REKLAMA
Hledat
Nový stavební zákon
estav.tvnový videoportál
Všechna témata
Jak koupit bydlení více o tématu

Vlastníte nemovitost? Nejsou to jen radosti. Máte důležité povinnosti. Některé vycházejí z nového stavebního zákona

Vlastnictví nemovitosti není pouze jedna z relativně bezpečných možností uložení finančních prostředků. S vlastnictvím nemovitosti jsou zpravidla spjaty i povinnosti a omezení. Vlastnictví zavazuje.1 Vlastník má povinnost se o nemovitost starat a udržovat ji. Vlastníkovi je zakázáno rušit práva jiných osob a to nad míru přiměřenou poměrům. Až na výjimky je vlastník povinen hradit daň z nemovitosti.
Zdroj: Adobestock – Caftor
Zdroj: Adobestock – Caftor

Zákaz sousedských imisí – odpad, voda, kouř, prach, světlo, stín…

Právo vlastnit majetek je jedno z ústavně zaručených práv. Vlastnictví je chráněno. I přesto, že se jedná o jedno z nejméně omezených subjektivních práv, je omezené vždy minimálně stejnými právy ostatních vlastníků. Vlastníkovi je zakázáno nad míru přiměřenou poměrům závazně rušit práva jiných osob, jakož i vykonávat takové činy, jejichž hlavním účelem je jiné osoby obtěžovat nebo poškodit.2 Omezení vlastnického práva přímo ze zákona je patrné zejména v regulaci sousedských vztahů upravených v ustanovení § 1013–1023 občanského zákoníku.

Velmi časté bývají spory sousedů ohledně tzv. imisí, tj. cizího elementu vnikajícího na sousední pozemek. Vlastník pozemku by se měl zdržet obtěžování svého souseda zejména odpadem, vodou, kouřem, prachem, plynem, pachem, světlem, stínem, hlukem, otřesy. Pro porušení zákona je podstatné, aby se jednalo o jednání nepřiměřené místním poměrům a aby vlastník pozemku podstatně omezoval obvyklé užívání pozemků jiného vlastníka.3 V zásadě by se vlastník pozemku měl chovat vůči svým sousedům ohleduplně.

Povinnost umožnit vstup cizí osoby na svůj pozemek

Právo vlastníka pozemku může být omezeno vstupem souseda za účelem nezbytným k údržbě sousedního pozemku nebo hospodaření na něm.4 Soused může užít váš pozemek i v případě, že nelze jeho stavbu stavět nebo bourat, nebo opravit či obnovit jinak. V tomto případě pak máte nárok na přiměřenou náhradu. Výše náhrady záleží na dohodě mezi vlastníky pozemků, pokud však dohoda není možná, určí jí soud podle místních zvyklostí či principů spravedlnosti.

V případě, že vám brání užití pozemku důležitý zájem, který svou povahou převyšuje zájem na provedení prací, lze přístup odepřít. Vstup musí vlastník pozemku umožnit též cizí osobě v případě, že jí nevydá cizí věc, která se na jeho pozemku ocitla. Účelem je, aby si vlastník věci věc vyhledal a odnesl.5 Na váš pozemek může též vstoupit vlastník chovného zvířete za účelem jeho stíhání anebo vlastník roje včel. Jako vlastník nemovitosti máte též povinnost za náhradu umožnit v nezbytné míře přístup přes pozemek v případě, že se vlastník sousední nemovitosti nedostane jinak do své nemovitosti.6

Vlastnické právo může být omezeno i rozhodnutí orgánu veřejné moci, kdy např. soud může zřídit přes cizí pozemek nezbytnou cestu. I zde vlastníkovi zatíženého pozemku náleží náhrada přiměřená újmě, kterou vlastník pozemku v důsledku zřízení práva cesty utrpí. Soud tuto náhradu stanoví za pomocí znalce u oboru ocenění nemovitostí.7

Omezení vlastnického může být dáno i tzv. zákonnými věcnými břemeny, jako jsou např. eklektická vedení, vedení telekomunikační sítě, plynovodní vedení atd.… Tyto zákonná věcná břemena nejsou zapsaná v katastru nemovitostí. O jejich existenci se dozvíte na příslušném stavebním úřadě. Následně se můžete obrátit na konkrétní společnosti, kde získáte o věcném břemenu podrobnější informace.

Povinnost uchovávat stavební dokumentaci

Vlastník stavby musí po celou dobu stavby uchovávat dokumentaci ke stavbě. Konkrétně by měl vlastník stavby uchovávat ověřenou projektovou dokumentaci, dokumentaci pro provádění stavby, dokumentaci stavby, došlo-li k odchylce od dokumentace pro povolení stavby, popřípadě dokumentaci skutečného provedení stavby, včetně její geodetické části, nebo pasport stavby, rozhodnutí, osvědčení, souhlasy a jiné důležité doklady týkající se stavby.8 Tato povinnost se týká i starších domů, kde často nebývá dokumentace zcela zachována.

