Proč ZRZ vzniknul
Byť se v posledních letech situace na našem trhu změnila k lepšímu a přibývá kvalitních a poctivých realitních makléřů, není žádným tajemstvím, že se tato profese přílišné oblibě u veřejnosti netěší. Doposud nebyla nastavena žádná pravidla a nikde nebylo uvedeno, co vše a v jakém rozsahu by činnost realitního makléře měla zahrnovat. Navíc makléřem mohl být každý – bez jakékoliv praxe či odborných znalostí.
Toto se příchodem nového zákona mění. Ten zavádí alespoň základní pravidla a podmínky, které budou muset realitní makléři dodržovat a jasně stanoví požadavky na odbornou způsobilost. Navíc nově by měli být realitní zprostředkovatelé zapisováni do veřejného seznamu pod Ministerstvem pro místní rozvoj.
Cílem zákona je ochrana spotřebitele a vymýcení některých nekalých praktik jako je např. zatajování právního stavu nemovitosti apod. Aplikace zákona do praxe by měla vést ke zkvalitnění poskytovaných služeb a zvýšení důvěryhodnosti a váženosti této profese. Očekává se také snížení počtu realitních makléřů, kdy mnozí nesplní podmínky odborné způsobilosti nebo se jim nevyplatí tuto činnost dále provozovat, když ji v současné době vykonávají pouze okrajově a je pro ně jen příležitostným zdrojem příjmů.
Základní pojmy
Realitní zprostředkovatel je ten, kdo jako podnikatel poskytuje realitní zprostředkování, tj. vyhledání třetí osoby, která má zájem o uzavření realitní smlouvy se zájemcem.
Realitní smlouvou se rozumí smlouva o nabytí vlastnických práv k nemovité věci nebo smlouva, s níž je spojeno oprávnění užívat nebo požívat nemovitou věc (nájemní nebo podnájemní smlouva, pacht apod.).
Zdroj: AdobeStock.com - frank
Vázaná živnost
Největší změnou je jistě související změna živnostenského zákona, kdy se zprostředkovatelská činnost realitních zprostředkovatelů mění z živnosti volné na živnost vázanou – vznik nové vázané živnosti s označením „Realitní zprostředkování“. To znamená, že realitním zprostředkovatelem již nebude moci být každý, jak tomu bylo doposud.
Nově budou muset realitní zprostředkovatelé pro získání živnostenského oprávnění doložit kromě bezúhonnosti také odbornou způsobilost.
Podle schválené změny živnostenského zákona bude požadováno:
- a) vysokoškolské vzdělání v magisterském studijním programu v oblasti vzdělávání Právo, Ekonomické obory se zaměřením na ekonomii, finance nebo marketing a obchod nebo v oblasti vzdělávání Stavebnictví se zaměřením na stavitelství nebo přípravu a realizaci staveb, nebo obdobné vysokoškolské vzdělání, které bylo získáno studiem na vysoké škole nezařazeným do oblasti vzdělávání,
- b) vysokoškolské vzdělání v bakalářském programu, 1 rok praxe a absolvování mezinárodně uznávaného kurzu dle § 60a zákona 111/1998 Sb. se zaměřením na nemovitosti organizovaného na státem akreditovaném ústavu,
- c) vysokoškolské, vyšší odborné nebo střední vzdělání s maturitní zkouškou a 3 roky praxe v oboru, nebo
- d) profesní kvalifikace pro činnost realitního zprostředkovatele podle zákona o uznávání výsledků dalšího vzdělávání
Povinné pojištění
ZRZ zavádí realitním zprostředkovatelům povinnost pojištění profesní odpovědnosti s limitem pojistného plnění nejméně ve výši 1,75 mil. korun na jednu pojistnou událost a nejméně 3,5 mil. korun pro případ souběhu více pojistných událostí v jednom roce. U jednotlivých realitních makléřů jednajících jménem realitní kanceláře jsou tyto limity sníženy na polovinu. Splnění této povinnosti zprostředkovatelé dokládají Ministerstvu pro místní rozvoj.
Vyplatí se prodej s realitním makléřem? Kolik to stojí a co má správný makléř zajistit?
přečíst článekZprostředkovatelská smlouva
Dříve mohla být zprostředkovatelská smlouva uzavřena i ústně, podle ZRZ musí mít písemnou formu. Aby byla smlouva o zprostředkování platná, musí v ní být alespoň obecným způsobem označen předmět převodu, výše kupní ceny a výše provize, případně způsob jejího výpočtu.
Výhradní zprostředkovatelskou smlouvu je nově možno uzavřít jen na dobu určitou, maximálně na dobu šesti měsíců. Nevýhradní zprostředkovatelskou smlouvu lze uzavřít na dobu určitou i neurčitou.
Smlouva na dobu určitou může být opakovaně prodloužena, přičemž prodloužení je možno ujednat nejdříve třicet dní před uplynutím sjednané doby – nikoliv automatickou prolongací při podpisu smlouvy, jak bylo doposud běžnou praxí.
Výpovědní lhůta u smlouvy na dobu neurčitou nesmí být delší než jeden měsíc.
Informační povinnost
Zprostředkovatelé mají vůči zájemcům o koupi či pronájem informační povinnost. Kromě veřejně dostupných informací z katastru nemovitostí jsou povinni zprostředkovatelé zájemce informovat také o případných dalších podstatných skutečnostech, které nejsou v katastru nemovitostí zapsané a o kterých by vzhledem ke své odborné způsobilosti měli vědět. Např. zákonné předkupní právo spoluvlastníků, nesrovnalost mezi právním a faktickým stavem (černé stavby), případně problematičnost přístupových cest (přístup přes cizí soukromý pozemek), ochranné pásmo vedení vysokého napětí apod.
