčtovat za zúčtovací období a doručit vyúčtování příjemci služeb, tedy nájemci, nejpozději do čtyř měsíců od skončení zúčtovacího období.[5] Zmeškání tohoto termínu může tento nárok při jeho dalším vymáhání zpochybnit. Dluží-li nájemce splatné zálohy na úhradu plnění spojených s užíváním bytu, vzniká pronajímateli nárok na poplatek z prodlení z těchto dlužných záloh od jejich splatnosti do zaplacení, popřípadě do doby, kdy mělo být provedeno vyúčtování. Po datu, kdy mělo dojít k vyúčtování, se pronajímatel podle citované judikatury Nejvyššího soudu již nemusí domoci zaplacení samotných záloh.[6]

SVJ a pronájem investičního bytu: Může SVJ pronájmu bránit?

přečíst článek

Konflikty se sousedy a pasivita vůči SVJ

Nájemce může jiným obyvatelům domu a orgánům SVJ ztěžovat soužití různými způsoby – hlukem, nevhodným chováním ve společných prostorách či třeba ignorováním domovního řádu. Problém pro pronajímatele spočívá v tom, že on sám je členem SVJ a za chování svého nájemce nese odpovědnost.

Podle § 1176 občanského zákoníku vznikem vlastnického práva k jednotce vzniká povinnost řídit se pravidly pro správu domu a pozemku a užívání společných částí, jakož i zajistit jejich dodržování osobami, jimž vlastník umožnil přístup do domu nebo bytu. Jinými slovy: pronajímatel ručí za to, že nájemce bude pravidla dodržovat.

Pokud nájemce opakovaně narušuje soužití a vlastník na situaci nereaguje, může být SVJ konfrontováno s tím, že se proti konkrétnímu bytu obrátí s formální výstrahou. Na návrh osoby odpovědné za správu domu může soud dokonce nařídit prodej jednotky toho vlastníka, který i přes písemnou výstrahu porušuje své povinnosti způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníků jednotek.[7]

Méně nápadný, ale velmi prakticky komplikovaný problém nastává tehdy, kdy nájemce ignoruje komunikaci SVJ – neposkytuje správci domu základní informace, nehlásí počet osob v domácnosti nebo odmítá umožnit přístup k měřidlům.

Zákon ukládá nájemci povinnost oznámit poskytovateli služeb písemně a bez zbytečného odkladu změny v počtu osob rozhodných pro rozúčtování.[8] Pokud nájemce tuto povinnost nesplní, může být povinen zaplatit pokutu – ledaže by splnění povinností ve stanovené lhůtě nebylo spravedlivé požadovat nebo k nesplnění lhůty došlo zaviněním druhé strany[9].

Stejně tak zákon upravuje povinnosti vlastníka vůči SVJ ohledně oznamování nájemního vztahu. Vlastník jednotky je povinen oznámit bez zbytečného odkladu osobě odpovědné za správu domu jméno a bydliště osoby, které přenechal byt k užívání na dobu nikoli přechodnou, a počet osob, které budou mít v bytě domácnost.[10]

Krátkodobé pronájmy

Krátkodobé pronájmy přes platformy typu Airbnb jsou jedním z nejvíce konfliktních jevů v oblasti bytového nájmu posledních let.

Nejvyšší soud ve svém rozsudku ze září 2023 formuloval jednoznačný názor, že přenechávání bytu třetím osobám prostřednictvím internetových platforem typu Airbnb pro krátkodobé ubytování je porušením povinnosti nájemce řádně užívat byt v souladu s nájemní smlouvou a může být důvodem výpovědi nájmu pronajímatelem podle § 2288 odst. 1 písm. a) občanského zákoníku. To platí i v případě, přenechává-li byt třetím osobám k jiným účelům než k bydlení jeho podnájemce. Podle Nejvyššího soudu platí, že přenechává-li nájemce pronajatý byt třetím osobám k rekreaci nebo jiným zjevně krátkodobým účelům, užívá ho k jinému účelu než k bydlení, porušuje tím své povinnosti nájemce a dosáhne-li toto porušení takové intenzity, že ho lze hodnotit jako „hrubé", může mu pronajímatel nájem vypovědět.[11]

Nájemce odpovídá pronajímateli i za jednání osoby, které umožnil byt užívat[12], přičemž souhlas pronajímatele s podnájmem nájemce nezbavuje povinnosti užívat byt pouze k účelu, k němuž mu byl přenechán.

I pokud tedy nájemní smlouva podnájem obecně povoluje, nepokrývá tato klauzule bez dalšího krátkodobé ubytování turistů. Dá-li nájemce byt nebo jeho část do podnájmu třetí osobě bez souhlasu pronajímatele v rozporu s § 2274 nebo § 2275 občanského zákoníku, může tím hrubě porušit svou povinnost podle § 2276 občanského zákoníku.

Stanovy SVJ a povinnosti z rozhodnutí SVJ

Stanovy SVJ mohou omezovat způsob užívání bytů různými způsoby – od způsobu chovu určitých zvířat přes podmínky pro stavební úpravy až po pravidla pro provozování živnostenské činnosti v bytě. Pokud nájemce tato pravidla porušuje, ocitá se pronajímatel ve svízelné situaci: vůči SVJ odpovídá jako vlastník, ale kontrolu nad bytem má nájemce.

Shromáždění SVJ dále přijímá rozhodnutí, která jsou pro vlastníka závazná – schvaluje výši příspěvků na správu domu, způsob rozúčtování služeb nebo nutné opravy. Vlastník je povinen tato rozhodnutí respektovat, ale nájemce o nich nemusí vůbec vědět.