Pokud se dokumentace nedochovala, je vlastník povinen pořídit pasport stavby9, toto mu může být i stavebním úřadem nařízeno.10 Povolení a kolaudaci stavby však musí vlastník prokázat. Cena za vyhotovení pasportu stavby se u rodinných domů pohybuje desítkách tisíc korun. Avšak pokuty za chybějící projektovou dokumentaci mohou být stavebním úřadem uloženy až do částky 400.000,-Kč. Vlastník stavby je dále povinen uchovávat stavební deník, nebo jednoduchý záznam o stavbě nebo zařízení po dobu 10 let ode dne právní moci kolaudačního rozhodnutí, popřípadě od dokončení stavby nebo zařízení, pokud se kolaudační rozhodnutí nevyžaduje.11 Zákon nově umožňuje uchovávat dokumentaci v elektronické formě.

Povinnosti vlastníka stavby

Povinnosti vlastníka stavby jsou vymezeny zejména ve stavebním zákoně. Vlastník stavby je povinen provádět údržbu stavby nebo zařízení po celou dobu jejich existence.12 To znamená, že je povinen provádět takové práce, aby zabezpečil dlouhodobě dobrý stav budovy. Pokud by tak vlastník nečinil, stavební úřad jej může nařídit opatření k nápravě. Na základě opatření k nápravě může být vlastníkovi uložena povinnost provést udržovací práce nebo nezbytné úpravy stavby, případně nutné zabezpečovací práce či odstranit záměr či vyklidit stavbu.13 Hrozí-li nebezpečí z prodlení může zajistit provedení nápravy stavební úřad pomocí kvalifikované osoby, a to na náklady vlastníka stavby nebo pozemku. Stavba též nesmí ohrožovat životy, zdraví osob nebo zvířat. Jakékoliv závady, které mohou toto zapříčinit je povinen vlastník stavby neprodleně ohlásit stavebnímu úřadu.14 Za porušení těchto povinností lze vlastníkovi stavby uložit pokutu až do 400.000,-Kč.

Vlastník nemovitosti nemá zákonnou povinnost oplotit si pozemek. Tato povinnost mu může být uložena jen soudem v případě potřeby zajištění nerušeného výkonu vlastnického práva.15

Daň z nemovitých věcí

Předmětem daně z nemovitých věcí jsou pozemky na území České republiky evidované v katastru nemovitostí, zdanitelné stavby a zdanitelné jednotky.16 Poplatníkem daně z pozemků je zpravidla vlastník nemovité věci.17 Poplatník daně je povinen při změně vlastnického práva k nemovitosti podat daňové přiznání, a to zpravidla do 31. ledna zdaňovacího období na zdaňovací období, tj. pokud nemovitost koupíte v roce 2024, daňové přiznání podáváte do 31. ledna 2025 a to na rok 2025. Daňové přiznání lze podat elektronicky na elektronickém formuláři.18 Následně již každý rok obdržíte jako daňový poplatník výzvu k úhradě daně.

V roce 2024 byla daň v důsledku tzv. konsolidačního balíčku zvýšena v průměru o osmdesát procent. Daň z nemovitosti je stále oproti jiným evropským státům v České republice nízká. I přesto se jedná o obligatorní výdaj, je třeba s ním v rodinném rozpočtu každoročně počítat.


