Doba, kdy se úrokové sazby hypoték pohybovaly pod 2 % ročně a bylo možné financovat 100 % hodnoty záměru už je téměř pryč. Na druhou stranu stále existují způsoby, jak můžeme získat financování vysněného bydlení za velmi solidních podmínek. Pojďme si tedy shrnout jaké jsou aktuálně možnosti.
Hypoteční úvěr vs. ostatní úvěry
Hypotéka stále zůstává pro standardního klienta zdaleka nejvýhodnějším způsobem jak financovat bydlení. Díky tomu, že je u tohoto typu vždy zastavená nemovitost (ať už přímo financovaná, nějaká jiná, či více nemovitostí dohromady), je riziko pro poskytovatele úvěru (banku) nižší a tím pádem je nižší i nabízený úrok pro klienta. Aktuální průměrná roční úroková sazba hypotečního úvěru v ČR je rovna 2,85% (údaj z 4/2019). Oproti tomu úroky z neúčelových úvěrů nebo úvěrů ze stavebního spoření se pohybují v průměru mezi 5 a 6%.
Není to ale pouze o výši úroku. V dnešní situaci vysokých cen nemovitostí, které jsou mnohdy nadhodnocené je žádoucí mít kromě nízkého úroku také co nejdelší splatnost, aby splátka spotřebitele příliš nezatížila. Hypotéka je po této stránce opět ideální volbou, když nabízí splatnost až 30 let (v případě některých bank dokonce 40 let) a zároveň až do 70 let věku klienta (v případě některých bank dokonce 75 let). Naproti tomu maximální délka splatnosti u neúčelového úvěru je 10 let a u úvěru ze stavebního spoření 24 let.
Pravidla na současném trhu s hypotékami
Aby mohl v současné době spotřebitel získat hypotéku, musí být v první řadě bonitní. Bonita klienta jako jeden z nejdůležitějších parametrů nezohledňuje pouze výši prokazatelných příjmů, ale také historii současných nebo minulých úvěrových závazků, a celkově jeho důvěryhodnost a schopnost dostát svým závazkům. Velmi důležité je také mít dostatečné LTV (= Loan To Value). Tato hodnota vyjadřuje % poměr mezi výší úvěru a hodnotou nemovitosti, kterou má banka v zástavě.
Banky tedy obecně u žadatele o hypotéku zkoumají, jestli má dostatečné uznatelné příjmy a dostatečné LTV. Zároveń také nahlíží do registrů, a to konkrétně BRKI (= Bankovní registr klientských informaci), NRKI (Nebankovní registry klientských informací) a Solus přičemž všechny tyto registry obsahují případné pozitivní i negativní informace o klientovi.
Po regulacích, které vydala ČNB v uplynulých 3 letech formou nařízení či doporučení jsou navíc nyní ve všech bankách pevně stanovené mantinely, do kterých se žadatel o hypotéku musí vejít, aby úvěr dostal.
- DTI (Debt To Income) – je poměr celkového zadlužení proti celkovému ročnímu čistému příjmu, maximální DTI klienta, které banky akceptují je 9. Klient tedy dosáhne na hypotéku v maximální výši 9tinásobku svého čistého ročního příjmu
- DSTI ( Debt Service To Income) – tento ukazatel vyjadřuje poměr mezi měsíční splátkou veškerých úvěrů (kontokorent, kreditní karta apod.) včetně aktuálně žádaného úvěru proti celkovému čistému měsíčnímu příjmu. Maximální zadlužení může být 45% čistých příjmů
- LTV (Loan to Value) - maximální LTV, tedy poměr mezi výší úvěru a hodnotou zastavované nemovitosti může být 90%. Nicméně pokud chce klient dostat dobrý úrok, je dobré, aby byl tento parametr 80% nebo méně.
Příklad: Klient si chce pořídit byt ve středně velkém městě v hodnotě 2 500 000 CZK. Aby se vešel do ideálního LTV parametru 80 %, měl by mít 500 000 CZK připraveno jako vlastní zdroje. Banka poskytne zbylé 2 000 000 CZK, které jsou potřeba, kde při splatnosti 30 let a úrokové sazbě 2,85 % p.a. bude měsíční splátka 8 271 CZK. Aby klient na tuto hypotéku dosáhl tak kromě vlastních zdrojů musí být jeho čistý roční příjem minimálně 222 222 CZK (= měsíční příjem 18 519 CZK) a zároveň veškeré jeho závazky včetně požadované hypotéky musí dosahovat 45 % jeho příjmu (což je v tomto případě 8 334 CZK). S tímto příjmem by se tedy vešel jak do parametru DTI tak do parametru DSTI pokud by byla nová hypotéka jeho jediný závazek.
