REKLAMA
Hledat
Mapa cennemovitostí v ČR
estav.tvnový videoportál
Všechna témata

Kdy se obrátit na notáře a kdy na advokáta při koupi nemovitosti? Jaký je mezi nimi rozdíl?

Advokát nebo notář? Na koho se obrátit při koupi nebo prodeji nemovitosti? Přemýšlíte, jestli si necháte sepsat smlouvu na koupi bytu nebo domu u advokáta nebo notáře? Záleží na tom, jakým způsobem kupujete a co kupujete.
Zdroj: AdobeStock – M+Isolation+Photo
Zdroj: AdobeStock – M+Isolation+Photo

Přehledně: notář vs. advokát

Notář Advokát
nestrannost hájí zájmy pouze svého klienta
za chyby odpovídá notář a stát (u notářských zápisů) za chyby odpovídá jen advokát
možnost přímých zápisů do veřejných rejstříků (zejména obchodního rejstříku) zápisy do obchodního rejstříku jedině přes soud či notáře
vyšší cena daná právním předpisem – pevná nižší cena
nemá zkušenosti se soudními a správními spory zastupuje v soudních a správních sporech

Notář může být výhodnější při komplikovaných nákupech nemovitostí, kde se střetávají strany v konfliktním postavení. Je totiž úřední osobou, která ze zákona musí postupovat nestranně. Pokud tedy kupujete například dům zatížený exekucemi, mohou mít věřitelé větší důvěru, že obdrží odpovídající část kupní ceny na úhradu své pohledávky, když kupní smlouvu a úschovu kupní ceny zajistí notář.

Angažovat notáře je rovněž výhodné, když v rámci podnikání kupujete nemovitost vlastněnou obchodní společností. Nemusíte totiž kupovat přímo nemovitost, ale koupíte obchodní společnost, která nemovitost vlastní i se všemi souvisejícími právy (například stavebním povolením na přestavbu, nebo nájemními smlouvami). Nákupem obchodní společnosti získáte funkční balíček práv, ne jen „holé“ vlastnické právo k nemovitosti. Notář má právo zapsat nového vlastníka společnosti přímo do obchodního rejstříku. Pokud jsou listiny připraveny a peníze uloženy v notářské úschově, proběhne převod vlastnictví a platba během minut.

Předností notáře je rovněž možnost, aby kupní a úschovní smlouvu sepsal formou notářského zápisu. Takto jim propůjčí formu veřejné listiny, za jejíž případné vady nese vedle notáře odpovědnost i stát. Veřejná listina má předpoklad správnosti, takže je obtížněji napadnutelná, než listina sepsaná advokátem, či právními laiky.

Nevýhodou notářských služeb je vyšší cena. Při vyhotovení veřejných listin se určuje podle tarifu, který vychází z hodnoty nemovitosti. Notář má sice možnost sepisovat smlouvy i za netarifní, smluvní ceny. Pak ovšem jde o tzv. soukromé listiny, které nemají formu notářského zápisu a postrádají některé výhody notářských služeb. Soukromá listina nemá předpoklad správnosti a za její případné vady nenese odpovědnost stát, ale pouze notář.

Většina nemovitostních obchodů probíhá s advokátem

Ve výsledku se většina nákupů nemovitostí pro bydlení odehrává u advokáta, nikoli u notáře. Advokát pracuje za smluvní odměnu, jejíž výše závisí na dohodě. Není stanovena právním předpisem. Bude tedy zpravidla levnější než notář.

Účastníci obchodu si ovšem musí uvědomit, že úkolem advokáta není vytvářet nestranné smlouvy. Jeho povinností je hájit zájmy klienta, samozřejmě v mezích zákona a etických pravidel České advokátní komory. Pokud mi tedy někdo přinese návrh smlouvy, který pro něj sepsal jeho advokát, nemohu automaticky očekávat, že smlouva bude nestranná, nebo dokonce výhodná pro mne.

I vyváženou smlouvu si nechte zkontrolovat advokátem

Při nákupu běžných nemovitostí pro bydlení se přesto zpravidla používají neutrální, vyvážené smlouvy připravené advokáty, kteří dlouhodobě spolupracují s realitními makléři. Neutrální smlouvu totiž většina lidí nebude mít problém podepsat, a tak obchod může proběhnout hladce. Je ovšem velmi vhodné, aby kupující nechal prověřit smlouvy advokátem, který pracuje na jeho přímou objednávku. Neměl by se spoléhat na ujištění, že se o všechno postará advokát makléře.

Rizika totiž nespočívají v tom, co ve smlouvách je, ale spíš v tom, co v nich chybí, resp. co mělo být prověřeno před jejich uzavřením. Komplexní předkupní prověrku obvykle neprovede makléř, ani jeho advokát. Obezřetní kupující si ji zajišťují prostřednictvím služby, které se říká inspekce nemovitostí. Jinou možností je požádat o prověrku architekta či projektanta ve spolupráci s advokátem specializovaným na nemovitosti a stavebnictví. Pokud chce mít kupující jistotu o tom, co kupuje, měl by si napřímo objednat služby těchto odborníků.

Ti zjistí, zdali lze na pozemku nabízeném jako stavebním skutečně něco postavit, resp. jaké kroky povedou k jeho „zestavebnění“. Zpravidla jde o prověření územního plánu, či územních rozhodnutí na výstavbu. U dokončených, či rozestavěných nemovitostí pak přezkoumají obsah a případnou napadnutelnost vydaného stavebního povolení či kolaudace. Mají-li advokáti zkušenost s povolovacími procesy na stavebních úřadech a soudními spory, mohou klientovi poradit, jak je promítnout do textu smlouvy nebo do vyjednávání o ceně.

Ať už budete kupovat nemovitost s pomocí notáře či svého advokáta, zpravidla budete v dobrých rukou a nemusíte se bát o platnost uzavřené smlouvy. Chcete-li však, aby obchod proběhl pokud možno bez skrytých rizik, neváhejte investovat do důkladné předkupní prověrky. Vždy vyjde levněji než následné spory.

JUDr. Ing. Jiří Lorenčík

Notář v Brně. Poskytuje všechny notářské služby včetně zakládání právnických osob, převody nemovitostí a úschov kupní ceny, sepsání majetkových smluv manželů, závětí a dalších listin.

Radek Motzke

Advokát specializovaný na architekturu, stavebnictví a ochranu životního prostředí. Své rady zveřejňuje i na www.radekmotzke.cz.

Sdílet / hodnotit tento článek

Přečtěte si více k tématu Jak koupit bydlení

Cihly - ilustrační obrázek, zdroj: pterwort, fotolia

Poptávka po cihlách roste, prodejci se předzásobují ze strachu z výpadků dodávek

Poptávka po zdicích a dalších stavebních materiálech začíná opět růst. Na začátek jarní stavební sezony mají prodejci ve skladech dostatek cihel, se zvyšující se poptávkou ale budou muset zásoby doplňovat. ČTK to sdělili největší čeští prodejci stavebnin DEK a Pro-Doma. Jedním z důvodů, proč se chtějí prodejci…

Zdroj: AdobeStock – Vchalup

Rozvádíte se? Jak se vypořádá nemovitost nebo hypotéka při rozvodu manželství

Rozvádíte se a máte nemovitost? Na koupi nemovitosti jste si jako manželé brali hypoteční úvěr? Nemovitost je v katastru nemovitostí zapsaná jen na jednoho z manželů i přesto, že jste ji pořídili za trvání manželství? Začali jste stavět před manželstvím? Do nemovitosti druhého z manželů jste…