Nemovitost ve společném jmění manželů
Společné jmění manželů vzniká uzavřením manželství.1 Společné jmění manželů můžete za trvání manželství modifikovat – zrušit, rozšířit, nebo mít sjednaný režim oddělených jmění. Pro modifikaci společného jmění je třeba vždy forma notářského zápisu. Pokud k úpravě společného jmění nedošlo, pak součástí společného jmění manželů je vše, co nabyl jeden z manželů, nebo čeho nabyli oba manželé společně za trvání manželství, avšak s určitými výjimkami specifikovanými v ustanovení § 709 zákona 89/2012 Sb., Občanského zákoníku (dále jen „OZ“). V případě nemovitostí není nikdy nemovitost ve společném jmění manželů, pokud byla nabyta darem, děděním nebo odkazem jen jednomu z manželů, případně byla pořízená z výlučného majetku jen jednoho z manželů. Pozor ale na to, když nemovitost, získali oba manželé darem do společného jmění manželů – podle judikatury taková nemovitost ve společném jmění manželů je.
Pokud se vás netýká žádná z výjimek a nemovitost jste nabyli za trvání manželství, je v ideálním případě nemovitost zapsána v katastru nemovitostí jako společné jmění manželů, ve výpise jsou uvedeni oba manželé a v části ALV listu vlastnictví je u vlastníků zapsáno společné jmění manželů formou zkratky „SJM“, což znamená, že nemovitost je ve společném jmění manželů. Případně může být dále uvedena zkratka „MCP“, což znamená, že manželé jsou sezdáni podle jiného právního režimu než českého. Nemovitost však může být ve společném jmění manželů, a přesto zápis v katastru nemovitostí nemusí odpovídat realitě.
Spoluvlastnický podíl na nemovitosti: Dejte pozor na firmy flipující vlastnické podíly. Jak předcházet problémům?
přečíst článekPan Novotný si koupil zahradu. Jak to bylo dál?
Průvodci problematikou pro nás budou manželé Novotní. Pan Novotný si od svého kamaráda koupil zahradu v malé vesnici, kam měl v plánu s manželkou o víkendu jezdit pěstovat zeleninu. Kupní cenu v částce 100 000 Kč uhradil ze svého účtu, kam mu každý měsíc chodila mzda v částce 30 000 Kč. Vyplacená mzda je podle zákona součástí společného jmění manželů. Účastníkem kupní smlouvy a návrhu na vklad práva vlastnického byl jen pan Novotný jako kupující. Katastr nemovitostí zapsal jako vlastníka pouze pana Novotného, a to i přesto, že byl ženatý a společné jmění manželů nebylo modifikováno.
Protože však pan Novotný uhradil kupní cenu za zahradu z prostředků ve společném jmění manželů, mohla by se paní Novotná domáhat odstranění nesouladu mezi stavem zapsaným v katastru nemovitostí a stavem faktickým. Podle zákona totiž nemovitost je ve společném jmění manželů Novotných a mezi stavem právním a stavem zapsaným v katastru nemovitostí je tudíž nesoulad. Paní Novotná by se mohla s manželem domluvit a řešit věc mimosoudně. Mohli by společně sepsat „souhlasné prohlášení manželů“ o tom, že nemovitost spadá do společného jmění manželů. Následně může sama paní Novotná, nebo pan Novotný, či oba dva manželé společně, podat návrh na vklad práva vlastnického pro oba manžele do katastru nemovitostí a chybu zápisu takto odstranit.
V případě, že by vztahy mezi manželi byly vyostřené a pan Novotný by souhlasné prohlášení odmítl podepsat (může jej podepsat i po rozvodu s paní Novotnou), mohla by paní Novotná podat na soud žalobu na určení toho, že nemovitost ve společném jmění manželů je. Současně by mohla podat návrh na katastrální úřad na zapsání poznámky spornosti vlastnického práva (spornosti vlastnického práva pouze pana Novotného).
Zapsání poznámky spornosti má velký význam v tom, že pokud by chtěl pan Novotný bez souhlasu/vědomí manželky nemovitost převést na jiné osoby a opravdu by ji převedl, pak budoucí nabyvatelé riskují, že paní Novotná se může vůči nim domoci neplatnosti převodu vlastnického práva. Pokud by však paní Novotná poznámku spornosti neuplatnila a poznámka spornosti by v katastru nemovitostí zapsána nebyla, neměla by paní Novotná vůči novým vlastníkům příliš mnoho šancí a nový vlastníci by o nemovitost nepřišli. Paní Novotná by se již nemohla stát vlastníkem takové nemovitosti. Zákon totiž počítá s tím, že kdo jedná podle údajů zapsaných v katastru nemovitostí, jedná v dobré víře a novým vlastníkům jednajícím v dobré víře by nemovitost nemohla být odebrána.
Jakým způsobem lze společné jmění manželů vypořádat?
Při rozvodu manželství se můžeme setkat s třemi možnými variantami vypořádání společného jmění manželů, které se vzájemně vylučují.2 První a zároveň i velmi preferovanou variantou, je vypořádání společného jmění manželů dohodou. Na okraj poznamenávám, že existence dohody o vypořádání společného jmění manželů je jednou z podmínek nesporného rozvodu, kdy důvodem je snaha motivovat manžele k uzavření dohody a předejít tak dlouhým a po všech stránkách náročným sporům o vypořádání společného jmění manželů. Pokud manželé, či rozvedení manželé nejsou schopni dohodu o vypořádání společného jmění manželů uzavřít, může na návrh každého z nich rozhodnout o vypořádání soud. Je důležité však mít na paměti, že uzavřít dohodu, případně podat soudu žalobu na vypořádání společného jmění je třeba nejpozději do 3 let od právní moci rozsudku o rozvodu. Pokud by bývalí manželé v této lhůtě společné jmění manželů nevypořádali, nastala by třetí varianta, a to právní fikce, dle které by se nemovitosti staly podílovým spoluvlastnictvím bývalých manželů, kdy každý z bývalých manželů by se stal vlastníkem ideální poloviny nemovitosti v katastru nemovitostí jako jejich společné jmění zapsaných3.
