Developeři vám slibují nové, dokonalé bydlení. To se lépe řekne, než udělá. Stavební firmy jsou pod časovým a finančním tlakem, a to se projevuje i na kvalitě jejich práce. Zkušenosti technických inspektorů proto ukazují na pochybnou kvalitu novostaveb, a to ve všech segmentech – levných, stejně jako luxusních.
Co všechno byste měli prověřit při přejímce, abyste se mohli začít včas domáhat nápravy všech vad?
Nejlepší je pohlídat si celý proces stavby
Na začátku hrozí nedostatky v projektu, které se těžko budou později dohánět. Během hrubé stavby může dojít k pochybením v izolaci nebo rozvodech. A na konci může lajdáctví posledních dělníků na stavbě způsobit pokažený dojem z estetických detailů. Právě různé škrábance omítek či obkladů a vzdutí podlah patří mezi nejčastější příznaky odbyté realizace. Nechybí téměř u žádné novostavby.
Ideální je dohlížet na celý postup od začátku do konce. Zkontrolovat projekt a zjistit, zda se shoduje s danými normami a místními regulativy. Navštívit nemovitost ve fázi hrubé stavby, všechno si řádně prohlédnout a zdokumentovat. A nakonec během přejímky nemovitosti vytipovat všechny nedostatky a donutit developera k bleskové opravě. To všechno chce ale spoustu času a docela slušný vhled do stavebního oboru.
Načerpejte rady od odborníků
Pokud jste rozhodnutí stát se stavebními vyšetřovateli sami, doporučujeme pročíst si rady odborníků. Nejlepším zdrojem informací jsou firmy, které provádí inspekci nemovitostí. Prošly stovkami domů a novostaveb, ve kterých našly nesčetný počet vad, mají proto v této oblasti nejvíce zkušeností.
Ne každý má ale tolik času a potřebnou odbornost. V tom případě zkuste vyhledat experty, kteří se toho ujmou za vás.
Získejte eso v rukávu pro vyjednávání s developerem
Developeři se rádi vykrucují. Komunikovat s nimi o nedodělcích může být pro kupujícího, který není stavař nebo zběhlý právník, náročný a nepříjemný úkol. Rádi neodpovídají, vymlouvají se a zodpovědnost přenášejí na dodavatele stavby. Aby vztah mezi vámi a developerem nepřipomínal souboj Davida s Goliášem, sežeňte si expertní posudek ve formě protokolu z přejímky nemovitosti.
Novostavba je zboží jako každé jiné, a proto se také na ni vztahuje dvouletá záruční lhůta. To se může zdát jako dlouhá doba, ale pozor. Laikovi může dlouho trvat, než odhalí specifické závady na bytě. K tomu ještě přidejte hru developerů na mrtvého brouka a počet měsíců se hromadí. Nezřídka se pak novým vlastníkům stává, že o možnost opravy přijdou.
Prodávající se však jen těžko bude vykrucovat, když včas dostane razítkem opatřený protokol s výčtem všech vad. Dokument obsahuje také termíny oprav a jejich předběžné ocenění. S developerem navíc ani nemusíte sami nic řešit. Inspektoři nemovitostí vše vyjednají za vás.
Tři etapy prověření novostavby
Kdy má smysl oslovit experty, aby prohlédli novostavbu, kterou si chcete pořídit? Samozřejmě čím dřív, tím líp. Jak jsme zmínili na začátku, existují tři fáze, kdy je dobré podívat se stavbě na zoubek.
1. Ještě, než se položí základy
Vyhlédli jste si konkrétní nemovitost a stavba ještě nezačala? Výborně. Máte skvělou příležitost zkontrolovat projektovou dokumentaci. Včas se mohou opravit například nedostatky v navržení akustické izolace, rozmístění světel či elektrických zásuvek.
Inspektoři vám zkontrolují také soulad stavby s místními regulativy. Věděli jste třeba, že zahrada u rodinného domu může být pod věcným břemenem kvůli procházejícím inženýrským sítím? Na takovém pozemku pak těžko provedete zásadnější úpravy. Je to k nevíře, ale ne vždy se takové informace od developera dozvíte.
2. Hrubá stavba
Dům už stojí, ale rozvody a důležité stavební prvky nejsou ještě schované pod omítkami či dlažbou. Ideální možnost prověřit všechna místa, kde se běžně skrývají vady. Odborníci vám třeba zjistí, zda bude byt dostatečně odhlučněný. Nebývá výjimkou, že noví rezidenti slyší své sousedy víc, než by si přáli. Přitom stačí jen dopředu zkontrolovat, zda je správně položená izolační vrstva.
Někdy vám prověrka v této fázi ušetří potíže, které byste později museli řešit mnohem drastičtěji. Když už je nemovitost ve finálním stavu, nelze některé problémy řešit jinak než pomocí destruktivní sondy. V této fázi je také důležité vzít do ruky fotoaparát a vše zdokumentovat. I to vám pomůže předejít tomu, abyste později museli nechat zbytečně rozvrtávat omítky či obklady.
3. Přejímka novostavby
Většiny z vás se asi bude týkat především tato fáze. Jste těsně před okamžikem, než vám developer odevzdá klíče, nesnažte se však předání nemovitosti uspěchat. Během přejímky můžete přizvat odborníky na inspekci nemovitostí, aby do předávacího protokolu zahrnuli také odborný posudek. Je to nejlepší způsob, jak si zajistit, že prodávající opraví v rámci reklamace všechno a včas. Později by se mohla komunikace zkomplikovat.
Nejčastější jsou estetické vady. Poškrábaná podlaha či kachličky, díry v omítkách, vzduté podlahy a další nerovnosti. Pravidelně se najdou špatná těsnění oken či dveří. Problémy s vypínači, zásuvkami či osvětlením. Samostatnou kapitolu pak tvoří nekvalitní zateplení, tepelné mosty nebo špatně zaizolované trubky. A nakonec také kontrola dokumentace a příslušných manuálů. Věděli jste například, že k novému kotli, který bývá dosti složitý na obsluhu, kupující často nedostanou příručku?
Prasklé tvrzené sklo střešního světlíku, ke kterému pravděpodobně došlo během stavební činnosti.
Pokud máte pocit, že se vám vyplatí mít po ruce silného partnera, zjistěte si víc o možnostech spolupráce s odborníky na inspekci nemovitosti.
Sdílet / hodnotit tento článek