Nová analýza IPR (Institut plánování a rozvoje) informuje o tom, že Praha má v současné době necelých 30 tisíc obecních bytů, přičemž nové byty přibývají velmi pomalu. Pokles se ale podařilo zastavit. „Ve srovnání s obdobím před deseti lety se téměř zastavila privatizace a obecních bytů dál neubývá, na druhou stranu jich ani výrazně nepřibývá. Město či městské části spravují asi čtyři procenta ze všech bytů v Praze. Dlouhodobě je jich nedostatek, ročně přibude kolem 55 až 60 obecních bytů. Kromě toho, že se nám podařilo takřka zastavit privatizaci bytů, snažíme se současně s tím nastartovat městskou bytovou výstavbu,“ podotýká Petr Hlaváček, náměstek primátora hl. m. Prahy pro územní a strategický rozvoj, dále představuje novou analýzu (07/25) a nabízí společně s ČKAIT možnosti řešení.
Efektivní, inovativní výroba i rozpočet
Nové stavební technologie a materiály by měly přinášet užitek nejenom samotným stavebníkům, ale také obecnímu bytovému fondu. Zástupci ČKAIT vidí cestu k dostupnému bydlení i občanské vybavenosti právě v inovacích a v efektivní výrobě ve stavebnictví. Stát by měl podle slov Roberta Špalka, předsedy ČKAIT, více podporovat efektivní a inovativní projekty dostupného bydlení. Moderní metropole musí nabídnout dostupné bydlení na bázi nejrůznějších forem (obecní a služební byty nevyjímaje), přilákat do města potřebné profese a tvořit živé čtvrtě s potřebnou infrastrukturou. V neposlední řadě pak rozumně nakládat se svým majetkem a z fondu rozvoje dostupného bydlení zároveň podporovat projekty jednotlivých městských částí.
„Každý bytový dům nemusí být jedinečný originál, ale může být postaven ze standardizovaných modulů či prefabrikovaných dílců, které odpovídají současným technickým, kvalitativním i cenovým požadavkům. U dřevěných i železobetonových prefebrikátů je výroba a dokončení typového bytového domu otázkou několika měsíců. Navíc za ceny, které by si většina středně příjmových občanů mohla dovolit, neboť takto realizované bytové domy by se mohly prodávat za významně nižší ceny, než je aktuální cenová úroveň,“ komentuje současnou situaci na trhu bydlení Robert Špalek a nabízí jako řešení modulární a prefabrikovanou výstavbu.
Ta je, dle jeho slov, ve srovnání s klasickou realizací stavby rychlejším a levnějším řešením s předem jasně definovanou kvalitou a ve většině případů vyhovuje i standardům na energickou úspornost. Kromě toho je možné modulární a panelové stavby využít pro potřeby školek, škol nebo další občanské vybavenosti měst a obcí. Mohou to být jak dřevostavby, tak i stavby na bázi železobetonové konstrukce.
Podle zveřejněných výsledků ČKAIT roste na trhu poptávka po dřevostavbách (též v důsledku aktuální úpravy pravidel pro výstavbu) a také po panelových prefabrikovaných systémech použitelných nejen pro individuální výstavbu rodinných domů, ale i pro bytové domy. Důvody jsou zcela zřejmé.
„Stejně jako v případě dřevostaveb je díky automatizované výrobě železobetonových dílců dosahováno velmi příznivých cen. V bytové výstavbě se celkové náklady u obou systémů pohybují kolem 50 000 Kč za čtvereční metr užitné plochy bytu, což je zhruba polovina současných tržních cen. Variabilní dřevostavby mají své místo především v kategorii individuálního bydlení, panelová prefabrikace je ale i díky rychlé výrobě a realizaci variantou pro celé bytové domy nebo čtvrti. Bohužel většina bytových domů stále vzniká jako originál pro daný stavební pozemek, přitom toto řešení nepřináší vždy vyšší kvalitu bydlení. O cenové dostupnosti ani nemluvě,“ dodává Robert Špalek.
Městská bytová výstavba na svém startu
Z červencové analýzy IPR vyplývá, že k 31. prosinci 2024 bylo na území Prahy celkem 29 836 obecních bytů, z nichž tři čtvrtiny (22 621 bytů) spravovaly městské části a zbylá čtvrtina (7 215 bytů) byla ve správě MHMP. Na jeden obecní byt tak v rámci Prahy připadá 47 obyvatel a obecní byty tvoří přibližně 4,1 % z celkového objemu bytového fondu.
