Existuje několik způsobů, jak si při stavbě rodinného domu ohlídat kvalitu výstavby. Tím nejkomfortnějším je svěřit celý proces stavebnímu manažerovi. Jeho úkolem je zajistit vše od vypracování projektu až po kolaudaci hotového domu. Takový člověk nebo firma dokáže vybrat všechny účastníky výstavby (projektanta, stavební firmu i technický dozor). Ohlídá jejich práci a zajistí vzájemnou návaznost. S ohledem na cenu této služby však bývá stavební manažer angažován při soukromé výstavbě bydlení spíše jen u cenově a technicky nejnáročnějších projektů.
Obvyklejší je, že si investor sám najde projektanta a od něj pak očekává, že mu pomůže s výběrem stavební firmy a dozorem nad její prací. To je samozřejmě možné a může to přinést požadovaný výsledek a případnou finanční úsporu, ve skutečnosti však tato práce není stěžejní činností projektanta.
Projektant zastává autorský dozor
Projektant je především odborníkem na zpracování projektové dokumentace ve všech stupních (pro územní rozhodnutí, pro stavební povolení, prováděcí projekt). Spolu se svými spolupracovníky-specialisty má takové odborné znalosti, aby mohl navrhnout dům v souladu se všemi požadavky a platnými předpisy (pevnost a stabilita, energetická úspornost, požární bezpečnost atd.). V průběhu výstavby projektant nedozoruje stavbu, ale může vykonávat tzv. autorský dozor. Účelem tohoto dozoru je především dohled nad stavbou z hlediska případných změn navržených v průběhu výstavby. Jakákoliv změna totiž podléhá jeho odsouhlasení proto, aby nedošlo k ohrožení základních parametrů projektu (stabilita, požární bezpečnost, funkčnost apod.). Tento občasný dohled však sám o sobě kvalitu stavby nezajistí. Projektant většinou není tou osobou, která by byla dennodenně na stavbě, dohlížela na všechny prováděné práce.
Stavbyvedoucí není technický dozor investora!
Stavbyvedoucí = zaměstnanec stavební firmy, jedná ve prospěch firmy, je placen firmou, řídí své pracovníky a subdodavatele, organizuje provoz na staveništi, má zodpovědnost za vše, co se děje na staveništi, které od investora převzal. Vede stavební deník. Není zástupcem investora!
Technický dozor investora (někdy též stavební dozor) = odborník, placený vámi jako investorem stavby, zastupuje vaše zájmy, hlídá dílo, aby bylo podle všech plánů a ujednání. Tlumočí vaše případné požadavky stavbyvedoucímu. Se stavbyvedoucím by měl komunikovat a umět se domluvit, v případě rozporů ale má zastupovat vaši smluvní stranu.
Technický dozor investora – podrobný dohled nad stavbou
Systematický dohled na stavbě je úkolem technického dozoru investora. Ten má praktické zkušenosti z různých typů staveb a měl by sledovat stavbu v celém jejím průběhu. Přinejmenším by měl kontrolovat stavební práce před zakrytím důležitých stavebních součástí (inženýrské sítě, základy, izolace, nosné konstrukce, vnitřní rozvody atd.). Pokud se staví podle podrobného položkového rozpočtu, technický dozor kontroluje rovněž správnost dílčích vyúčtování a fakturace. Účelem této kontroly je především to, aby byly fakturovány pouze práce, které jsou na stavbě provedeny, tj. aby nebyly například zahrnuty materiály, které stavební firma sice zakoupila, ale zatím leží u ní na skladě nebo na staveništi.
Autorský a technický dozor se zpravidla sjednává u staveb hrazených z veřejných rozpočtů, využívat by jej měli však i soukromí investoři. To je důležité především v případě, že sami nejsou odborníky ve stavebnictví nebo nemají vlastní bohaté zkušenosti. V opačném případě je možné, že nepoznají, zdali věci na stavbě běží tak, jak mají, a výsledkem může být nekvalitní nebo předražená stavba.
