Nemovitost si před koupí důkladně prověřte. Co lze zkoumat a co ne? Jak vás musí majitel o stavu nemovitosti informovat?

25. 9. 2024

Lucie Tůmová, Ing. Martina Hepnerová

Expert radí

Než si koupíte nemovitost, což je většinou vaše největší finanční transakce za život, je nanejvýš důležité vědět, co kupujeme, tedy důkladně si stavbu, byt či pozemek prověřit. Jak na to? Jak probíhá taková prohlídka nemovitosti? Lze se podívat například do elektroinstalace nebo za sádrokartonové podhledy?

Zdroj: Adobestock – Prot

A co když si něco důkladně neprověříte? Co lze a nelze považovat za skrytou vadu nemovitosti? Zeptali jsme se odborníků, tentokráte dvou dam: stavební inženýrky a realitní makléřky na jejich zkušenosti z praxe. Jak probíhá kontrola nemovitosti, jaké jsou zvyklosti kupujících a prodávajících a co vy samy doporučujete?

Ing. Martina Hepnerová, projektování a inspekce nemovitostí

Před koupí nemovitosti bychom se měli zaměřit na významné závady a problematická místa, která by mohla mít dopad na její užitnou hodnotu a cenu. Kromě samotné prohlídky nemovitosti lze získat mnoho užitečných informací z dokumentů, které jsou veřejně dostupné nebo které poskytne majitel.

Pokud není s prodávajícím dohodnuto jinak, probíhá kontrola nemovitosti vizuálně a používají se neinvazivní metody zkoumání. Mezi ně patří především měření vlhkosti konstrukcí, zejména stěn v suterénu a v patě zdiva v přízemí. Zpozornět bychom měli, pokud přístroj ukáže u zděných konstrukcí hodnoty vyšší než 2 % a u dřevěných konstrukcí v interiéru hodnoty vyšší než 15 %. Dále lze měřením zjistit například napětí v elektrické síti, úniky tepla při snímkování termokamerou nebo přítomnost radonu v budově.

Z veřejného nahlížení do Katastru nemovitostí lze získat aktuální katastrální mapu a tu porovnat se skutečností. Často se zjistí, že stavba má dodatečně provedenou přístavbu nebo garáž na pozemku, která není v katastru nemovitostí zapsána nebo byla dokonce provedena bez povolení. Dodatečná legalizace může být nejen finančně nákladná, ale v některých případech nemožná.

Každý vlastník nemovitosti má podle stavebního zákona povinnost uchovávat aktuální dokumentaci a tu předat novému majiteli. Pokud dokumentaci nemá, měl by si ji opatřit v archivu stavebního úřadu nebo nechat vypracovat pasport (zjednodušenou dokumentaci). Stav elektroinstalace by měl majitel doložit pomocí revizní zprávy. Pokud jsou v domě topidla a komíny, platí povinnost periodické kontroly a čištění, která se opět doloží zprávou.

Již několik let platí informační povinnost pro realitní makléře, který musí zájemce o koupi informovat o konkrétních závadách a omezeních nemovitosti. Kupující by měl požadovat splnění této povinnosti písemnou formou, která se v ideálním případě stane přílohou kupní smlouvy.

Lucie Tůmová, realitní makléřka

Počet prohlídek před koupí a jejich podrobnost je odvislá od typu nemovitosti. U bytů obvykle kupujícímu stačí jedna prohlídka, zřídkakdy jsou dvě. U domů je situace složitější. Záleží na jejich stavu, stáří a kvalitě již dříve provedených rekonstrukcí.

Pokud prodávající tvrdí, že něco bylo dříve rekonstruováno, mělo by to tak být. Když se časem ukáže, že skutečný stav zkreslil či něco zatajil, nese za to v budoucnu odpovědnost. Prodávajícím tedy radím informovat podrobně a pravdivě.

Lze ale pozorovat trend ve zvýšení informovanosti. Kupující dnes mají více informací a jsou v tomto ohledu zodpovědnější. Na prohlídky stále častěji přicházejí dobře připraveni a vědí, na co se ptát. Zejména u starších nemovitostí v horším stavu je běžné, že si domluví další prohlídku s odborníkem, který jim pomůže zhodnotit stav nemovitosti a poradí, co je nutné udělat hned, co může počkat a kolik je to asi bude stát.

Postoj mění i prodávající. Ti sami si stále častěji nechávají před prodejem zpracovat technickou inspekci své nemovitosti, aby bylo vše podloženo a aby byl zaznamenán aktuální stav v době prodeje. Kupující mají k dispozici relevantní informace, na jejichž základě se mohou lépe rozhodnout.

Pokud však chtějí kupující sami i přesto provádět invazivní metody zkoumání, je to možné, ale pochopitelně jen se souhlasem prodávajících a vše musí být pak uvedeno do původního stavu, aby majitelům nevznikla škoda. V praxi se k tomuto ale přistupuje jen velmi zřídka.

Co je skrytá vada?

Jak řešit skryté vady po koupi nemovitosti? Co když majitel něco úmyslně zatajil? Co potom je a co není skrytá vada? O tom radil Radek Motzke – stavební advokát. Jeho rady naleznete v tomto článku.