Většinou se setkávám s tím, že se různá omezení vzhledu stavby dovozují problematickým způsobem z územních plánů, územních studií či pouhé rozhodovací praxe úřadů. Je takový postup správný?
Hlavním smyslem územních plánů je rozdělit území na plochy podle účelu využití – bydlení, výroba, zemědělství apod. Jde tedy o velmi hrubé vymezení, kde lze stavět a co lze stavět. Územní plán může také popsat charakter zástavby a stanovit její výšku.
Nepřísluší mu však určovat takové detaily, jako je tvar či barevnost jednotlivých domů. Pokud tak územní plán přesto činí, je v této části nezákonný a lze usilovat o jeho zrušení. Takto detailní vymezení má své místo jedině v regulačním plánu či územním rozhodnutí.
Od 1.1.2018 mohou obce „zaostřit na detail“ a pořídit územní plán, jehož části dosahují podrobnosti regulačního plánu
Novela stavebního zákona účinná od 1. 1. 2018 přináší velkou změnu v tom, že obce mohou pořídit územní plány s prvky regulačních plánů. V určitých částech, které si samy vyberou, tak smějí „zaostřit na detail“ a zpřesnit územní plán až na úroveň regulačního plánu.
Další kapitolou jsou územní, dříve urbanistické studie. Nemají povahu právně závazného dokumentu. De facto jde o odborné posudky zpracované architekty - urbanisty. Jejich cílem je navrhnout, nikoli závazně stanovit, jakým způsobem bude možné území zastavět či jinak využívat. Vzhledem k jejich nezávaznosti neplatí pro jejich zpracování žádná formální pravidla. Autor by však měl návrh studie projednat se všemi, jichž se dotýká, aby zabránil možným konfliktům.
Územní studie není zákon
Stavební úřad musí k územní studii přihlédnout, pokud je zavedena do evidence územně plánovací činnosti. Ono „přihlédnout“ v praxi často znamená, že úřad mechanicky ukládá investorům, aby dodrželi všechny její podmínky. Ty mohou být velmi detailní a dosahovat podrobnosti regulačního plánu (například stanovením sklonu střech, barevnosti domů, použitých materiálů apod.).
Pokud investorům studie nevyhovuje, musí velmi podrobně zdůvodnit, proč se od ní chtějí odchýlit. Zdůvodnění lze v případě potřeby podložit posudkem architekta – urbanisty. Stavební úřad pak může tuto argumentaci převzít a vydat územní rozhodnutí, či stavební povolení, které obsahuje jiné řešení, než které je uvedeno v územní studii.
Velká novela stavebního zákona reaguje na nešvar, že se úřady odkazují na zastaralé studie, nebo studie, které odporují zákonu. Od 1. 1. 2018 totiž vzniká povinnost jednou za 8 let prověřit aktuálnost studie. Pokud se tak nestane, nebo pokud se zjistí rozpor studie se zákonem, dojde k jejímu vyřazení z evidence. Díky tomu k ní stavební úřad nebude muset nadále přihlížet.
Zdroj: Fotolia.com - duncanandison
Rozhodovací praxe aneb nepodceňujte zvykové právo úřadů
Jako poslední stojí za zmínku omezení plynoucí z rozhodovací praxe úřadů. Setkávám se s případy, kdy úřady uplatňují určité omezení výstavby, které nemá oporu v zákoně, územním či regulačním plánu, ani územní studii. Například zakazují stavět mimo dochované základy původních staveb, a to s ohledem na ochranu volně žijících živočichů a rostlin, krajinného rázu či kulturních památek. Přitom se nijak nezdůvodňuje, proč výstavba v původních půdorysech sama o sobě chrání tyto hodnoty. Díky tomu pak úřady tolerují výstavbu zcela nových, rozsáhlých objektů na starých základech, kde desítky let žádná budova nestála. Taková novostavba může paradoxně představovat větší zásah než například přístavba malého objektu, která má překročit starý půdorys, a proto je pro úřad nepřijatelná.
Pokud někdo zamýšlí vybudovat atypickou stavbu, měl by pečlivě ověřit, jestli jeho záměru nestojí v cestě některá z výše uvedených překážek. Základem je analýza územního plánu. Nicméně je zapotřebí také zjistit, jsou-li pro území zpracovány územní studie a jaká je rozhodovací praxe úřadů. Je-li záměr v souladu se zákonem, avšak v rozporu se studií či praxí, je rizikový. Jeho prosazení se protáhne a prodraží a v krajním případě se nemusí zdařit. Investor by měl s tímto rizikem počítat, vážně se zabývat případnými námitkami a neshody od počátku řešit - vyjednáváním, mediací a teprve v poslední instanci právními prostředky.
Sdílet / hodnotit tento článek