Zdroj: Fotolia.com - industrieblick
Ing. Marek Košatka ze Stavební kanceláře Košatka a partner k tomu uvádí: „Rozsah činnosti technického dozoru je věcí domluvy s investorem. Důležité je, aby se investor díval na technický dozor jako na svého spolupracovníka (a svou „prodlouženou ruku“), se kterým má za cíl dosáhnout provedení stavby v nejlepší kvalitě a za správnou cenu. I když řada investorů na počátku váhá, zdali technický dozor vůbec najmout, při ohlédnutí zpět je jim jasné, že se jim tento krok rozhodně vyplatil.“
Ať už investor angažuje stavebního manažera, kterému svěří vše, nebo si sám sjedná autorský a technický dozor, měl by si v prvé řadě ověřit jejich odbornost a důvěryhodnost. Základem jsou dobrá doporučení od jiných investorů. Vedle toho je důležité, aby technický dozor měl prokazatelnou zkušenost s příslušným typem stavby a s odpovídajícími technologiemi. Kupříkladu technický dozor, který se běžně zabývá komunikačními stavbami a inženýrskými díly (mosty, kolektory apod.) není vhodné najímat na ohlídání stavby rodinného domu. Rovněž je zapotřebí respektovat skutečnost, že nikdo, ani technický dozor, nemůže mít detailní znalosti ze všech oborů, které se při stavbě domu uplatní. Proto je zcela v pořádku, když si ke kontrole dílčích částí stavby, kterým nerozumí, přivede specialisty. Zejména může jít například o kontrolu technických zařízení a sofistikovaných technologií, jako jsou topné a klimatizační systémy.
Zdroj: Fotolia.com - Daisy Daisy
Důležité je vše zahrnout do smlouvy
Aby mohly osoby vykonávající autorský a technický dozor efektivně pracovat, musí jim to umožňovat smlouva o dílo mezi investorem a stavební firmou. Dozorující osoby by měly být zapojeny do sjednávání smlouvy a samy by měly navrhnout ujednání, která jim umožní včas odhalit vadu stavby a vynutit si její odstranění.
Standardem je ujednání o konání společných kontrolních dnů, které se odehrávají v pravidelných intervalech (např. jednou za týden až za dva týdny) a na nichž se řeší veškeré záležitosti, které jsou nutné pro další postup stavby. Vedle toho musí mít dozorující osoby právo kdykoli samostatně vstupovat na stavbu, provádět měření a zkoušky, zaznamenávat důležité skutečnosti do stavebního deníku a současně stavební deník kontrolovat. Aby nebylo kontrolní oprávnění bezzubé, musí být doprovázeno právem vyzvat stavební firmu k odstranění zjištěných závad, nejlépe pod smluvní pokutou. Samozřejmostí by mělo být pořizování jasných zápisů a fotodokumentace z kontrolní prohlídky, kterou obdrží všichni zúčastnění.
Smlouvy o dílo také zpravidla obsahují harmonogram výstavby s dílčími termíny zajištěnými smluvní pokutou. Bez závazných dílčích termínů investor de facto nemá garanci, že se stavební firma bude jeho stavbě věnovat průběžně a systematicky, nikoli až těsně před závěrečným termínem. Rovněž nemá možnost smlouvu v průběhu výstavby zrušit, pokud stavba vázne, protože se firma věnuje jiným zakázkám, nebo je v potížích, ale do závěrečného termínu je ještě daleko.
Z hlediska kontroly financí je důležité mít již od začátku podrobný položkový rozpočet, který nebude zejména v technických profesích (vytápění, kanalizace…) obsahovat položky „kpl“, čili komplet bez uvedení podrobností.
Dozorování výstavby po technické, časové a finanční stránce je prací pro zkušené odborníky. Dobrý autorský a technický dozor ušetří investorům spoustu nervů, času a peněz. Nezbývá než doporučit, aby potenciální investoři neváhali a dozor si sjednali ještě před výběrem stavební firmy.
Sdílet / hodnotit tento článek