Jak koupit bydlení: Architektura domu a bytu

Jakou má dům/byt orientaci ke světovým stranám?

• Je výhodné, pokud je byt orientován na více světových stran. Nabízí pak prosvětlení po větší část dne a také nabízí efektivní přirozené provětrání bytu. Standardně se uvažuje za výhodné mít obytné místnosti orientovány na jih, východ či západ. Pozor ale na dobré zastínění. Zvláště západní nízké slunce interiéry navečer často v létě přehřívá. Proti běžným pravidlům orientace ke světovým stranám mohou hovořit výhody vnitřního uspořádání (např. v případě rekonstruovaného bytu), výhledu do krajiny či místní podmínky (např. hlučná komunikace, zastínění okolními budovami). Vždy by měla být dodržena minimální hygienická norma na proslunění bytu/domu.

Je v domě/bytě dostatečné denní světlo?

• Prosklená plocha oken by měla mít minimálně 1/10 půdorysné plochy místnosti. V případě domu lze někdy nová okna vybourat, ale naráží to na problematiku požární bezpečnosti, odstupu domu na pozemku, statiku atd.

Není byt v sousedství rušivých provozů?

• Někdy jsou prodávány byty, které nesplňují požadavky na hlukový útlum od okolních provozů, například pokud byt sousedí se skladem obchodu, restaurací, dílnou apod. Pozor, takové prostory se pak někdy neprávem prodávají jako byty, ale kolaudovány byly například jako ateliér či kancelář! Takový rozhodně nekupujte! Dobré je si také ohlídat, že v blízkosti vašeho okna není vyveden například komín sousedního domu či umístěna poplachová siréna.

Jakou má byt polohu vůči ostatním bytům v domě?

• Různá umístění bytu v bytovém domě mají svá pro a proti:
• Byt v přízemí – lehce přístupný, může být i propojen se zahradou. Nevýhodou je i lehčí přístupnost pro možné zloděje zvenčí, případný hluk z ulice a o něco méně světla a slunce. V případně nezatepleného suterénu vám bude utíkat teplo do sklepa.
• Byt uprostřed – kompromisní poloha. Bývá energeticky úspornější.
• Byt na kraji – často nabízí okna do více světových stran a tím i možnost lepšího provětrání a více výhledů. Nevýhodou je, že má více ochlazovaných stěn a proto budete mít větší výdaje za topení.
• Byt pod střechou – nejromantičtější varianta, často s krásným výhledem. Nevýhodou je ale horší přístupnost, zejména pokud nemá dům výtah a také přehřívání bytu v letních měsících, pokud není kvalitně provedena tepelná izolace střechy.

Jsou místnosti logicky uspořádány?

• Vnitřní uspořádání místností, takzvaná dispozice, by měla co nejlépe odpovídat konkrétnímu provozu v bytě. Je proto žádoucí, aby místnosti na sebe funkčně navazovaly (například větší byt či dům aby byl rozdělen na denní a noční část). Pozor na průchozí místnosti, jejich využití bývá často složitější. Poraďte se raději s architektem.

Odpovídá dispozice bytu vašim současným i budoucím potřebám?

• Pro zodpovězení této otázky doporučujeme konzultaci s architektem. Pokud bude dispozice potřebovat úpravy tak, aby vyhovovala vašim požadavkům, je dobré si ověřit, zda je možné předpokládané úpravy provádět (statika, družstevní vlastnictví apod.). Myslete i do budoucna na bezpečnost dětí, bezpečnost seniorů, samostatné pokoje pro starší děti, prostor pro uložení potřeb na koníčky a sport, prostor pro úklidové prostředky, pro skladování potravin. Důležitý je počet WC. Pokud se nejedná o garsonku (pouze byt 1+1) musí mít byt alespoň jedno WC samostatně oddělené.

Nemá byt zbytečné prostory?

• Důležité také je, aby v bytě nebyly nevyužité prostory (např. zbytečně velké nebo dlouhé chodby), za které budete při koupi bytu zbytečně utrácet peníze.

INFO: Jak se počítá podlahová plocha?

Podlahová plocha se na základě nového občanského zákoníku (a na něj navazujícího nařízení vlády č. 366/2013 Sb.) počítá jako plocha vymezená vnitřním lícem svislých konstrukcí ohraničujících byt.

Započítává se tedy i půdorysná plocha pod všemi vnitřními konstrukcemi (dříve se půdorysné plochy vnitřních stěn nezapočítávaly), včetně vestavěného vybavení (vana, kuchyňská linka, vestavěné skříně). Do podlahové plochy se započítávají i místnosti tvořící příslušenství bytu. Zákonem však není stanoveno, co se rozumí termínem „místnost“. Obecně se ale má za to, že to je prostor uzavřený ze všech stran obvodovou zdí, podlahou a stropem. Do plochy bytu by se tedy neměly započítávat balkóny, lodžie ani sklepní kóje (uzavřené sklepní místnosti však ano).

Mají obytné místnosti alespoň minimální rozměry?

• Podle normy „ČSN 734301 – Obytné budovy“ je minimální rozměr jednolůžkového obytného pokoje 8 m² (v případě garsonky to je 16 m²), dvoulůžkového pokoje 12 m² a obývacího pokoje 16 m². Normou jsou také stanoveny nejmenší šířky těchto pokojů. Jednolůžkový nesmí být užší než 1,95 m, dvoulůžkový 2,4 m a obytný pokoj 3,3 m. Prostor pro WC nesmí být užší než 90 cm. Nejmenší přípustná výška obytné místnosti v rodinném domě je 2,5 m a v bytovém domě 2,6 m. Výjimkou u obytných místností je podkroví, kde je minimální normová výška 2,3 m, přičemž alespoň polovina místnosti se skosenými stropy musí mít výšku nejméně 1,3 m. Ve starších bytech (zvláště družstevní z 60. či 70. let minulého století) se můžeme setkat i s nižšími stropy. U nové výstavby na kompromisy ale nepřistupujte.

Odpovídají udávané rozměry rozměrům skutečným?

• Není to příliš časté, ale stává se, že udávané rozměry bytu neodpovídají rozměrům skutečným. Je proto optimální si byt přeměřit a porovnat s poskytnutými půdorysy.

Lze místnosti dobře vybavit nábytkem?

• Pokud jsou místnosti příliš členité, nebo mají špatně umístěné dveře, vstupy na balkon či okna, může být jejich zařízení a vybavení nábytkem problém. Pokud jsou výklenky a členitosti místnosti využity na vestavěné skříně může to být naopak výhoda. Pokud kupujete byt ve fázi projektu, ověřte si, zda dispozice mají navržené rozmístění nábytku a zda tento nábytek je nakreslen ve skutečných rozměrech a zda vám to tak vyhovuje. Smutným ale ne neobvyklým trikem developerů je nakreslit malou postel či pohovku, aby místnosti vypadaly na papíře větší.

Je místo pro pračku a podobná zařízení dostatečně široké?

• Místo pro pračku či sušičku musí mít minimálně 62 cm, které nesmí být zmenšeny ani obkladem nebo vodovodním kohoutkem! Při rozměru menším sem klasickou pračku neumístíte a budete na ni muset velmi složitě hledat jiné místo.