Definice skryté vady
Skrytá vada je v občanském zákoníku (č. 89/2012 Sb.) upravena v § 2129. Jedná se o vadu, která existovala již v době prodeje a nebyla zjistitelná běžnou prohlídkou nemovitosti. Musí být uplatněna bezodkladně, nejpozději však do 5 let od prodeje nemovitosti. To neplatí, pokud prodávající vadu úmyslně zatajil, ačkoliv o ní věděl nebo musel vědět.
Skrytá nebo zjevná vada?
Naopak vady zjevné jsou takové, které lze odhalit při běžné předkupní prohlídce nemovitosti. Může se jednat například a vlhké stěny nebo praskliny ve zdech a stropech, které jsou na první pohled viditelné. Zároveň se nepředpokládá, že kupující bude na místě provádět sondy nebo jiné odborné zkoušky, aby stav nemovitosti ověřil.
Informace o nemovitostech: Co si můžete sami zjistit na internetu (nejen) před koupí domu, bytu či pozemku?
přečíst článekInformační povinnost makléře
Znění § 12 zákona o realitním zprostředkování (39/2020 Sb.) ukládá makléři povinnost poskytnout zájemci o koupi nemovitosti informace o jejích konkrétních závadách a omezeních, které plynou z veřejných seznamů (např. katastru nemovitostí), a dále o těch, o nichž realitní zprostředkovatel věděl nebo vzhledem ke své odborné způsobilosti měl vědět. V praxi však stále můžeme narazit na chybějící, zavádějící nebo dokonce lživé informace v inzerci.
Jak se chránit před skrytými vadami?
V zájmu prodávajícího je poskytnout úplné informace o nemovitosti včetně ověřené dokumentace, kterou je každý vlastník ze zákona povinen uchovávat, a revizních zpráv. Výhodou může být zhotovení technické zprávy, která popíše stav jednotlivých konstrukcí a upozorní budoucího majitele na rizika.
Nutno dodat, že skryté vady nejsou viditelné ani inspektorům nemovitostí, mohou je však díky zkušenostem předpokládat. Technická zpráva může být přílohou kupní smlouvy. Součástí kupní smlouvy může být také vzdání se práva uplatnění vad, pakliže s tím bude kupující souhlasit (což není pravidlem).
Prodáváte nemovitost? Nezapomeňte na své povinnosti. Kupujícímu doložte dokumentaci, jste odpovědní za vady. Hrozí i pokuty
přečíst článekV zájmu kupujícího je vyžádat si všechny výše uvedené podklady a nemovitost důkladně prohlédnout nejlépe s odborníkem.
Vzhledem k tomu, že náklady na stavební práce v uplynulých letech vzrostly, dá se očekávat, že bude přibývat soudních sporů mezi nakupujícími a prodávajícími. Půjde totiž o částky v řádech statisíců až milionů.
Pojďme se podívat na konkrétní příklady (judikáty).
Příklad první – nefunkční vytápění a trhliny v nosných stěnách
Zájemce koupil dům k trvalému bydlení, ale před zimou zjistil, že vytápění nefunguje. Ve stěnách a stropech byly navíc trhliny schované za tapetami a obklady. Soud nárok uznal, kupující odstoupil od smlouvy a získal zpět peníze.
Nemovitost si před koupí důkladně prověřte. Co lze zkoumat a co ne? Jak vás musí majitel o stavu nemovitosti informovat?
přečíst článekPříklad druhý – trhliny a nedostatečně vytažená hydroizolace
V tomto případě se jednalo se o trhliny ve stěnách rodinného domu, nedostatečně vytaženou hydroizolaci a s tím spojenou zvýšenou vlhkost v obvodovém zdivu. Soud konstatoval, že uplatňované vady byly na první pohled zřejmé a nebyly cíleně skryty. Jednalo se o vady zjevné a nikoliv skryté, soud nároky kupujícího neuznal.
Příklad třetí – dřevěné stropy ve špatném stavu
Rodinný dům měl mít podle dokumentace a podle informace od prodávajícího stropy z keramických vložek. Ve skutečnosti byly stropy z dřevěných trámů a vyžadovaly výměnu kvůli malé únosnosti a špatnému stavu. Soud přiřkl kupujícímu slevu z kupní ceny přes 800 tis. Kč a úhradu právních nákladů.
Příklad čtvrtý – radon v bytě
Kupující získal dům, ve kterém byl přízemní byt s vlhkými stěnami. Byt byl v neobyvatelném stavu. Později zadal měření, kterým bylo zjištěno, že v bytě je překročena doporučená hodnota koncentrace radonu. Spor byl vyřešen slevou z kupní ceny.
Skryté vady stavebních pozemků
Skryté vady se netýkají jen domů a bytů, ale mohou se objevit také u pozemků. Příkladem je ekologická zátěž, navážka nebo podzemní vedení, které není zanesené v žádné technické mapě. To vše může prodražit nebo znemožnit budoucí stavbu.
Sdílet / hodnotit tento článek