• ESTAV.cz
• Témata
• Udržujeme a opravujeme
• Inspekce nemovitostí
• Chybějící papír je stav ohrožující bezpečnost. Nepodceňujte revize v bytovém domě. Výborům SVJ za nedodržení hrozí pokuty

Vaše společenství je provozovatel, i když nikoho nezaměstnává

Ve výborech často zazní, že předpisy o bezpečnosti práce se domu netýkají, protože společenství nemá zaměstnance. Je to pochopitelná úvaha a bohužel mylná.

Od 1. července 2022 platí zákon č. 250/2021 Sb., o bezpečnosti práce v souvislosti s provozem vyhrazených technických zařízení. Nahradil zákon č. 174/1968 Sb., podle kterého se revize řídily více než půl století. Dopadá nejen na firmy, které zařízení montují a revidují, ale výslovně i na ty, kdo je provozují. A provozovatelem výtahu, hromosvodu nebo domovního plynovodu ve společných částech domu je právě společenství vlastníků. Zda někoho zaměstnává, není podstatné.

Zákon má pět prováděcích nařízení vlády: NV 190/2022 pro elektrická zařízení, NV 191/2022 pro plynová, NV 192/2022 pro tlaková, NV 193/2022 pro zdvihací a NV 194/2022 pro odbornou způsobilost v elektrotechnice. Poslední jmenované se v článcích a nabídkách často plete s tlakovými zařízeními, ta upravuje NV 192/2022.

Režim tohoto zákona ale nepokrývá všechno, co se v domě kontroluje. Komíny spadají pod zákon o požární ochraně a vyhlášku č. 34/2016 Sb., hasicí přístroje a hydranty rovněž pod požární předpisy, kontroly kotlů pod zákon o hospodaření energií. Různé předpisy znamenají různé lhůty a hlavně různé sankce.

Kdo odpovídá za elektroinstalaci v nájemním bytě? Co má nájemník dělat při havárii? Kdy volat majiteli?

přečíst článek

Co po vás zákon jako po provozovateli chce

Povinnosti provozovatele shrnuje § 20 zákona a jsou čtyři.

• Zajistit prohlídky, kontroly a revize v předepsaných lhůtách.
• Nechat je provést firmou s oprávněním a technikem s platným osvědčením.
• Odstranit závady, které brání bezpečnému provozu.
• Vést a uchovávat průvodní a provozní dokumentaci.

Poslední bod bývá podceňovaný, přitom je v praxi nejzrádnější. Podle § 20 odst. 3 se totiž provoz zařízení, u něhož není doložena revizní zpráva provedená ve stanovených lhůtách, považuje za stav ohrožující bezpečnost. Totéž platí pro provoz v rozporu s dokumentací a pro případ, kdy dokumentace chybí, ačkoli byla vydána. Takové zařízení se nesmí provozovat. U výtahu to znamená, že ho výbor musí odstavit, i když viditelně jezdí.

Neprovedená revize je přestupkem s pokutou

Sankce v samotném zákoně o vyhrazených zařízeních nehledejte, žádné nemá. Zákon místo toho novelizoval zákon o inspekci práce, kde jsou skutkové podstaty přestupků. Neprovedená revize je podle § 33 přestupkem s pokutou až dva miliony korun, nezajištění opravy zjištěných závad až jeden milion. Pokutu ukládá inspektorát práce a dopadá na společenství jako právnickou osobu.

Pro orientaci: revize elektroinstalace společných prostor se u typického domu provádí jednou za pět let, revize hromosvodu jednou za čtyři roky a k tomu každoroční vizuální kontrola svodů. Domovní plynovod má dva úkony s různými lhůtami, které se běžně zaměňují: kontrolu jednou ročně a provozní revizi jednou za tři roky.

Výtah má režim nejhustší a stojí za to rozlišit, kdo co dělá. Odborné prohlídky každé tři nebo čtyři měsíce podle toho, zda byl výtah uveden do provozu před dubnem 1999, odbornou zkoušku jednou za tři roky a inspekční prohlídku poprvé po devíti letech provozu, dále jednou za šest let, zajišťuje servisní firma a zkušební technik. Dvoutýdenní provozní prohlídky, tedy vizuální kontrolu funkce, smí dělat proškolený dozorce výtahu, klidně pověřený soused z domu.

Škody na společných částech domu: Kdo nese odpovědnost? Pronajímatel či nájemce investičního bytu?

přečíst článek

Kde končí lhůta a začíná osobní odpovědnost

Tady se dostáváme k otázce, kolem které koluje nejvíc mýtů. Jedni tvrdí, že členové výboru ručí za všechno automaticky, druzí odpovědnost bagatelizují. Ani jedno není pravda.

Rozhoduje § 159 občanského zákoníku. Jeho první odstavec říká, že kdo přijme funkci ve voleném orgánu, zavazuje se ji vykonávat s loajalitou, potřebnými znalostmi a pečlivostí. Neznamená to, že předseda musí být stavař, revizní technik a právník v jedné osobě. Znamená to, že musí poznat, kdy na něco nestačí, a včas si zajistit odborníka. Zákon je v tomhle konkrétní i v opačném gardu: kdo ví, že na funkci nestačí, přesto v ní setrvá a nevyvodí z toho důsledky, jedná nedbale už z podstaty.

Podstatné je, že se posuzuje postup, ne výsledek. Výbor, který revize plánuje, zadává je oprávněné firmě a nalezené závady nechá opravit, jedná s péčí řádného hospodáře i tehdy, když v domě k nehodě dojde.

