• ESTAV.cz
• Témata
• Sháníme bydlení
• Nájemní bydlení
• Kdo odpovídá za elektroinstalaci v nájemním bytě? Co má nájemník dělat při havárii? Kdy volat majiteli?

Podle obecného pravidla zakotveného v občanském zákoníku má pronajímatel povinnost udržovat byt a dům ve stavu způsobilém k užívání; nájemce hradí jen běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu. [1] Ne každá závada elektroinstalace je však „drobnou opravou“, kterou máte jako nájemci povinnost zaplatit. Rozhodující je především její příčina a to, zda jde jen o jednotlivé koncové zařízení, a tedy škodu způsobenou vaším spotřebičem přineseným do pronajatého bytu (například televize, pračka atd. ve vlastnictví nájemce), nebo o vadu pevné elektroinstalace bytu, či bytového domu.

Porucha v rozvaděči, blikání světel a vypadávající jističe

Příčinu závady, zejména pro laika, je velmi těžké určit, některé projevy závady však mohou nasvědčovat tomu, že se nejedná o závadu na připojeném spotřebiči či koncovém zařízení, ale o poruchu pevné elektroinstalace, či přívodu elektrické energie. Jestliže závada nasvědčuje problému v pevných rozvodech, v rozvaděči jako součásti elektroinstalace, v přívodu, nebo v elektroinstalaci za hodinami (ve společných částech domu), je namístě ji bez zbytečného odkladu oznámit pronajímateli. Ten musí zajistit odborné posouzení a odstranění vady.

Nájemce by neměl do rozvaděče ani do pevných elektrických rozvodů zasahovat svépomocí. Nejenže byste tím mohli zvýšit riziko škody nebo úrazu, ale také byste mohli odpovídat za škodu způsobenou neodborným zásahem.

Co nájemce platí jako „drobnou opravu“

Nařízení vlády výslovně považuje za drobné opravy mimo jiné opravy a výměny elektrických koncových a rozvodných zařízení, zejména vypínačů, zásuvek a jističů. [2] Nájemce tedy zpravidla hradí například výměnu vadné zásuvky, vypínače nebo jednotlivého jističe.

To ale neznamená, že nesete automaticky náklady pokaždé, když jistič vypadává. Samotná výměna jističe může být drobnou opravou, avšak příčina opakovaných výpadků může spočívat ve vadné elektroinstalaci. Je-li nutná oprava nebo výměna vedení, rozvaděče či jiného podstatnějšího prvku instalace, nejde bez dalšího o drobnou opravu.

Pokud máte byt v nájmu drobné opravy nejen hradíte, ale i zajišťujete. Pronajímatel vás smluvně nemůže zavázat k úhradě nákladů nad rámec běžné údržby a drobných oprav, protože by tím zkracoval vaše zákonná práva.

Drobné opravy mohou být dle prováděcího nařízení vymezeny konkrétními položkami, např. u elektroinstalace sem patří zejména vypínače, zásuvky a jističe.[2] Případně sem spadají i jiné opravy, které ve výčtu absentují, ale za drobné se považují jen tehdy, nepřesáhne-li náklad na jednu související opravu 1 500 Kč. Provádí-li se více navazujících oprav téže věci, počítá se jejich součet nákladů na opravu. Náklady na dopravu se do nákladů na tuto opravu nezapočítávají a jako nájemci je hradíte. [3]

Navíc platí roční limit: Přesáhne-li úhrn nákladů na drobné opravy v kalendářním roce 150 Kč za m² podlahové plochy bytu, další opravy se už v tom roce za drobné nepovažují.[4]

Jak postupovat při zjištění závady

Zejména pokud se závada opakuje, doporučuji o ní pronajímatele vyrozumět, ideálně písemnou formou. V případě jeho nečinnosti nebo zhoršení stavu závady tak budete mít k dispozici důkaz, že jste svou oznamovací povinnost řádně splnili. Pronajímateli sdělte a popište, kdy a při jaké činnosti se projevuje, pokud je to možné pořiďte fotografie či video. Neobjednávejte běžnou opravu na účet pronajímatele bez předchozího oznámení, není-li stav akutní. Pronajímatel má mít možnost vadu odstranit sám. Jako nájemce pak máte povinnost zpřístupnit byt za účelem opravy.

Pokud jde o závadu, kdy je nutný závadný stav odstranit bez prodlení, musíte ji pronajímateli oznámit ihned. Jinou vadu, která brání obvyklému bydlení, oznamujete bez zbytečného odkladu.[5]

Co když dojde k havárii?

Za havarijní stav lze považovat zejména situaci, kdy hrozí úraz elektrickým proudem, požár nebo značná majetková škoda. Při kouři, jiskření, zápachu spáleniny nebo silně zahřátém rozvaděči volejte v případě ohrožení Hasičský záchranný sbor na čísle 150. Je-li to bezpečné, omezte provoz vypnutím příslušného jističe; rozvaděč neotevírejte a nezasahujte do něj.

Podle svých možností byste měli učinit to, co lze rozumně očekávat, aby nevznikla další škoda. Účelně vynaložené náklady na její odvrácení vám pronajímatel nahradí, to však neplatí, pokud jste závadu či havárii způsobili svým jednáním.[5]

Odpovědnost za škodu se posuzuje podle konkrétní příčiny havárie

Je-li příčinou skrytá vada elektroinstalace, její vadná montáž nebo zanedbaný stav, který jste jako nájemci nemohli při běžné péči zjistit, odpovědnost zpravidla nenesete.

Je-li škoda důsledkem zanedbané drobné opravy, o níž jste věděli nebo měli vědět, případně neodborného zásahu či vlastního vadného spotřebiče, pak zde odpovědnost zpravidla ponesete.

Neoznámíte-li včas závadu, která měla být řešena pronajímatelem, můžete tím přijít o právo na náhradu nákladů nebo slevu z nájemného; vznikne-li z prodlení další škoda, můžete nést odpovědnost v rozsahu svého porušení povinnosti.[6]

Nejvyšší soud zdůraznil, že nájemce neodpovídá za škodu, nemohl-li ani při řádné běžné údržbě předvídat a rozpoznat skrytou vadu materiálu nebo chybnou instalaci. Závěr se sice týkal havárie vodovodního ventilu, je však důležitý i pro vymezení hranice odpovědnosti nájemce za technické vady bytu: povinnost běžné údržby neznamená odpovědnost za odborně nezjistitelné skryté vady.[7]

Když pronajímatel závadu neřeší

Pronajímatel musí oznámenou vadu odstranit v přiměřené době. Neodstraní-li ji bez zbytečného odkladu a řádně, může ji nájemce odstranit sám a žádat náhradu odůvodněných nákladů, popřípadě slevu z nájemného; nejde-li o nepodstatnou vadu.[6]

Je-li vada tak závažná, že zásadně ztěžuje nebo zcela znemožňuje užívání bytu, občanský zákoník poskytuje nájemci i další prostředky ochrany, včetně prominutí nájemného nebo výpovědi nájmu bez výpovědní doby za zákonných podmínek.[8]

Použité právní předpisy a judikatura

1. Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 2205 a § 2257.
2. Nařízení vlády č. 308/2015 Sb., o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu, § 4 písm. c).
3. Nařízení vlády č. 308/2015 Sb., § 5.
4. Nařízení vlády č. 308/2015 Sb., § 6.
5. Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 2264.
6. Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 2265.
7. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 3. 2023, sp. zn. 25 Cdo 1999/2022, publikovaný pod č. 28/2024 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek.
8. Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 2208 a  2266.

Sdílet / hodnotit tento článek

Související témata