Zákon dále ukládá zprostředkovatelům povinnost předložit zájemcům nejpozději v den uzavření realitní smlouvy výpis z katastru nemovitostí, tj. list vlastnictví dané nemovitosti ne starší než 3 pracovní dny.
Provize
Jak už bylo zmíněno, výše provize nebo způsob jejího výpočtu musí být jasně uveden ve zprostředkovatelské smlouvě. Standardně je provize splatná nejdříve dem uzavření realitní smlouvy. Ledaže by ve smlouvě o zprostředkování bylo uvedeno poučení, že splatnost provize není vázána na uzavření realitní smlouvy. Pak může být splatnost provize vázána i k obstarání příležitosti k uzavření realitní smlouvy (např. k uzavření tzv. rezervační smlouvy). Případná záloha na provizi, je-li ujednána, nesmí činit více než dvě třetiny ujednané provize.
V případě, že má zprostředkovatel ujednanou provizi u téže nemovitosti od kupujícího i prodávajícího nebo pronajímatele i nájemníka, je povinen toto klientům oznámit a to vč. výše sjednané provize s protistranou.
Úschovy
Zprostředkovatel sice není oprávněn nabízet úschovu kupní ceny, ani ji zprostředkovat jinde než u banky, notáře, advokáta nebo exekutora, avšak možnost úschovy u zprostředkovatele zákon nevylučuje. Tato je možná pouze v případě, že o ni zájemce zažádá v písemné formě na samostatné listině.
Pro realitní úschovu peněžních prostředků musí zprostředkovatelé dodržet přísné podmínky dle § 4 odst. 2 ZRZ:
- smlouva o úschově je v písemné formě,
- účet u banky, zahraniční banky vykonávající v České republice činnost prostřednictvím pobočky nebo spořitelního a úvěrního družstva (dále jen „banka“), na kterém jsou uloženy peněžní prostředky, je
- zřízen pro každého uschovatele jako samostatný účet úschovy,
- veden na jméno realitního zprostředkovatele zapsaného ve veřejném rejstříku,
- informuje banku v souladu se zákonem o bankách o tom, že majitelem uschovaných peněžních prostředků je třetí osoba,
- o každé úschově učiní záznam v jím vedené evidenci úschov, která zahrnuje
- identifikační údaje o uschovateli a příjemci, a to pokud je uschovatel nebo příjemce fyzickou osobou všechna jména a příjmení, rodné číslo, a nebylo-li přiděleno, datum narození, dále místo narození, pohlaví, trvalý nebo jiný pobyt a státní občanství; jde-li o podnikající fyzickou osobu, též její obchodní firmu, odlišující dodatek nebo další označení, místo podnikání a identifikační číslo osoby; je-li uschovatel nebo příjemce zastoupen, též tyto údaje o jeho jednajícím zástupci; pokud je právnickou osobou obchodní firma nebo název včetně odlišujícího dodatku nebo dalšího označení, sídlo, identifikační číslo osoby nebo obdobné číslo přidělované v zahraničí; u fyzické osoby, která je členem jejího statutárního orgánu, údaje ke zjištění a ověření její totožnosti; případně údaje o zástupci právnické osoby, který v daném případě jednal, a pokud je správcem svěřeneckého fondu jeho označení a identifikační údaje jeho správce, obhospodařovatele, nebo osoby v obdobném postavení,
- údaje o výši peněžních prostředků a o měnové jednotce,
- datum přijetí peněžních prostředků do úschovy,
- údaj o době trvání úschovy, případně podmínky stanovené realitnímu zprostředkovateli pro vydání peněžních prostředků z úschovy uschovateli nebo příjemci, a způsob doložení splnění těchto podmínek realitnímu zprostředkovateli,
- označení účtu nebo účtů, na který nebo na které mají být peněžní prostředky vydány z úschovy příjemci a identifikační údaje osoby, která je jeho majitelem, není-li to příjemce,
- datum vydání peněžních prostředků uschovateli nebo příjemci.
V souvislosti s tímto se mění také zákon o bankách, kdy budou úschovy u realitního zprostředkovatele při dodržení výše uvedeného pojištěny ve stejném režimu jako úschovy u advokáta nebo notáře.
Do budoucna tedy nebude možné, aby realitní kanceláře měly uschované peněžní prostředky klientů na svých běžných provozních účtech a volně s nimi nakládaly. Minimalizuje se tak riziko, že budou tyto prostředky zpronevěřeny nebo postiženy exekucí apod.
Shrnutí
Pro kvalitní a poctivé realitní makléře se s novým zákonem nic zásadního nemění. Ti se pravidelně vzdělávají, tedy mají potřebné znalosti i praxi a nově nastavená pravidla považují již dnes za naprostou samozřejmost. No pro mnohé budou zákonem dané podmínky neakceptovatelnou překážkou a s realitní činností skončí.
Nový zákon zdaleka neřeší všechny problémy, se kterými se realitní trh potýká a některá ustanovení je možno vykládat různě. Zatím není k dispozici ani prováděcí předpis. Dobrou zprávou však je, že nastavuje alespoň základní pravidla hry a požadavky na odbornost makléřů.
Aktuálně se připravuje technická novela ZRZ, která by měla upravit zásadní nedostatky. Až čas ukáže, do jaké míry tento zákon bude mít vliv na zavedenou realitní praxi a zda bude třeba dalších zásahů a novel.
Sdílet / hodnotit tento článek