Osobní ručení podle třetího odstavce § 159 nenastává automaticky, ale ve třech krocích. Nejprve člen výboru poruší povinnost a způsobí tím společenství škodu. Pak tuto škodu společenství nenahradí, ačkoli byl povinen. A teprve když se věřitel společenství, typicky nezaplacený dodavatel, nemůže domoci plnění po samotném společenství, může dluh vymáhat přímo po členovi výboru, a to do výše nenahrazené škody.

Zanedbané revize se v tomhle mechanismu objevují pravidelně. Ne proto, že by soudy členy výborů běžně stíhaly, takové případy jsou vzácné, ale proto, že chybějící revizní zpráva je snadno prokazatelné porušení povinnosti. Buď leží v šanonu, nebo neleží.

Praktické riziko není pokuta, ale pojišťovna

Kontrola z inspektorátu do běžného bytového domu obvykle sama od sebe nepřijde. Pojišťovna ale přijde vždy, když se něco stane, a při likvidaci škody prověřuje provozní dokumentaci mezi prvními věcmi. Po požáru od společné elektroinstalace bude likvidátor chtít revizní zprávu podle NV 190/2022, po požáru od komína zprávu o kontrole spalinové cesty.

Když dokument chybí nebo je prošlý, plnění se krátí nebo odmítne pro porušení povinnosti předcházet škodám. Opravu pak dům zaplatí ze svého. A teprve tady, kdy společenství vznikla reálná škoda, se otevírá otázka odpovědnosti výboru popsaná výše.

Dluhy v domě: Vyloučením neplatiče z družstva to nekončí. Co musí následovat?

přečíst článek

Kde končí společné části a začíná byt

Druhý zdroj sporů je hranice mezi tím, co hlídá společenství, a co si hlídá vlastník sám. Pravidlo je jednoduché: společenství odpovídá za společné části, vlastník za zařízení uvnitř bytu. V detailech ale bývá matoucí.

• Elektroinstalace a hromosvod: Společenství zajišťuje revizi společných rozvodů od paty domu k bytovým jističům a revizi hromosvodu. Rozvody uvnitř bytu jsou věcí vlastníka.
• Plyn: Společenství se stará o domovní plynovod od hlavního uzávěru k uzávěrům před bytovými plynoměry. Sporák, karma nebo kotel v bytě jsou na vlastníkovi, včetně jejich servisu.
• Komín: Komínové těleso procházející domem je stavební konstrukcí, tedy společnou částí, a jeho kontrola je na společenství. Kamna v bytě a kouřovod k sopouchu jsou majetkem vlastníka. Ve starších domech pozor na výjimku, která výborům běžně uniká: je-li plynový kotel nebo karma zaústěná do jednovrstvého nevyvložkovaného zděného komínu, řídí se lhůty čištění a kontrol podle pevných paliv, tedy až třikrát ročně místo jednou. U kondenzačních kotlů je to naopak jednou za dva roky. Sankce jsou tu jiného řádu než u vyhrazených zařízení: za provoz spalinové cesty v rozporu se zákonem hrozí právnické osobě pokuta do sta tisíc korun.
• Bytové vodoměry a měřiče tepla: Jsou společnou částí domu, ale nespadají pod vyhrazená zařízení, nýbrž pod zákon o metrologii. Jde o stanovená měřidla, která smí sloužit k rozúčtování jen s platným úředním ověřením: mechanické vodoměry a kalorimetry pět let, statické vodoměry osm. Rozúčtování podle měřidla s prošlým ověřením je přestupek s pokutou až milion korun a hlavně je napadnutelné, náměry z neověřeného měřidla nejsou průkazné.

Právě u plynu a komínů se vyplatí mít rozhraní popsané písemně a jednou ročně ho vlastníkům připomenout. Ušetří to spor ve chvíli, kdy je na spor nejhorší čas.

Checklist pro výbor

1. Sepište, co v domě máte: Výtah, elektroinstalace, hromosvod, plynovod, kotelna, hasicí přístroje, hydranty, komíny. Bez seznamu nelze hlídat lhůty.
2. Zapište si termíny, ne intervaly: Interval „jednou za tři roky" se špatně hlídá, konkrétní datum se hlídá dobře.
3. Ověřte oprávnění firmy: U vyhrazených zařízení nestačí faktura od šikovného řemeslníka, revizi smí provést jen technik s platným osvědčením.
4. Závadu z revize dotáhněte: Revize nekončí zaplacením faktury. Neodstraněné závady jsou samostatný přestupek a doklad o opravě přiložený k revizní zprávě je nejlepší důkaz, že výbor jednal.
5. Dokumentaci archivujte a předávejte: Chybějící dokumentace je sama o sobě stav ohrožující bezpečnost. Navíc podle § 167 stavebního zákona musí vlastník stavby uchovávat dokumentaci skutečného provedení po celou dobu její existence, a pokud se nedochovala, pořídit pasport stavby. Za nesplnění hrozí pokuta až 400 000 Kč. Elektronická podoba úřadům stačí. Při obměně výboru předávejte protokolárně.
6. Zvažte pojištění odpovědnosti volených orgánů: Kryje neúmyslná pochybení z nedbalosti, obvykle ho platí společenství. Ověřte si limity a výluky.

Revize nejsou razítko do šanonu, ale ani důvod k panice. Laťka není postavená na odborných znalostech. Výbor, který ví, co v domě má, hlídá termíny a doložené závady nechá opravit, jedná s péčí řádného hospodáře. Většina té práce je o pořádku v papírech, ne o technickém vzdělání.

Sdílet / hodnotit tento článek

Související témata