1. Absence písemné smlouvy nebo smlouva nebyla šitá na míru stranám
Z právního hlediska mezi zákazníkem, tedy objednatelem, a stavební společností, tedy zhotovitelem, vzniká smluvní vztah, konkrétně založený smlouvou o dílo, ať již existuje v písemné nebo ústní formě. Smlouva tedy vznikne, i když nebyla uzavřena písemně.
Začátek spolupráce stran připomíná procházku růžovým sadem: všichni si navzájem rozumí a důvěřují, nic není problém, neboť strany mají společný cíl. Pečlivá příprava písemné smlouvy se může stranám jevit jako zbytečné zdržování, obzvlášť, když zákazník spěchá. Sice se setkáváme s případy, kdy písemná smlouva chybí úplně, nejčastějším případem však je, že strany písemnou smlouvu sice uzavřely, ale použily obecný vzor a nepřizpůsobily ho svým potřebám.
To, že smlouva o dílo nebyla připravena dobře, většinou vyjde najevo, když se objeví nějaké problémy, např. s kvalitou dodaného díla, vznikem nepředvídatelných nákladů navíc nebo nedodržením termínů. V takových smlouvách o dílo se setkáváme v praxi s rozpornými a nesrozumitelnými ujednáními ve vztahu k podmínkám placení za dílo, předání díla a v neposlední řadě i s rozpornými ujednáními ohledně toho, co má být dodáno (předmět díla).
Z naší praxe víme, že tyto spory se mezi stranami vlečou roky. Srozumitelně a dobře napsaná písemná smlouva tak může ve finále ušetřit objednateli čas a finance. Ne nadarmo se říká, že jasné dohody dělají dobré přátele.
2. Pouze ústní komunikace ohledně nedodělků
Některé smlouvy (zejména v případě větších projektů) předpokládají určité komunikační kanály a speciální procesy pro řízení projektu a mimo jiné pro hlášení zhotoviteli, že existuje nějaký problém. Je více než doporučováno tyto sjednané procesy dodržovat, a pokud sjednány nebyly, činit oznámení v písemné podobě.
Zároveň doporučujeme nejenom provádět tato oznamování zhotoviteli bezodkladně, ale i vyzývat zhotovitele k zajištění nápravy. Nezjednání nápravy ze strany zhotovitele v přiměřené době totiž zakládá právo objednatele od smlouvy odstoupit, pokud postup zhotovitele vede k podstatnému porušení smlouvy.
V praxi jsme se opakovaně setkali s následujícím problémem. Subdodavatel neprovedl dílčí části stavby a hlavní dodavatel, aby dodržel termíny pro zhotovení díla, musel práce provést sám. Nicméně hlavní dodavatel neměl žádné záznamy o nedodělcích ze strany subdodavatele ani o pracích, které prováděl sám. Ocitl se tak v důkazní nouzi ohledně vznesení nároků vůči subdodavateli.
3. Podcenění významu předávacího protokolu
Ve stavebnictví je dnes již skoro pravidlem sjednání protokolárního předání díla. Nicméně v praxi se opakovaně setkáváme s tím, že následně strany význam předávacího protokolu podceňují.
Předávací protokol podepisují obě strany. Protokol proto vyjadřuje vůli obou stran a je významným důkazem v rámci soudního řízení.
Proč je tak důležitý?
Protokol je také písemným důkazem, ve kterém lze zdokumentovat funkčnost díla, schopnost sloužit svému účelu a v neposlední řadě také popsat vyskytující se vady. V praxi se bohužel setkáváme s tím, že objednatelé podepisují zejména protokoly k prvním dílčím částem díla se zněním, že předaná část díla je bez vad a nedodělků, aniž by uvedené bylo pravdou. Ve skutečnosti například část díla nebyla předána vůbec nebo byla předána s množstvím nedodělků. Objednatelé tak následně dostávají sami sebe do nepříjemné a složité pozice, kdy v případě sporu budou muset prostřednictvím jiných důkazů prokazovat opak.
4. Nevytknutí vad bez zbytečného odkladu
Poměrně častým problémem na straně objednatelů je to, že včas nevytknou vadu zhotoviteli. Zde bychom rádi připomněli, že vady je zapotřebí vždy vytknout bez zbytečného odkladu poté, kdy je objednatel zjistil nebo při náležité pozornosti zjistil měl. Zároveň platí, že takové vytknutí je zapotřebí učinit do dvou let od předání díla a v případě skrytých vad stavby do pěti let od převzetí stavby.
Sankcí za nedodržení uvedených pravidel je nepřiznání objednateli práv z vadného plnění, pokud by zhotovitel namítl, že právo bylo uplatněno opožděně.
Uvedené pravidlo nelze obejít tím, že by se následně žalovalo na náhradu škody. Existuje dnes již ustálená judikatura Nejvyššího soudu, že nároků, které vyplývají ze závazků z odpovědnosti za vady, se nelze domáhat z titulu náhrady škody.
5. Dodržujte smluvní a zákonné podmínky pro odstoupení
Odstoupit lze ze zákonných důvodů nebo z důvodů sjednaných ve smlouvě.
Občanský zákoník v podstatě nijak strany neomezuje ve sjednání podmínek pro odstoupení. Pokud strany tuto možnost využijí (tedy budou vázat odstoupení na splnění určitých podmínek), je nutné tyto podmínky splnit, jinak odstoupení nenabude účinku. Může se například jednat o zasílání upomínek před odstoupením nebo o omezení možnosti odstoupit určitou lhůtou (například odstoupení do třiceti dnů od vzniku porušení).
Pokud strany nesjednají smluvní důvody pro odstoupení, použijí se zákonné. I zde je zapotřebí být ve střehu. Zákon totiž stanoví podmínky a časové limity, například bezodkladné odstoupení v případě podstatného porušení smlouvy.
Zdánlivě jasný a jednoduchý zákonný požadavek bezodkladného odstoupení bývá ve skutečnosti v praxi složitě proveditelný. Pro objednatele odstoupení od smlouvy neznamená vyřešení všech problémů, ale začátek nového problému, a sice kdo, jak a za jak dlouho mu stavbu dokončí. V této
situaci tak objednatel řeší dilema, zda od smlouvy odstoupit, neboť byla porušena podstatným způsobem, nebo zda zkusit umožnit zhotoviteli v pracích pokračovat. Objednatel se tak dostává pod časový tlak, neboť pokud neodstoupí bez zbytečného odkladu, později už může odstoupit, jen pokud dojde k opětovnému porušení stejné povinnosti nebo k podstatnému porušení jiné smluvní povinnosti.
Tímto uzavíráme náš seznam pěti nejčastějších chyb, kterých se dopouští i zkušení objednatelé. V dalším dílu představíme nejčastější chyby zhotovitelů.
Sdílet / hodnotit tento článek