V předchozích článcích jsme upozornili na zásadní odpovědnost členů volených orgánů společenství vlastníků jednotek (dále jen „SVJ“) při vymáhání pohledávek na zálohách na služby a zúčtovaných službách a v případě bytových družstev i na vymáhání nájemného.
Zdůraznili jsme, že nečinnost volených orgánů může mít závažné finanční dopady pro ostatní obyvatele domu, ale také může zakládat jejich osobní odpovědnost za vzniklou škodu, eventuálně i trestněprávní odpovědnost. Včasné řešení dluhů není jen zákonnou povinností členů volených orgánů při správě cizího majetku ale i praktickým nástrojem ochrany správného fungování domu.
Dodavatelé energií nečekají
Dodavatelé energií, vody a dalších služeb totiž nečekají a své faktury vystavují bez ohledu na to, zda jednotlivec platí své závazky vůči SVJ/bytovému družstvu. SVJ/ bytové družstvo musí hradit faktury v plné výši i za neplatící členy. Dluhy tak v konečném důsledku dopadají na ostatní členy společenství nebo družstva, kteří tyto dluhy zpravidla za neplatiče hradí z obavy, aby nedošlo k ohrožení dodávek energií.
Družstvo má možnost člena vyloučit, tím to ale nekončí
Člen bytového družstva má zpravidla členství v bytovém družstvu spojeno s užíváním bytu za zvýhodněné nájemné, resp. s právem uzavřít s družstvem nájemní smlouvu na byt v bytovém družstvu. Podmínky, za kterých vznikne členovi bytového družstva právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu jsou obligatorní náležitostí stanov bytového družstva.
Pokud by tento člen řádně a včas a opakovaně nehradil za užívání nájemního bytu družstvu zálohované služby, nájemné či nezaplatil nedoplatek z vyúčtování služeb, může být v konečném důsledku z bytového družstva vyloučen. Vyloučením člena však povinnosti družstva, resp. jeho volených členů, nekončí. Pojďme se podrobněji zaměřit na další právní a praktické kroky, které by mělo družstvo učinit – od finančního se vypořádání s bývalým členem až po rozhodnutí o dalším osudu uvolněného bytu.
Vlastníte nemovitost? Nejsou to jen radosti. Máte důležité povinnosti. Některé vycházejí z nového stavebního zákona
přečíst článekJak tedy družstvo postupuje po právně platném vyloučení člena, a co musí následovat, aby se problém s neplatičem opravdu vyřešil?
Vyloučením z družstva ztratí člen práva a povinnosti člena družstva, tj. přestane být členem družstva a současně i nájemcem družstevního bytu. Vyloučený člen má povinnost jako bývalý člen družstva byt vyklidit a bytovému družstvu vyklizený odevzdat poté, co mu nájem k družstevnímu bytu skončil. Pokud by bývalý člen družstva byt užíval i nadále, má povinnost zaplatit bytovému družstvu za jeho užívání peněžitou náhradu ve výši nájemného, které je v daném místě a čase obvyklé. Jedná se o bezdůvodné obohacení ve výši ekvivalentu nájmu, které je však zpravidla i několikanásobné tomu, jaké byl vyloučený člen družstva povinen platit na základě nájemní smlouvy s bytovým družstvem.
Nárok vyloučeného člena na vypořádací podíl, výše vypořádacího podílu a jeho splatnost
V souladu s § 623 zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích (ZOK), má vyloučený člen družstva nárok na vypořádací podíl, cituji: „Vypořádací podíl se určí poměrem splněné vkladové povinnosti člena, kterému v daném účetním období zaniklo členství, k členskému vkladu vůči souhrnu splněných vkladových povinností všech členů k členským vkladům k poslednímu dni tohoto účetního období.“
Splatnost vypořádacího podílu se řídí § 749 ZOK a závisí na tom, zda byl vyloučený člen nájemcem družstevního bytu, či nikoliv. U člena, který byl současně nájemcem družstevního bytu je podíl splatný po uplynutí 3 měsíců ode dne kdy byt vyklidil, nebo kdy byla či mohla být zjištěna výše podílu [1], přičemž se použije pozdější z těchto dvou termínů. U nebydlícího člena, tj. s jehož členstvím nebyl spojen nájem družstevního bytu, je podíl splatný 3 měsíce po zjištění jeho výše podle § 623 ZOK. Pokud byl člen vyloučen, běží lhůta teprve od marného uplynutí lhůty pro podání návrhu na určení neplatnosti vyloučení, nebo právní moci rozhodnutí soudu, kterým bylo takové řízení skončeno.
