Nejasná smlouva byla neplatná smlouva
V minulosti smlouva byla rovněž absolutně neplatná, pokud se jí nepodařilo napsat dostatečně určitě. Pokud například ve smlouvě nebylo přesné označení bytu a jeho příslušenství (sklep, balkón) anebo chybělo jasné ujednání o ceně služeb, znamenalo to neplatnost smlouvy.
Mám-li považovat své zkušenosti za reprezentativní, pak neurčitých a tedy neplatných nájemních smluv muselo být několik desítek procent z celkového počtu všech uzavřených nájemních smluv. Velmi často se totiž sjednávalo, že nájemce bude platit zálohy v konkrétní výši. Chybělo však ujednání, jak se zálohy vyúčtují. Jinými slovy, nebylo dohodnuto, jak na konci roku spočítat, zdali má nájemce na službách nedoplatek či přeplatek. V některých případech nebyla sjednána ani konkrétní výše záloh a pouze se odkázalo na budoucí jednostranný výměr či vyúčtování ze strany pronajímatele.
Nově platí i nejasné smlouvy
Stávající (takzvaně nový) občanský zákoník respektuje životní realitu, když na těchto formalitách nebazíruje. Nájemní smlouva k bytu musí být nadále písemná. Pokud však není písemná forma dodržena, může se neplatnosti smlouvy dovolat pouze nájemce, nikoli pronajímatel. Neplatnosti se navíc lze dovolat jen do doby, než začne být smlouva plněna. Jakmile tedy nájemce zaplatí první nájemné a pronajímatel peníze přijme, je smlouva platně uzavřena, i když ji nikdo „nedal na papír“.
Ze smlouvy musí být patrné, že se pronajímá byt a že se za pronájem něco platí. Nově nemusí být sjednáno přesné vymezení bytu, či jeho příslušenství, ani přesná výše nájemného, záloh za služby či jejich způsob vyúčtování. S ohledem na právní jistotu smluvních stran je samozřejmě lepší tyto náležitosti ve smlouvách dále sjednávat.
Je vhodné dodat, že Ústavní soud rozvolnil požadavky na smlouvu o nájmu bytu i pro smlouvy uzavřené před nabytím účinnosti nového občanského zákoníku, tedy před rokem 2014. V konkrétním případě se odchýlil od ustálené judikatury Nejvyššího soudu, když připustil, aby nájem bytu byl platně dohodnut i tehdy, když za užívání bytu byl sjednán měsíční paušál bez rozlišení, jaká část připadá na nájemné a jaká na služby. Rozhodnutí má velký praktický význam, neboť nepochybně existuje mnoho nájemních smluv, které byly uzavřeny před rokem 2014 formálně nedokonale, a proto dle dřívější judikatury neplatně.
Pokud si strany neujednají dobu trvání nájmu, platí, že smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou. Přitom vypovědět řádně platícího nájemníka ze smlouvy na dobu neurčitou není vůbec jednoduché. Pronajímatelé by si tedy měli dobře rozmyslet, dříve než nechají kohokoli bydlet „na dobré slovo“ a vezmou si za to peníze. Představa, že takový „ústní nájem“ lze kdykoli okamžitě zrušit, již neodpovídá pravdě.
Zákon chrání nájemce dokonce v případech, kdy platně neuzavřeli ani ústní smlouvu. Například proto, že sice léta platí nájemné, ovšem někomu, kdo není oprávněn byt pronajímat. V takovém případě platí, že nájemní smlouva je řádně uzavřena, pokud byl nájemce alespoň tři roky v dobré víře, že nájem je po právu. Přitom se započte dobrověrné užívání, k němuž došlo před účinností nového občanského zákoníku. Je to tedy jakási analogie vydržení práva, i když o vydržení v pravém slova smyslu nejde.
Dobrověrné užívání však musí trvat až do doby započetí účinnosti nového zákoníku, tedy nejméně do 1. 1. 2014. Pokud bylo ukončeno před 1. 1. 2014 například tím, že pronajímatel zpochybnil existenci nájemního práva v soudním sporu zahájeném před rokem 2014, nájemní právo na základě dobrověrného užívání nevznikne.
Pronájem nezkolaudovaného bytu
Snížení formálních požadavků se projevuje také v tom, že nově lze pronajmout k bydlení prostory, které nejsou k bydlení zkolaudovány. Například kancelář, sklad nebo garáž. Podle starého práva znamenala chybějící kolaudace neplatnost smlouvy. Nový občanský zákoník pro tento případ stanoví, že nedostatek kolaudace nemůže být nájemci na újmu. Pronajímatel jej tedy nemůže využít pro zneplatnění nájemní smlouvy. Pro úplnost je třeba dodat, že užívání nemovitosti k jinému než zkolaudovanému účelu je porušením stavebního zákona, za nějž může stavební úřad uložit pokutu do půl milionu korun.
Sdílet / hodnotit tento článek