Výsledkem pak například bývá situace, kdy SVJ zvýší zálohy na provoz domu, vlastník tuto změnu nájemci včas neoznámí a zálohy, které nájemce platí, přestanou pokrývat skutečné náklady. Nedoplatek pak dopadne na vlastníka jako člena SVJ.

Vlastník jednotky je povinen platit zálohy na plnění spojená nebo související s užíváním bytu a má právo, aby mu osoba odpovědná za správu domu zálohy včas vyúčtovala.[13] Vlastník přispívá na správu domu a pozemku v poměru odpovídajícím jeho podílu na společných částech.[14] Tyto povinnosti nelze přenést na nájemce bez výslovné smluvní úpravy a bez znalosti zákonných limitů.

Preventivní opatření

Jasná nájemní smlouva

Základním preventivním nástrojem je nájemní smlouva, která neponechává nic na náhodě. Co by nemělo chybět:

• Odkaz na stanovy SVJ a domovní řád – nájemce by měl být s těmito dokumenty prokazatelně seznámen a podpisem potvrdit, že je obdržel a bere na vědomí.
• Výslovný zákaz krátkodobého ubytování – s odkazem na shora citovanou judikaturu Nejvyššího soudu je vhodné výslovně uvést, že nájemce nesmí přenechávat byt k rekreaci nebo krátkodobému ubytování.
• Výše a způsob platby záloh – smlouva by měla jasně stanovit zálohy a mechanismus jejich aktualizace.
• Oznamovací povinnosti nájemce – nájemce by měl být smluvně zavázán oznamovat pronajímateli změny v počtu osob v domácnosti a jakékoli skutečnosti rozhodné pro rozúčtování služeb. Tato povinnost vyplývá i ze zákona[15], ale smluvní zakotvení ji usnadní vymáhat.
• Smluvní pokuta a jistota – za konkrétní porušení povinností je možné sjednat přiměřenou smluvní pokutu, ovšem v zákonných mezích. Jistota a právo na zaplacení smluvní pokuty nesmí v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného.[16]

Komunikace: Trojúhelník vlastník – nájemce – SVJ

Vlastník by měl:

• Nájemci předat kontakt na osobu v SVJ (správce domu, předsedu výboru) a vysvětlit základní fungování společenství.
• Průběžně nájemce informovat o rozhodnutích shromáždění SVJ, která se ho týkají – zejména o změnách příspěvků, plánovaných opravách nebo nových domovních pravidlech.
• Udržovat aktivní kontakt s výborem SVJ a hlídat, zda z jeho bytu nepřicházejí stížnosti.

Zákon stanoví, že vlastník jednotky je povinen bez zbytečného odkladu oznámit osobě odpovědné za správu domu jméno a bydliště osoby, které přenechal byt k užívání na dobu nikoli přechodnou, a počet osob, které budou mít v bytě domácnost. To platí i v případě změny těchto údajů.[17] Splnění této povinnosti zároveň SVJ umožní mít přímý kontakt s nájemcem v běžných provozních záležitostech.

Kontrolní mechanismy

• Pravidelné prohlídky bytu – oznámí-li to pronajímatel předem v přiměřené době, umožní mu nájemce v nezbytném rozsahu prohlídku bytu za účelem provedení potřebné opravy nebo údržby, předchozí oznámení se nevyžaduje jen při nezbytném zabránění škodě nebo nebezpečí z prodlení.[18]
• Sledovat komunikaci SVJ – pronajímatel by měl aktivity SVJ sám aktivně sledovat.
• Vyúčtování – pronajímatel musí zálohy řádně vyúčtovat každý rok, přičemž vyúčtování musí být doručeno příjemci nejpozději do čtyř měsíců od skončení zúčtovacího období, zmeškání lhůty má negativní důsledky pro pohledávky pronajímatele.[19]
• Předávací protokol – dokumentace stavu bytu s fotografiemi tvoří základ pro případné spory při skončení nájmu.

Spory s nájemcem investičního bytu jsou zpravidla zbytečné – velké části z nich lze předejít lepší přípravou a důsledným nastavením nájemního vztahu již od počátku. Náklady na kvalitně zpracovanou nájemní smlouvu a průběžnou komunikaci jsou zlomkem nákladů soudního řízení. Zákon dává pronajímateli dostatečné nástroje – od výpovědních důvodů přes právo na řádné zálohy a jejich vyúčtování až po právo prohlídky bytu. Je žádoucí tyto mechanismy uplatňovat aktivně a včas, nikoli až ve chvíli, kdy spor již propukl.

1. § 2247 odst. 1 občanského zákoníku
2. § 2247 odst. 2 občanského zákoníku
3. § 4 zákona č. 67/2013 Sb., zákon, kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty
4. § 4 odst. 4 zákona č. 67/2013 Sb., zákon, kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty
5. § 7 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb., zákon, kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty
6. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 23. 3. 2016, sp. zn. 25 Cdo 1977/2015
7. § 1184 občanského zákoníku
8. § 12 zákona č. 67/2013 Sb., zákon, kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty
9. § 13 zákona č. 67/2013 Sb., zákon, kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty
10. § 1177 občanského zákoníku
11. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 9. 2023, sp. zn. 26 Cdo 2128/2023
12. § 2216 občanského zákoníku
13. § 1181 občanského zákoníku
14. § 1180 občanského zákoníku
15. § 2272 občanského zákoníku a § 12 zákona č. 67/2013 Sb., zákon, kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty
16. § 2254 občanského zákoníku
17. § 1177 občanského zákoníku
18. 2219 občanského zákoníku
19. § 7 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb., zákon, kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty

Sdílet / hodnotit tento článek

Související témata