„Ve srovnání s minulostí se téměř zastavil úbytek obecních bytů, protože se zpomalila privatizace a pravidelně dochází k přírůstkům bytů výstavbou či koupěmi. Od roku 2019 se ročně postaví zhruba 50 až 60 obecních bytů, do roku 2035 plánuje MHMP prostřednictvím Pražské developerské společnosti výstavbu 6 až 8 tisíc bytů. Tento vývoj lze vnímat jako pokračování trendu postupného obratu v politice bydlení Prahy, která si mimo jiné klade za cíl zastavit dlouhodobě trvající propad počtu obecních bytů a jejich počet postupně navyšovat,“ upřesňuje autor analýzy Jan Sýkora a ukazuje prognózu bytového fondu spravovaného městskými částmi.
Z té (mimo jiné) vyplývá, že po roce 2025 by mělo přibýt 550 bytů – většina (475) výstavbou nových jednotek, zbývající (75) koupěmi. Koupě bytů plánují tři městské části (Praha 2, 7 a 9), výstavbu pak dalších šestnáct městských částí (MČ), přičemž absolutně nejvíce by nových bytových jednotek spravovaných MČ mělo přibýt v MČ Praha 7 (83 bytů), Praha 2 (73 bytů) a Praha-Běchovice (73 bytů). Relativní přírůstky nových jednotek jsou patrné zejména v malých MČ. Z MČ s vyšším současným počtem svěřených bytů (minimálně 50 bytů) jsou relativní přírůstky nejvyšší v MČ Praha-Běchovice (89,0 % současného počtu bytů ve správě MČ), Praha 7 (12,4 %) a Praha 21 (10,9 %). Navzdory očekávanému zintenzivnění privatizace by tedy celková meziroční bilance obecních bytů měla být kladná.
Analýza IPR ukazuje i počet neobsazených obecních bytů v Praze. Dochází k číslu 2 287 obecních bytů, přičemž 85 % z nich je ve správě městských částí. Míra neobsazenosti obecních bytů tak činí 7,7 % – v případě magistrátních bytů je nižší (4,7 %) než u bytů ve správě městských částí (8,6 %). Nejčastějším důvodem neobsazenosti je podle analytiků rekonstrukce bytů nebo jejich špatný technický stav. V letech 2023 a 2024 prošlo rekonstrukcí 8,0 % obecních bytů (2 393 bytů), z nichž čtvrtinu představovaly byty MHMP. Z grafů dále vyplývá, že polovina městských bytů slouží lidem v nouzi, seniorům, hendikepovaným a takzvaným podporovaným profesím, kam patří například hasiči, policisté, učitelé nebo zdravotníci. Nájemné u městských bytů je výrazně nižší, než je tržní průměr v Praze. Pohybuje se okolo 157 Kč za m2.
O prefabrikaci a modulárních systémech podrobněji studie IPR nehovoří, nicméně Pražská developerská společnost (PDS) s nimi ve svých projektech počítá, a to převážně u větších, atypických a náročnějších staveb, jakými jsou domy pro seniory, studentské koleje, školy a školky, tělocvičny, stavby pro zázemí měst a obcí.
„V roce 2025 a 2026 zahájíme u dalších projektů s přibližně 1 400 byty povolovací proces a nadále budou pokračovat intenzivní práce na koordinaci a přípravě velkých rozvojových území – zejména v lokalitách Nové Dvory, Dolní Počernice a Palmovka. Nové postupy výstavby navrhované ČKAIT jsou u nás běžným standardem, nechceme však preferovat pouze jeden jediný materiál, raději volíme nejrůznější kombinace dle podmínek každé konkrétní stavby,“ uzavírá debatu k aktuální analýze obecních bytů v Praze Petr Urbánek, ředitel Pražské developerské společnosti (PDS).
Doporučená literatura a zdroje:
Stav a vývoj obecního bytového fondu v Praze (7/2025) je k dispozici ke stažení zde.
Strategie rozvoje bydlení HMP: zde
Sekce webu IPR s analýzami na téma Bydlení: zde
Sekce ÚAP, kde se řeší bydlení: zde
Sdílet / hodnotit tento článek