Převod družstevního podílů: Pozor na dluhy vázané na členský podíl
Při převodu práv a povinností spojených s družstevním podílem přecházejí na nabyvatele družstevního podílu dluhy převodce vůči bytovému družstvu a dluhy bytového družstva vůči převodci.[1] Nabyvatel členského podílu v bytovém družstvu odpovídá za existující dluhy převodce vůči bytovému družstvu. Zároveň však platí, že původní vlastník (převodce) za tyto dluhy ručí i po převodu[2]. Při převodu družstevního podílu je nutné, aby převodce doložil potvrzení družstva o výši nesplaceného částky dalšího členského vkladu.
Tato částka, uvedená v potvrzení od bytového družstva, zpravidla tvoří součást kupní ceny. Je důležité si ji ověřit a trvat na tom, aby z potvrzení bylo zřetelně patrné, jakým způsobem družstvo k výpočtu dospělo.[3] V převodní smlouvě je vhodné výslovně uvést, že převodce nemá vůči družstvu žádné další nevypořádané závazky, s výjimkou těch, které jsou výslovně uvedeny v potvrzení družstva.
Současně doporučujeme doplnit ustanovení, podle něhož se převodce zavazuje uhradit veškeré případné dluhy váznoucí k předmětu převodu, které by vyšly najevo po uzavření smlouvy a v potvrzení uvedeny nebyly, a to včetně sjednání smluvní pokuty pro případ porušení této povinnosti.
Převod bytu do osobního vlastnictví: Pozor na dluhy převodce bytu
I v případě, že kupujete byt do osobního vlastnictví, je velmi důležité ověřit, zda prodávající nemá dluhy, které by mohly mít dopad na vás jako budoucího vlastníka. Doporučuje se do kupní smlouvy vtělit prohlášení o bezdlužnosti prodávajícího, které poskytuje základní právní ochranu pro případné spory s věřiteli. Převodce by měl výslovně uvést, že nemá dluhy a ani na převáděné nemovitosti žádné dluhy neváznou, dále, že proti němu nejsou vedeny žádné soudní spory ohledně převáděné nemovitosti, ani že převodce není v situaci, kdy by mu hrozil úpadek a že zamýšleným převodem bytu nezkracuje věřitele. Čím bude toto prohlášení podrobnější, tím lépe. Doporučujeme i taková prohlášení vázat na sankce pro případ, že by se některá tvrzení převodce ukázala jako nepravdivá.
Jde o ochranu před případnými věřiteli původního vlastníka, kteří by se mohli domáhat neúčinnosti právního úkonu, vůči sobě, které dlužník učinil v posledních zpravidla 2 letech– zjednodušeně řečeno, i když budete vlastníkem bytu již vy, mohou se takoví věřitelé domoci, aby jim jejich pohledávka byla uhrazena formou prodeje vašeho bytu, pokud vám byl úmysl dlužníka je zkrátit znám, a to i v případě, že jste byt koupili, či vám byl darován.
V právnické terminologii se tomu říká „odporovatelnost“.[4] I přesto, že dlužníkem je bývalý majitel bytu, tak dluh zaplatíte vy, pokud by se věřitel nemohl domoci zaplacení od onoho dlužníka. Podmínkou ovšem je, že vám musel při koupi být úmysl dlužníka znám, případně vám úmysl znám být nemusel, ovšem byt jste koupili za cenu výrazně nižší, než by byla cena obvyklá.[5]
Dluhy vlastníka bytu vůči společenství vlastníků jednotek (SVJ)
V minulých článcích jsme podrobně rozebírali dluhy členů SVJ a členů družstev. Tyto dluhy se nevážou pouze na osobu vlastníka, ale přímo na bytovou jednotku. Při převodu vlastnictví jednotky tedy může nastat situace, kdy je nový vlastník povinen tyto závazky uhradit, ač je sám nezpůsobil. Podle § 1186 odst. 2 občanského zákoníku, platí, že: „Při převodu vlastnického práva k jednotce přecházejí s jednotkou na nabyvatele dluhy převodce vůči osobě odpovědné za správu domu na příspěvcích na správu domu a pozemku a na plněních spojených nebo souvisejících s užíváním bytu a zálohách na tato plnění, měl-li je a mohl-li je nabyvatel zjistit. Za dluhy, které na nabyvatele jednotky přešly, ručí převodce osobě odpovědné za správu domu.“ Převodce je povinen před uzavřením kupní smlouvy zajistit potvrzení SVJ o bezdlužnosti[6] a toto následně nabyvateli předat. Potvrzení by mělo být ideálně se stejným datem jako podepisována převodní smlouva. Pokud by potvrzení bylo starší, například z doby, uzavření zprostředkovatelské smlouvy s realitní kanceláři, nemuselo by být aktuální a dluhy by mohly převodci v mezidobí vzniknout.
