Přehrát audio verzi
Pohledávky SVJ na majiteli bytu: Pozor na dohody s nájemníkem i na dluhy předchozího vlastníka
00:00
00:00
1x
- 0.25x
- 0.5x
- 0.75x
- 1x
- 1.25x
- 1.5x
- 2x
Dluh jde za vlastníkem, ne za nájemcem
To je věc, která často překvapí mnohé investory, kteří si koupí byt a obratem ho dají do nájmu. Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v § 1180 stanoví, že vlastník jednotky přispívá na správu domu a pozemku v poměru odpovídajícím jeho podílu na společných částech. Povinnost tedy stíhá vždy vlastníka. Bez ohledu na to, kdo v bytě bydlí či má z pronájmu užitek.
Navíc vlastník jednotky platí zálohy na plnění spojená nebo související s užíváním bytu (tzv. služby) a má právo, aby mu osoba odpovědná za správu domu zálohy včas vyúčtovala. Platí to vždy a bez výjimky. Nájemce může být zavázán k úhradě těchto částek vůči pronajímateli (často jsou součástí nájemného, resp. jeho navýšení o tyto částky s právem na vyúčtování). Nicméně vůči SVJ odpovídá za tyto předepsané platby či zálohy vždy vlastník.
Potvrdil to např. i Nejvyšší soud v rozsudku sp. zn. 26 Cdo 2275/2021, kde zopakoval, že povinnost přispívat na správu domu a pozemku patří k základním povinnostem každého vlastníka jednotky. V řízení o zaplacení příspěvků na správu domu a pozemku je pro závěr o povinnosti vlastníka platit příspěvky ve výši stanovené shromážděním SVJ rozhodující jen zjištění, zda shromáždění SVJ o výši příspěvků rozhodlo a zda příspěvky v takto stanovené výši vlastník zaplatil. Jinými slovy soud se nezabývá v případě jejich vymáhání tím, jak SVJ s penězi efektivně nakládalo. Neefektivita SVJ v nakládání s prostředky není důvodem pro nepřiznání tohoto nároku či jeho snížení.
Krátkodobý pronájem: odpovědnost vlastníka je o to větší
Investoři pronajímající byty přes platformy jako Airbnb nebo Booking si mnohdy neuvědomují, jaké povinnosti jim plynou vůči SVJ. Občanský zákoník v § 1176 stanoví, že vznikem vlastnického práva k jednotce vzniká vlastníku povinnost řídit se pravidly pro správu domu a pozemku a užívání společných částí, pokud byl s těmito pravidly seznámen nebo pokud je měl a mohl znát, jakož i zajistit jejich dodržování osobami, jimž umožnil přístup do domu nebo bytu.
To je klíčové. Vlastník nejen sám musí dodržovat domovní řád a stanovy SVJ, ale ručí také za to, že je dodržují i jeho hosté a osoby, kterým byt přenechal k užívání. Krátkodobí i dlouhodobí nájemci nejsou členové SVJ, neznají (nemusí znát) pravidla domu, nevědí, jak zacházet s odpadem, výtahem nebo společnými prostorami. Nicméně případné problémy s takovým užíváním bytu nájemci půjdou k tíži vlastníka.
Pokud takovýto provoz narušuje klid ostatních spoluvlastníků nebo zatěžuje společné části domu (výtah, vchod, chodby aj.), může SVJ vlastníkovi nejprve udělit písemnou výstrahu. A pokud se situace nezlepší, na návrh osoby odpovědné za správu domu může soud nařídit prodej jednotky toho vlastníka, který i přes písemnou výstrahu osoby odpovědné za správu domu porušuje své povinnosti způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníků jednotek. Jedná se sice o krajní opatření, ale je nutné mít na paměti, že takto zásadní porušení či zanedbání povinností může vést až k nucenému prodeji bytu. Jedná se tak o reálnou hrozbu pro vlastníky, kteří dlouhodobě a opakovaně porušují pravidla správy domu tímto závažným způsobem.
Občanský zákoník přitom v § 1182 pamatuje i na oznamovací povinnost vlastníka jednotky, a to předem oznámí osobě odpovědné za správu domu podnikání nebo jinou činnost v bytě, která může vést k narušení obvyklého klidu a pořádku v domě na dobu nikoli přechodnou. Systémový krátkodobý pronájem turistům takovou činností nepochybně je. Přesto na tuto povinnost většina investorů zapomíná.
Škody na společných částech domu: Kdo nese odpovědnost? Pronajímatel či nájemce investičního bytu?
přečíst článekJak SVJ pohledávky vymáhá v praxi?
SVJ má k dispozici celou řadu nástrojů – od mimosoudních upomínek, až po exekuci.
- Upomínka a výzva k plnění je prvním krokem. SVJ by mělo dlužníka písemně vyzvat k úhradě dlužné částky a poskytnout přiměřenou lhůtu. Zároveň tím zahajuje formální dokumentaci, která může být klíčová pro vymáhání nároků u soudu.
- Soudní vymáhání zpravidla probíhá zkráceně. SVJ podá návrh na vydání platebního rozkazu, kde stačí doložit, že shromáždění SVJ rozhodlo o výši příspěvků a dlužník nezaplatil. Soudy tyto nároky pravidelně přiznávají; v řízení o zaplacení příspěvků na správu domu a pozemku nejsou pro závěr, že vlastník jednotky je povinen zaplatit příspěvky ve výši stanovené shromážděním SVJ, významné otázky hospodaření společenství s těmito příspěvky. Vlastník tak nemůže úspěšně namítat, že mu SVJ nesdělilo, na co přesně příspěvky vynaložilo.
- Po pravomocném rozsudku SVJ může zahájit exekuci. Tedy přistoupit k nucenému vymáhání pohledávky z majetku dlužníka, srážkou mzdy, přikázáním pohledávky aj.
Pozor na dluhy vůči SVJ při koupi bytu
Pokud dlužník svůj byt prodá, při převodu vlastnického práva k jednotce přecházejí s jednotkou na nabyvatele i dluhy převodce vůči osobě odpovědné za správu domu na příspěvcích na správu domu a pozemku a na plněních spojených nebo souvisejících s užíváním bytu, měl-li je a mohl-li je nabyvatel zjistit. Za dluhy, které na nabyvatele jednotky takto přešly, ručí převodce osobě odpovědné za správu domu. Dluh tedy může přejít i na kupce jednotky. Kupec by si měl vždy před podpisem kupní smlouvy vyžádat od SVJ potvrzení o bezdlužnosti, jak občanský zákoník v § 1186 odst. 3 výslovně předpokládá, aby tím předešel případným problémům s dluhy, které váznou na jednotce po bývalém majiteli.
Sdílet / hodnotit tento článek