Jak si pomoci?
Díky faktu, že tempo růstu mezd v posledních pěti letech není zdaleka tak vysoké jako tempo růstu cen nemovitostí (které je celorepublikově přibližně 40%) dochází čím dál tím častěji k tomu, že na požadovanou hypotéku klient nedosáhne a tím pádem ani na svoje vysněné bydlení. V následujícím textu si shrneme situace, které mohou nastat a způsoby, jak se dají vyřešit.
Nedostatečné LTV - případy, kdy nám chybí část nebo všechny potřebné vlastní zdroje.
- Dofinancování jiným úvěrem - pokud nám chybí prostředky či jejich část, můžeme si je půjčit u jiné instituce formou úvěru ze stavebního spoření nebo spotřebitelského neúčelového úvěru. Pořád však musí platit, že veškeré závazky budou v maximální výši 45% čistého příjmu. Mnohé banky navíc tento způsob začaly různými způsoby znemožňovat
- Další nemovitost do zástavy - dalším způsobem jak snížit LTV je další nemovitost do zástavy např. od příbuzného.
Příklad: Mladý pár si chce pořídit dům za 3 000 000 CZK, ale nemá žádné vlastní zdroje. Proto kromě kupovaného domu bude v zástavě ještě byt rodičů v hodnotě 2 000 000 CZK a tím pádem bude celková zástava 5 000 000 CZK A LTV hypotéky 60 %.
Nedostatečný příjem – pokud je náš příjem nedostačující ať už z toho důvodu, že hypotéka je vyšší než jeho roční devíti násobek nebo díky její splátce naše celkové zadlužení přesáhne 45% měsíčního příjmu, je zde opět několik možností.
- Přidat do hypotéky spolužadatele - další spolužadatel s příjmem navýší celkovou bonitu. Mohou to být např. rodiče nebo partner
- Konsolidace stávajících závazků - aby se klient vešel do DSTI 45%, může zkonsolidovat svoje stávající závazky do úvěru s nižší sazbou a co nejdelší splatností - tím se celková měsíční splátka sníží. Existují dokonce úvěrové produkty a společnosti, které nejsou v žádném z bankami nahlížených registrů, takže je banka vůbec nebude počítat do DSTI
- Najít banku, která uzná vyšší příjem - jako prokazatelný příjem kromě čisté mzdy ze zaměstnání mohou být i další položky jako renta, invalidní důchod, diety, rodičovská atd. Každá banka však tyto příjmy posuzuje individuálně a proto je dobré udělat si srovnání a zjistit, která uzná z příjmů nejvíce. U živnostníků a podnikatelů toto platí dvojnásob.
Co nás čeká do budoucna
Jelikož repo sazba (= sazba, za kterou ČNB půjčuje ostatním bankám) od roku 2017 neustále roste a aktuálně se nachází na hodnotě 2,00%, je velmi pravděpodobné, že sazby hypoték budou růst směrem ke 4% a zároveň téměř nemožné, aby se v příštích letech dostaly na hodnoty pod 2%. Je však důležité si uvědomit, že aktuální průměrná sazba 2,85% je z dlouhodobého hlediska pro klienta stále velmi přívětivá (průměr za posledních 20 let je přibližně 3,5%).
Už zanedlouho také nejspíš vejde v platnost výjimka z přísných pravidel, která zjemňuje podmínky pro žadatele mladší 36 let, kteří si pomocí hypotéky kupují nemovitost k vlastnímu bydlení (nikoliv tedy např. pro investici atd.) Konkrétně limit u ukazatele LTV má být pro mladé zájemce o deset procentních bodů výš než u ostatních lidí, u ukazatele DTI o jednoroční násobek čistých příjmů výš a ukazatele DSTI o pět procentních bodů výš.
Sdílet / hodnotit tento článek