Ať už se jedná o rekonstrukci bytového jádra nebo výstavbu kancelářské budovy, stojí technický dozor na straně investora, hlídá kvalitu a šetří investované peníze. Jeho funkce není na stavbě vyžadována zákonem, najmout si technický dozor (TDI) je dobrovolné rozhodnutí investora.
Ze zákona nejsou na technický dozor kladeny ani konkrétní požadavky na kvalifikaci. Jde o službu primárně založenou na důvěře. Jako kritéria výběru mohou samozřejmě sloužit vzdělání, kvalifikace a zkušenosti v oboru týkajícím se stavebnictví a reference od spokojených klientů. Otázka, která by měla na první schůzce vždy padnout, se ovšem týká doporučených kroků při dozorování kvality. Dobrý technický dozor vám vyjmenuje alespoň těchto 10 kroků a nabídne vám, že je za vás bude provádět v rozsahu, který odpovídá charakteru stavebního projektu.
10 kroků při dozorování stavby
1. Kontrola projektové dokumentace
Technický dozor se investorovi vyplatí již v počáteční fázi, kdy existuje pouze architektonický návrh nebo projektová dokumentace – již ty může zkontrolovat nezávislý odborník a navrhnout případná zlepšení (a metody, jak ušetřit).
2. Výběr stavební firmy a smluvní vztahy
Druhá fáze je výběr stavební firmy, která se stane hlavním dodavatelem stavby. TDI může poradit, jak zorganizovat výběrové řízení a vybrat si dodavatele nejen nejlevnějšího, ale takového, který je schopen své závazky také dodržet. TDI pak pomáhá nastavit smluvní vztahy, protože právník často opomene spoustu technicko-ekonomických detailů. Zejména je nutné nastavit kvalitativní standardy a ekonomické parametry související s proplácením faktur, definovat jednotlivé etapy a harmonogram, kdy má k proplácení díla dojít.
3. Kontrola kvality provádění stavby
Každá etapa stavby si žádá jinou frekvenci kontrolních návštěv – například stavba terasy se zpravidla kontroluje dvakrát týdně, zateplení bytového domu třikrát i vícekrát za týden. Technický dozor investora by měl být předem informován stavbyvedoucím o všech důležitých etapách stavby a jejich harmonogramu. Kontroly tedy nejsou jen pravidelné, ale také předem naplánované – například konstrukce je nutné kontrolovat těsné předtím, než se zakryjí, jindy je technický dozor přítomen nejnáročnějším fázím stavby.
4. Stavební diagnostika
Správný TDI by měl mít k dispozici přístroje pro stavební diagnostiku. Nejrůznější termokamery, vlhkoměry, digitální úhloměry nebo křížový laser, díky kterým zjistíte, jestli vám někde nezatéká, neuniká teplo, nebo jestli nebudete mít v bytě křivé podlahy.
5. Přejímka provedených prací
Zodpovědností TDI je rovněž přejímka provedených prací, a to obvykle právě po jednotlivých etapách. Je to technický dozor, kdo schvaluje, že je možné proplatit po etapách stavební firmě faktury, že veškeré práce provedla v pořádku.
6. Provádění zápisů do stavebního deníku
Každá stavba musí mít stavební deník – úřední dokument, kde jsou veškeré informace o stavbě v časových souvislostech. Dozor dohlíží na to, aby byly všechny informace řádně zaznamenány: jaké bylo počasí, kolik pracovníků, jaká byla nasazena mechanizace atd. Zaznamenávají se také sporné situace a jejich řešení – zejména, když se zjistí, že část stavby nelze udělat tak, jak je navrženo v projektu. TDI hlídá, aby stavbyvedoucí nežádal neoprávněné vícepráce.
7. Organizace a vedení kontrolních dnů
V kontrolní den se schází investor, jeho technický dozor, projektant, architekt a stavbyvedoucí, a společně diskutují průběh stavby, fakturace a události, které se staly na stavbě. TDI hlídá, aby vznikl záznam, který se vám bude hodit při pozdějších řešeních případných nesrovnalostí.
8. Dodržování harmonogramu
Zpravidla každá stavba se protáhne. Technický dozor zbytečným odkladům předchází, umí totiž realisticky zhodnotit navržený harmonogram a případně již na začátku upozornit na konkrétní rizika prodlevy. V průběhu stavby potom kontroluje jeho dodržování.
9. Odborné konzultace
TDI umí zodpovědět veškeré odborné dotazy ze strany investora. Zda je možné posunout konkrétní příčku, osadit jiné okno, apod. Umí poradit, doporučit a odhadnout cenu.
10. Průběžná fotodokumentace stavby
Obrazový materiál z různých fází stavby slouží k posouzení toho, jestli vše probíhá v kvalitě, jakou stavební firma slíbila. Jde nejen o fotodokumentaci, TDI často zaznamenává i video, například může využít záběrů z létajících dronů, aby měl záběry ze všech stran (i z pohledu zvenčí). TDI ovšem pořizuje rovněž písemné záznamy a zajišťuje odběry zkušebních vzorků.
Kdo dokáže zajistit všech deset výše uvedených kroků při kontrole kvality stavby, má jistotu, že svoje peníze na stavbě nepromarnil. Ne vždy je ovšem nutné si projít tím vším. Investor uzavírá s technickým dozorem příkazní smlouvu, kde je stanoveno, co všechno má TDI vykonávat. Ve smlouvě by rovněž mělo být určen rozsah jeho zodpovědnosti.
Kzenon - fotolia.com
Záruka a reklamace
TDI může investorovi pomoci předem sjednat prodloužení záruční lhůty (například u střechy rodinných domů, kde se vady mohou projevit později než za dva roky), ale rovněž poskytuje významnou pomoci při snaze domoci se reklamace a nápravy po skončení stavby.
Jak to vypadá v praxi? Nevyskytují-li se žádné vady bránící užívání, musí investor stavbu převzít. Některé vady jsou zapsány v předávacím protokolu a ty musí být opraveny. Potom investor začíná stavbu užívat a objevují se další vady. Tehdy se investor může na technický dozor znovu obrátit, aby posoudil, zda se jedná o vadu, kterou je možné reklamovat, nebo ne.
Je-li vadu možné reklamovat, TDI přesně popíše, co je reklamováno, jaká vada nebo nedodělek, a definuje, jaký nárok chce investor vůči zhotoviteli uplatnit. Může to být oprava, výměna, sleva nebo i odstoupení od smlouvy v případě závažných vad. TDI rozlišuje, co je opodstatněné, a měl by umět vyčíslit náklady na opravu. Posuzuje i oprávněnost případných námitek zhotovitele.
Jakou dokumentaci žádat?
- stavební deník
- zápisy z kontrolních dnů
- zápisy z přejímek dílčích etap
- protokol z převzetí staveniště
- zápisy z kontrolních měření
- fotodokumentaci a obrazový materiál
- změnové listy (zápis změn, které se odehrály na stavbě oproti projektové dokumentaci)
- protokol o přejímce (včetně seznamu vad a nedodělků)
Sdílet / hodnotit tento článek