Hypotéční úvěr v rámci vypořádání společného jmění manželů
Ze statistik vyplývá, že zhruba každé druhé manželství končí rozvodem. Manželství v České republice vydrží přibližně 13,7 let.4 Hypotéční úvěr na koupi nemovitosti si však zpravidla sjednáváme na 30 let. Při vypořádání společného jmění manželů nesmí být dotčeno právo třetí osoby, proto vypořádání dluhů má účinky jen mezi manželi – není tedy závazné pro věřitele.5
Pan Novotný se rozvádí. Májí zahradu a byt
Pan Novotný měl vyjma zahrady s manželkou ve společném jmění manželů ještě byt zajištěný zástavním právem ve prospěch úvěrující banky. Po rozvodu manželství se manželé dohodli, že v bytě zůstane bydlet manželka paní Novotná s nezletilým synem. Paní Novotná se zavázala, že po rozvodu manželství bude splácet hypotéční úvěr a že tedy dluh vůči bance převezme.
Úvěrující banka však i nadále (v souladu se zákonem) vedla pana Novotného v úvěrové smlouvě jako spoludlužníka. Paní Novotná začala s úvěrující bankou jednat, oznámila jí, že nadále bude hradit hypotéční úvěr a zažádala o změnu hypotéční smlouvy. Úvěrující bance byl prokázán dostatečný příjem paní Novotné ke splácení hypotéčního úvěru a banka pana Novotného z hypotéčního úvěru nakonec vyvázala. Důležité je to, že banka nebyla povinna úvěr změnit a „vyvázat“ pana Novotného z úvěru. „Vyvázání“ jednoho z dlužníků je právem banky, nikoliv její povinností.
Pokud by si pan Novotný vzal úvěr na koupi nemovitosti ještě před manželstvím a nemovitost by byla výlučně v jeho vlastnictví, mohla se paní Novotná stát v důsledku refinancování takového úvěru za trvání jejich manželství spoludlužníkem. A to i tehdy, pokud by k nemovitosti žádné vlastnické právo neměla. V rámci vypořádání společného jmění manželů by pak paní Novotná mohla tuto situaci řešit jako tzv. vnos ze společného jmění manželů na výlučný majetek jednoho z manželů. Otázce vnosu ze společného jmění manželů na výlučný majetek jednoho z manželů se budeme podrobně věnovat v příštím článku.
Novotní měli rozestavěný dům. Stavba jako součást společného jmění manželů
Manželé Novotní začali ještě před manželstvím stavět rodinný dům: Pro posouzení, zda rodinný dům bude ve společném jmění manželů je rozhodné, v jaké míře rozestavěnosti se nachází stavba ke dni uzavření manželství. V době sňatku manželů Novotných byla stavba kvalifikována jako věc v právním smyslu a rodinný dům se tak stal součástí společného jmění manželů.
Pro posouzení stavby jako věci je rozhodné, zda je, cituji Rozsudek Nejvyššího soudu Nejvyšší soud ČR sp. zn. 3 Cdo 111/92: „stavba vybudována minimálně do takového stadia, v němž je již nezaměnitelným způsobem individualizována. Nejde-li o některou ze speciálních staveb (například stavbu podzemní), je možno vznik stavby klást do roviny s okamžikem, kdy je jednoznačně patrno dispoziční řešení prvního nadzemního podlaží.“
V případě, že by se jednalo již o věc v právním slova smyslu, pak by nemovitost byla ve vlastnictví toho z manželů, který nabyl vlastnictví originárně, tj. vytvořením věci. Druhý z manželů by se mohl domáhat vypořádání částky, která byla ze společného jmění manželů vynaložena na stavbu rodinného domu. Vypořádávala by se tedy investice z prostředků společných do výlučného jmění druhého manžela.
Pozemek pro stavbu získala paní Novotná darem
Pozemek, na kterém manželé Novotných stavěli, však získala paní Novotná darem od svých rodičů před uzavřením manželství. Pan Novotný, který není vlastníkem pozemku, se může s manželkou dohodnout a rozšířit společné jmění manželů i o tento pozemek, případně uzavřít s manželkou darovací smlouvu o darování ideální poloviny pozemku. Pokud však k dohodě mezi manželi nedojde a pozemek bude výhradně ve vlastnictví paní Novotné, a ta bude chtít ve sporu o vypořádání společného jmění manželů rodinný dům do svého výlučného vlastnictví, pak bude mít v rámci soudního procesu velké šance na úspěch. Je tomu tak s ohledem na záměr zákonodárce, aby se do určité doby staly všechny stavby součástí pozemku. Soudy dosud přikazovaly nemovitost ve společném jmění do vlastnictví toho z manželů, který byl vlastníkem pozemku.6
- Pokud jste manželem před vstupem do svazku manželského neuzavřeli předmanželskou smlouvu, podle které jste vznik společného jmění manželů vyloučili.
- K tomu blíže ustanovení § 736 OZ a následující
- § 741 OZ
- Dle údajů ČSÚ dostupných na webových stránkách: Aktuální populační vývoj v kostce | ČSÚ (czso.cz)
- § 737 OZ
- Rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 2405/2018 ze dne 18. 9. 2018 a Rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 180/2005 ze dne 29. 9. 2005
Sdílet / hodnotit tento článek