I pokud využíváte služeb realitní kanceláře, informace si ověřujte
Obezřetnost je na místě i tehdy, pokud vám převod členských práv v bytovém družstvu nebo koupi bytu zprostředkovává realitní kancelář. Zprostředkovatel se v takovém případě obvykle zavazuje vyvíjet činnost směřující k tomu, abyste měli jako prodávající či kupující příležitost uzavřít smlouvu s konkrétní třetí osobou. Jedná se o smlouvu příkazního typu.
Podle ustanovení § 2446 občanského zákoníku mají obě strany této smlouvy vzájemnou informační povinnost. Zprostředkovatel je tedy povinen bez zbytečného odkladu informovat klienta o skutečnostech důležitých pro jeho rozhodování – například o okolnostech týkajících se druhé smluvní strany.
Je však třeba zdůraznit, že rozsah této informační povinnosti nelze zaměňovat s právní odpovědností zprostředkovatele za správnost údajů uvedených například v potvrzení družstva či společenství vlastníků jednotek. Zprostředkovatel odpovídá za to, že vám umožní uzavřít smlouvu s konkrétním zájemcem, nikoli za věcnou správnost údajů poskytnutých jinými subjekty.
Z tohoto důvodu nelze vůči zprostředkovateli uplatňovat odpovědnost za případné chyby nebo neúplné informace, které mohl mít – jeho odpovědnost se totiž vztahuje pouze k výkonu zprostředkovatelské činnosti, za kterou mu náleží sjednaná odměna. Nicméně zákon stranám nebrání sjednat si ve zprostředkovatelské smlouvě odpovědnost v širším rozsahu. Můžete si například výslovně dohodnout, že zprostředkovatel odpovídá za správnost určitých klíčových údajů, které vám poskytne, případně že provede jejich ověření. Takové rozšíření odpovědnosti by však mělo být jednoznačně vymezeno ve smlouvě a doporučujeme ho podložit i odpovídající sankcí pro případ porušení.
- Dle § 736 odst. 2 zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZOK“)
- Dle § 601 odst. 1 ZOK
- V ideálním případě by mělo být zřejmé jaká je podlahová plocha bytu, jaká je výše nesplacené anuity, že je převodce členem družstva s právem k nájmu bytu a případně další relevantní údaje
- Ustanovení § 589, odst. 1 zák. 89/2012 Sb., Občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „OZ“) totiž stanoví, že: „Zkracuje-li právní jednání dlužníka uspokojení vykonatelné pohledávky věřitele, má věřitel právo domáhat se, aby soud určil, že právní jednání dlužníka není vůči věřiteli právně účinné. Toto právo má věřitel i tehdy, je-li právo třetí osoby již vykonatelné, anebo bylo-li již uspokojeno.“
- Dle § 590 odst. 2 OZ platí, že: „Věřitel se může dovolat neúčinnosti kupní nebo směnné smlouvy uzavřené v posledním roce, musela-li druhá strana poznat v dlužníkově jednání mrhání majetkem, kterým je dlužníkův věřitel zkracován.“
- Toto potvrzení se týká zejména příspěvků na správu domu a pozemku a záloh na plnění spojená s užíváním bytu (např. voda, teplo, elektřina ve společných prostorách apod.).
Sdílet / hodnotit tento článek