  1. Čl 11 odst. 3 Listiny základních práv a svobod
  2. § 1012 zákona č. 89/2012 Sb., Občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „OZ“)
  3. § 1013 OZ
  4. § 1021 OZ
  5. § 1014 OZ
  6. K tomu blíže § 1029 OZ
  7. K tomu blíže Rozsudek NS ČR – senátu, ze dne 25. 11. 2011, sp. zn. 22 Cdo 3247/2008, blíže pak k výši náhradě např. Rozsudek NS ČR ze dne 28. 4. 2011, sp. zn. 22 Cdo 2854/2010 a Rozsudek NS ČR ze dne 10. 3. 2021, sp. zn. 22 Cdo 1826/2020 uveřejněný pod číslem 93/2021 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek
  8. § 167 zákona č. 283/2021 Sb., Stavební zákon, ve znění pozdějších předpisů
  9. Dle § 158 odst. 3 Stavebního zákona, platí že: „Dokumentace jednoduchých staveb a pasport stavby obsahují průvodní list, souhrnnou technickou zprávu, situační výkresy a výkresovou dokumentaci.
  10. Dle § 245 odst. 3 Stavebního zákona, cituji: „Rozhodnutí o nařízení pořízení pasportu stavby se vydává jako první úkon stavebního úřadu v řízení. Není-li třeba pasport stavby doplnit, změnit nebo jinak přepracovat, stavební úřad jej ověří.
  11. § 167 písm. d) Stavebního zákona
  12. § 167 písm. a) Stavebního zákona
  13. § 259 Stavebního zákona
  14. § 167 písm. b) Stavebního zákona
  15. K tomu blíže NS ČR ze dne 5. 9. 2006 pod sp. zn. 22 Cdo 1614/2005, cituji: „Uložit povinnost oplotit pozemek bude namístě zejména v případě, že oplocení poskytne ochranu proti takovým neoprávněným zásahům, kterým nelze jiným způsobem zabránit, anebo sice je možný i jiný způsob ochrany, nicméně vzhledem k okolnostem konkrétní věci se oplocení pozemku jeví jako nejpřiměřenější a nejvhodnější způsob poskytnutí ochrany ohroženému právu žalobce.
  16. § 1 a 2 zákona č. 338/1992 Sb. o dani z nemovitých věcí, ve znění pozdějších předpisů
  17. Blíže vymezeno v § 3 č. 338/1992 Sb. o dani z nemovitých věcí, ve znění pozdějších předpisů
  18. Využít lze portál mojedaně, dostupný https://adisspr.mfcr.cz/pmd/epo/podani/5-Ah5eQX4joC_qBMXJD8KR2q/dne/dp6/zahlavi

Mgr. Bc. Sandra Červenková

Advokátka, jež mj. poskytuje komplexní právní služby při převodu nemovitostí, v problematice nájemního bydlení a soudních sporů týkajících se nemovitostí. Více informací na www.akcervenkova.cz

Sdílet / hodnotit tento článek

Další kapitoly tématu „Jak koupit bydlení

  1. Jaké jsou způsoby vlastnictví bytu – spoluvlastnictví a bytová jednotka
  2. Jak koupit bydlení přes realitní kancelář
  3. Koupě nemovitosti v dražbě. Je výhodná? Na co si dát pozor, abyste se nespálili?
  4. Koupě nemovitosti zatížené exekucí: Jak postupovat, abyste minimalizovali rizika
  5. Umřel spoluvlastník vašeho domu či bytu. Co je potřeba zařídit?
  6. Koupili jste dům a objevili vady? Jak reklamovat starý dům? Prodejce se mohl dopustit podvodu
  7. Katastr nemovitostí není všechno. Podívejte se do RÚIAN. Najdete tam další důležité informace o vaší nemovitosti
  8. Vlastníte nemovitost? Nejsou to jen radosti. Máte důležité povinnosti. Některé vycházejí z nového stavebního zákona
  9. CENY NOVÝCH BYTŮ - PRAHA
  10. Jak koupit bydlení: Jak se vyřizuje hypotéka krok za krokem
  11. Jak koupit bydlení: Běžné podmínky pro získání hypotéky
  12. Jak koupit bydlení: Kde vzít peníze na financování nemovitosti
  13. Jak koupit bydlení: Slovníček pojmů o financování nemovitosti
  14. Jak koupit bydlení: Právní ochrana
  15. Jak koupit bydlení: Pozemek
  16. Jak koupit bydlení: Architektura domu a bytu
  17. Jak koupit bydlení: Stavební a technický stav
  18. Jak koupit bydlení: Vytápění a energetická náročnost
  19. Jak koupit bydlení: Voda, kanalizace, plyn, větrání a elektro
  20. Příručka Jak koupit bydlení
  21. Tým autorů projektu Jak koupit bydlení

Přečtěte si více k tématu Jak koupit bydlení

Nemovitost ve Španělsku, zdroj fotolia, hanohiki

Rizika koupě nemovitosti ve Španělsku: Vaši nemovitost může užívat někdo jiný. Okupas není snadné vystěhovat

Láká vás koupě nemovitosti ve Španělsku? Slunečné dny po celý rok. Nádherné téměř nekončící pláže. Uklidňující šum moře. Výborná středomořská kuchyně. Sangrie. Cerveza. A také v porovnání s naší zemí i zpravidla levnější nemovitosti. To jsou mnohdy důvody, proč spousty Čechů investují do zahraničí. Na co byste si…

Zdroj: Adobestock –  Atstock Productions

Úspěšný prodej nebo pronájem: krok za krokem

Stěhování je prakticky nevyhnutelnou součástí života a důvody, proč se lidé rozhodnou změnit své bydliště, mohou být různé. Může to být nedostatek místa pro rozrůstající se rodinu nebo naopak příliš mnoho prostoru poté, co děti odešly z domova. Změna zaměstnání a potřeba být blíže nové práci je dalším…

REKLAMA