Čím dříve spoluvlastnictví rozdělíte, tím lépe
Je-li to alespoň trochu možné, vždy doporučuji svým klientům spoluvlastnictví rozdělit. Pozemek na menší pozemky, bytový dům na bytové jednotky. Jiným řešením je přenechat nemovitost jedinému vlastníku, který ostatním vyplatí finanční kompenzaci. Rozdělení je zapotřebí učinit zavčasu. Než vznikne potřeba něco akutně řešit, opravit střechu, prodat svůj podíl a podobně. Je velmi nepříjemné začít rozdělení projednávat pod časovým tlakem,
Každý spoluvlastník může kdykoli žádat rozdělení a finanční vypořádání
Občanský zákoník říká, že nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat. To znamená, že každý má nárok usilovat o vystoupení ze spoluvlastnictví. Pokud na to ostatní nechtějí přistoupit, lze podat žalobu k soudu. Ten může rozdělení odložit, avšak nejdéle o dva roky, pokud by okamžité rozdělení poškodilo ostatní spoluvlastníky. Je výhodné, když lze nemovitost dělit na menší funkční celky (např. bytové jednotky, využitelné pozemky). Podotýkám, že rozdělovat lze i asymetricky, např. dům na různě velké byty s tím, že se rozdíly vyrovnají v penězích. Pokud ovšem nemovitost funkčně rozkouskovat nejde a ostatní spoluvlastníci nechtějí nebo nemohou vyplatit toho, který chce odejít, je řešením prodej celku a rozdělení peněz.
Rizika rozdělení spoluvlastnictví v nevhodnou chvíli
Právo na rozdělení spoluvlastnictví může někdy představovat hrozbu. Příkladem může být následující situace. Rodiče mají nemovitý majetek. Jeden z nich zemře a druhý dědí společně s dětmi. Vznikne situace, kdy žijící rodič vlastní většinu a děti menšinu domu. To se zdá být pro onoho rodiče komfortní, ale ve skutečnosti není. Kterékoli dítě se může ozvat a požádat jej o rozdělení spoluvlastnictví. Je to jeho zákonné právo. Pokud rodič nemůže dítě „vyplatit“, například tím, že rozdělí dům na byty a jeden z nich mu odevzdá, musí mu jeho podíl nahradit v penězích. Nemá-li ovšem dost peněz, těžko v důchodovém věku získá bankovní úvěr. Pak už zbývá jen prodej celé nemovitosti, přestože jde o vypořádání malého podílu. To pro rodiče může v důsledku znamenat nucené stěhování z vlastního bydlení.
Nový občanský zákoník umí rizikům předejít
Přitom stačí využít některé instituty občanského zákoníku, které umí hrozbám předejít. Spoluvlastníci mohou uzavřít před notářem dohodu o odkladu zrušení spoluvlastnictví. Dohodou se de facto vzdávají práva požadovat vyplacení svého podílu. Lze ji uzavřít maximálně na deset let, což může být pro přeživšího rodiče dostatečný časový horizont. Dalším a často využívaným řešením je převést nemovitost ještě za života obou rodičů na děti, či jedno z dětí, které vyplatí sourozence. Aby měli rodiče jistotu, že nepřijdou o střechu nad hlavou, zřídí se pro ně zároveň věcné břemeno dožití spojené se zákazem zcizení (tj. prodeje či darování) a zatížení (tj. dání do zástavy) nemovitosti za života rodičů.
To všechno lze udělat, když se věci řeší včas. Dokud převládá dobrá vůle na všech stranách, není akutní potřeba změn a dostupná jsou všechna řešení, včetně bankovního úvěru na vyplacení podílu. Doporučuji tedy neváhat a včas se obrátit na notáře či advokáta. Pokud máte obavu z konfliktu se spoluvlastníky, nebo konflikt již vzniknul, doporučuji nejdříve využít služeb mediátora. Dobrý mediátor pomůže urovnat spor a nalézt řešení, které je pro všechny přijatelné.
Sdílet / hodnotit tento článek