Dispozice s družstevním bytem v rukou družstva
Družstvo může s bytem nakládat, jakmile bude byt právně volný. Byt bude právně volný v okamžiku, kdy jej vyloučený člen družstvu protokolárně předá, nebo bude z bytu exekučně vystěhován. Pokud byt nebude dobrovolně bývalým členem družstva předaný, pak by družstvo na základě pravomocného a vykonatelného rozsudku o vyklizení, mělo zahájit exekuční řízení o vyklizení bytu. Vyklizený byt, tedy právně volný, může bytové družstvo nabídnout k prodeji. Zpravidla se tak děje formou převodu členských práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu, kdy se zájemce o takový byt a tudíž členství zaváže zaplatit „další členský vklad“ ve výši odpovídající tržní ceně družstevního bytu, tj. ceně, za kterou se družstevní byty na trhu prodávají. Případně takový byt může družstvo pronajmout. O obojím musí rozhodnout členská schůze.
Rozhodnutí o dalším využití bytu
Pokud se členská schůze rozhodne převést práva povinnosti spojená s členstvím v bytovém družstvu na třetí osobu, může tak učinit pouze v souladu se stanovami družstva. Převod členských práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu se fakticky realizuje tak, že tyto práva a povinnosti by přešly výhradně dalšímu členovi družstva, a to formou nabytí družstevního podílu. Pokud má družstevní podíl spojený s právem k nájmu bytu, resp. členská práva a povinnosti spojené s členstvím v bytovém družstvo, nabýt osoba, která není členem družstva, je třeba takovou osobu nejdříve přijmout za člena družstva.
Podmínky přijetí uchazeče o členství v bytovém družstvu a postup orgánů družstva je řešen ve stanovách družstva. Členství nového člena vznikne dnem rozhodnutí o jeho přijetí za člena nebo pozdějším dnem uvedeným v členské přihlášce, nejdříve však po splnění následujících všech níže uvedených podmínek:
- splnění vkladové povinnosti k základnímu členskému vkladu dle stanov,
- uzavření smlouvy o dalším členském vkladu,
- splacení celé výše dalšího členského vkladu nebo jeho části dle dohody a stanov.
Dluhy v domě: Za neplatiče v bytovém domě zaplatíte i vy. Proč, když jste nic neprovedli? Jaký je smluvní vztah a kdo je ručitel?
přečíst článekOcenění a prodej členských práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu
Družstevní podíl se prodává za tržní cenu. Družstvo by si mělo nechat zpracovat znalecký posudek soudním znalcem. Před tím, než budou náklady na posudek vynaloženy, by měla členská schůze přijmout rozhodnutí o záměru prodeje bytu a způsobu určení ceny.[2]
Uzavření smlouvy s družstvem a úhrada dluhu
Po rozhodnutí členské schůze o prodeji družstevního podílu nastává další fáze. Uchazeč o členství a družstevní byt zpravidla jedná v bytovém družstvu s představenstvem, které má mandát k uzavření smluv za podmínek schválených členskou schůzí. Členská schůze přijme uchazeče za člena družstva na základě členské přihlášky, a to po uzavření smlouvy o dalším členském vkladu. Co musí přihláška o přijetí za člena do družstva obsahovat, je specifikováno ve stanovách bytového družstva. Stejně jsou ve stanovách specifikovány i další povinnosti, které musí uchazeč o členství v bytovém družstvu splnit. Po přijetí za člena družstva představenstvo vyhotoví pro nového člena smlouvu o nájmu družstevního bytu.
V případech, kdy je bývalý člen po celou dobu vyklizování pasivní, bytové družstvo často uspokojí své pohledávky až z prostředků získaných převodem družstevního podílu na nového člena.
- A to postupem podle § 623 ZOK-
- Například: „za cenu podle znaleckého posudku, nejméně však za částku XY“.
Sdílet / hodnotit tento článek