REKLAMA
Hledat

Fotosoutěž Otevřená Praha Pořádá ESTAV.cz a Open House Praha.

estav.tvnový videoportál
Všechna témata

KOMENTÁŘ: Lidé musí bydlet. Spadnou ceny nemovitostí? A co nájmy?

Lidé potřebují bydlet. Jakým způsobem se tato potřeba vyřeší je otázkou. Možnosti jsou v zásadě dvě, buď ve vlastním či v pronájmu. Dostupnost vlastního bydlení se snížila, zároveň ale ochlazuje trh s hypotékami. Bude to mít vliv na ceny nemovitostí? Půjdou ceny dolů? A jak na současnou situaci zareagují nájmy?
Zdroj: AdobeStock - Roman Babakin

Sazby hypoték rostou. Zároveň začátkem dubna 2022 zavedla ČNB „předcovidová“ pravidla pro hypotéky. To dohromady znamená jejich horší dostupnost. Horší dostupnost může přispět k částečnému ochlazení realitního trhu. Oproti hypotečnímu boomu z let 2020 až 2021 téměř jistě. Lze ale očekávat snížení cen nemovitostí?

To není tak jednoznačné. Dle komentáře Štěpána Křečka pro ECHO24.cz pravděpodobně nelze očekávat růst cen nemovitostí tak rychlý jako v předchozích letech. Asi ani tak rychlý jako inflace. Vzhledem k vysoké inflaci tak reálná hodnota bytů může i klesnout, v nominální hodnotě bude stoupat.

Dostupnost vlastního bytu se stále snižuje

Lidem se tedy úspory z minulých let připravené na koupi nemovitosti opět reálně snížily. V souvislosti s hrozícím zpomalením ekonomického růstu se nedá předpokládat, že by platy v průměru stoupaly alespoň tak rychle jako ceny bytů. Lidem středně a nízkopříjmových skupin se koupě vlastní nemovitosti stále vzdaluje. Budou tedy zůstávat déle v nájmu. Komu platy nestoupnou alespoň o výši inflace, pocítí pokles životní úrovně.

Kdo má peníze, koupí nemovitost

Zvyšování cen nemovitostí nahrává právě i vysoká inflace. Nemovitosti jsou v době vysoké inflace dobrá investice. Ti, kteří mají dostatečné volné peníze, ať již soukromé osoby nebo instituce (např. banky nebo finanční skupiny), se snaží uložit peníze právě do tohoto bezpečného přístavu. V České republice má investice do vlastní nemovitosti vysokou popularitu, na rozdíl například od akcií. Růst cen bytů inflaci asi letos neporazí, ale stačí když se jí přiblíží. Další potenciál výnosu totiž skýtá nájem, který pomůže uchovat reálnou hodnotu investice.

Nastane další rozevírání nůžek a změny ve struktuře vlastníků bytů. Uvidíme posun známý ze západní Evropy. Posun, který jsme očekávali, jen byl okolnostmi urychlen. Bydlení nebude dominantně vlastněno samotnými obyvateli. Zvedne se podíl bytů vlastněných velkými institucemi. Tedy firmami investujícími do nemovitostí za účelem zisku plynoucího z pronájmu.

Graf č. 1 - Vývoj nabídky pronájmů bytů a domů v Praze: Za poslední měsíc je vidět prudký pokles nabídky ze zhruba 8000 bytů na konci února na 6200 bytů na konci března. Zdroj: Flatzone.cz

Lidé musí bydlet. Volné nájemní byty jsou rychleji obsazovány

Již výše řečené by samo o sobě způsobilo zvýšení ceny nájmů. Mimo nedostupnosti vlastnického bydlení jsou to i další vlivy sezónního charakteru. Jelikož školy opouštějí systém on-line výuky, studenti se navracejí do měst, do nájemních bytů, do spolubydlení. Turisté po uvolnění pravidel po pandemii budou plnit byty krátkodobých pronájmů.

Celé věci samozřejmě nepřispívá ani válka vedená Ruskou federací proti Ukrajině. A to ve dvou rovinách. Jednou je zpřetrhání dodavatelských řetězců i zvýšení cen energií či pohonných hmot, tedy i zvýšení cen stavebních materiálů. Ukrajinští stavební dělníci odchází bojovat, kvalifikovanější profese jako fasádníky nebo zedníky je těžké nahrazovat. To ovlivňuje cenu novostaveb i rekonstrukcí. Některé stavby se zastavily či zpomalily, omezila se tak výstavba nových bytů, a potenciální zvýšení počtu bytů na straně nabídky.

Tím druhým je poptávka po nájmech ze strany uprchlíků vyhnaných válkou. Z důvodů přechodu války do destruktivní fáze mnozí lidé nemají na dlouhá léta kam se vrátit, i kdyby chtěli. Jakmile si zde najdou zaměstnání, budou se stěhovat z provizoria tělocvičen nebo výstavních hal, kde beztak trvale bydlet nemohou.

Problém dneška spočívá v kumulaci mnoha faktorů, působících současně. Nájemní byty jsou proto rychle obsazovány, lidé potřebují někde bydlet. A zdá se, že dosavadní nájmy byly skutečně levné.

Graf 2 – Vývoj ceny pronájmů v bytech a domech v Praze za m2: Pokles nabídky měl za následek i zvýšenou nabídkovou cenu, za poslední měsíc se průměrná nabízená cena zvýšila o 8 Kč na m2 na 358 Kč/m2. Zdroj: Flatzone.cz

Po krátkém propadu cen nájmů v roce 2020 tak čeká i nájemníky výrazný růst výdajů za bydlení. Nájemní smlouvy mají často zakotvenou inflační doložku. Zvýšení výdajů za bydlení se tedy nevyhne prakticky nikdo.

Lze tento komentář zakončit nějakou pozitivní zprávou? Vyšší ceny nájmů mohou přesvědčit některé majitele prázdných bytů, spekulantů nebo krátkodobých pronajímatelů o jejich trvalém obsazení nájemníky. To by mohlo na trh s nájmy uvolnit další byty. To může zvýšit výběr lokalit pro zájemce o nájem. Vliv na cenu nájmů to asi nebude mít velký. Problém této predikce spočívá v tom, že nelze přesně zjistit, kolik bytů je skutečně využíváno k bydlení.

Vyšší podíl nájemního bydlení ve společnosti bude v dlouhodobém horizontu vytvářet tlak na legislativu, která ochrání více nájemníky a zároveň zajistí férové podmínky pro majijtele. Třeba po vzoru západních zemí. Nájem se tak může stát zcela normálním typem bydlení ve vyváženém a vzájemně výhodném vztahu majitel-nájemník.

Upozornění: Článek není investiční rada

Sdílet / hodnotit tento článek

Mohlo by vás zajímat

REKLAMA