V posledních dvou letech se v Česku rozrostla nabídka inspekcí nemovitostí, kdy se posuzují závady domu před jeho předáním stavební firmou zákazníkovi. Při tom se řeší hlavně nedodělky a poruchy stavby. Stejnou pozornost si zaslouží i starší rodinné domy.
Protože se specializujeme jen na starší stavby, zaznamenali jsme velký zájem o posouzení stavu domu i mezi lidmi, kteří dům vlastní a řeší zda má smysl prvorepublikový dům po dědečkovi zrekonstruovat nebo radši rovnou prodat a posouzení je pro ně finančně dostupná cesta k získání informací.
Návrh možných řešení
Podle domluvy s kupujícím navrhujeme dvě řešení. Buď se dům jen vyspraví, tedy nebudou se řešit koncepční problémy, nebo se provede celková rekonstrukce. Budoucí majitel dostane podklady pro zvážení, co s domem udělat a zda ho vůbec koupit.
Varianta 1: Dům se vyspraví
V této minimalistické variantě se zachová dům tak, jak je. Pouze se vymění dosloužilé zařizovací předměty v domě, opraví povrchy, položí nové podlahy a vymění okna. Nebudou se dělat žádné dispoziční změny. Ve výsledku bude dům obyvatelný, ale nevyřeší se hlavní problémy s dispozicemi místností ani s vlhkostí.
+ je možné se dříve nastěhovat
+ levnější rekonstrukce
- zůstanou nevhodné dispozice
- nevyřeší se vlhkost
- dům bude mít stále velké tepelné ztráty
Varianta 2: Dům se kompletně zrekonstruuje
V této variantě se vyřeší odhalené nedostatky, tedy změní dispozice místností, dům se ochrání proti zemní vlhkosti a provede se nové zateplení:
1. Dispozice místnosti
Samotný rodinný dům je vůči světovým stranám orientovaný dobře, tedy zahradu má na jihu a ulici na severu. Ani příliš nevadí, že stojí na hranici pozemku do ulice. Pozemek je velmi malý a takto je lépe využitelný. Potíž je v rozmístění místností v domě, ložnice mají okna do ulice a zázemí je směrem do zahrady, do zahrady je otočený i hlavní vstup do domu. To, že jsou místnosti průchozí, jsem zmínil už na začátku.
Navrhujeme tedy umístit ložnice směrem do zahrady a rušnější místnosti a zázemí směrem do ulice. Vchod bude nově z boku domu a zahrada zůstane jako klidná zóna pro majitele domu. Při změně dispozic se úplně oddělí oba byty, takže každý bude mít vlastní uzamykatelné dveře. Společná bude jen vstupní hala se schodištěm. Jednotlivé místnosti v bytě budou mít vlastní vstup z haly. Se změnou dispozic bude potřeba změnit rozvody vody, kanalizace, topení, plynu a elektřiny.
2. Zemní vlhkost
Pro izolaci základů navrhujeme provést injektáž, která vytvoří clonu proti průniku zemní vlhkosti. Na clonu naváže hydroizolace nových podlah. Řešení na míru musí navrhnout specializovaná firma na sanace. Doporučujeme provést také oplechování přesahujícího soklu.
3. Tepelné ztráty
Dům bude opatřený novým tepelněizolačním kabátem. Vyměněna budou okna, zaizolují se podlahy, střecha i stěny. Před izolací stěn je ale třeba provést izolaci proti zemní vhkosti a nechat stěny vyschnout.
+ dobré dispoziční řešení
+ oddělí se byty
+ vyřeší se vlhkost domu
+ dům bude mít menší tepelné ztráty
- dražší přestavba
- zabere víc času
- je třeba jednání s úřady
Shrnutí
Aby posuzovaný dům vyhovoval současnému stylu bydlení, potřebuje poměrně radikální rekonstrukci. Je na kupujícím, aby zvážil, zda se mu v tomto případě nákup vyplatí, nebo zda je lepší hledat rodinný dům jinde. Nikdy to není jednoznačné, protože technické parametry domu nejsou často ty rozhodující. Rozhodovat může oblíbené prostředí, že bydlí blízko příbuzní, je to blízko do práce nebo se kupující potřebuje rychle přestěhovat.
Sdílet / hodnotit tento článek