Podívejme se na pět nejčastějších pojmů: nabídkovou cenu, tržní cenu, výnosovou cenu, obvyklou cenu, a reprodukční cenu. Vysvětlíme si, co znamenají a proč je dobré vědět, kdy se která používá. Na příkladu rodinného domu si ukážeme, že rozdíly mohou být velké.
V článku budeme uvažovat příklad: Rodinný dům na vesnici, mimo Středočeský kraj, postavený v 80. letech v původním ale udržovaném stavu. Nabízí 120 m² obytné plochy a menší zahradu. Vesnice je slušně dopravně dostupná, v okolí se příliš domů neprodává. Dům nebude mít žádnou právní vadu.
Pojištění nemovitosti, domácnosti a odpovědnosti z pohledu SVJ, majitele bytu a nájemníka
přečíst článekNabídková cena: Za kolik si to představujete?
Nabídková cena je ta, za kterou majitel nebo realitní kancelář vystaví nemovitost k prodeji a kterou vidíte v inzerátu. Její výše záleží i od strategie prodeje, kdy uvažujeme, že prodávající chce prodat za co nejvyšší cenu. Nabídková často bývá vyšší než tržní cena. Majitelé si nechávají prostor pro slevu nebo subjektivně vidí svůj majetek hodnotnější, než odpovídá trhu. To se může vyplatit, pokud prodejce na transakci nespěchá ale také vymstít tím, že trh pozná, že cena je nadsazená a z nemovitosti se stane podezřelý „ležák“.
Příklad: Majitel si představuje za svůj rodinný dům 3,9 mil. Kč. Za tuto cenu se ale žádný kupec nenajde. Zájemci ale usmlouvají cenu 3,5 mil. Kč.
Někdy ale záměrně je nabídková cena nižší než tržní. Za tímto záměrem může být strategie prodávajícího buď prodat rychleji nebo získat více nabídek. Následně pak může se zájemci licitovat o ceně, a nakonec se může s tržní cenou dostat i výše. Tento způsob prodeje má ale i svá rizika a používá se především v atraktivních lokalitách. Druhým důvodem, proč dávat nabídkovou cenu nižší mohou být nefinanční důvody. Například zájem majitele vybrat si vhodného kupce jako budoucího nekonfliktního souseda.
Příklad: Majitel nasadí cenu na 3,3 mil. Kč. Následným jednáním s více zájemci se může dostat třeba na nabízenou cenu 3,6 mil. Kč – tedy výše než při opačné strategii.
Tržní cena: Realita obchodu
Tržní cena je ta, která vzejde z pomyslných vah na straně nabídky a poptávky. V podstatě se dá říci, že tržní cena neexistuje, dokud obchod skutečně neproběhne. Je to částka, kterou je někdo ochotný za vaši nemovitost skutečně zaplatit a za kterou se obchod uskuteční. Zjistit tuto cenu je pro běžného občana složitější, přístup k datům ze smluv mají běžně banky, odhadci a realitní kanceláře. Existují specializované placené služby, které přístup umožní.
Příklad: Na trhu může mít náš dům z příkladu prodán za cenu 3,5 milionu korun. Pokud by stál ve vedlejší obci s horší dopravou, mohl by prodej proběhnout za cenu klidně o půl milionu níže.
Výnosová cena: Kolik to vydělá
Výnosová cena neřeší, za kolik se nemovitosti prodávají v okolí ani kolik by stálo dům znovu postavit. Sleduje pouze to, jaký čistý roční příjem z nájmu nemovitost přinese a jakou návratnost (výnos v %) investor očekává. Pokud má nemovitost stabilní a jistý výnos, může být pro investora cennější než dům, který je sice pěkný, ale takový výnos nemá. Výnosová cena tak často vychází jinak než tržní.
Příklad: Náš vesnický rodinný dům by se pronajímal za 25 000 Kč měsíčně, tedy za 300 000 Kč ročně. Po odečtení nákladů na údržbu, pojištění a menší opravy zbude čistý roční výnos například 250 000 Kč. Investor očekává, že jeho peníze mají vydělávat alespoň 5 % ročně. Výnosová cena domu je tedy 5 milionů korun. Pokud by se dům prodával za 3,5 milionu (tržní cena), je to pro investora výborná příležitost – výnos je vyšší než 5 %. Pokud by ale majitel požadoval 6 milionů, výnos by klesl pod 5 % a investice by pro investora ztratila atraktivitu.
Obvyklá cena: Číslo pro úřady a právníky
Obvyklá cena je blízká té tržní, ale má přísnější definici. Používá se v právních a úředních situacích – například u dědictví, darování, daňového přiznání nebo soudního sporu.
Příklad: Dům by znalec mohl ocenit obvyklou cenou 3,3 milionu korun. Je to číslo podložené porovnáním podobných domů prodaných v okolí, které má obstát před finančním úřadem nebo soudem. Nezohledňuje tedy momentální „výhodný kup“ nebo to, že kupující je soused ochotný připlatit.
Majitelům nemovitostí hrozí podpojištění, růst cen za dva roky překročil tolerance pojišťoven
přečíst článekReprodukční cena: Kolik by stálo postavit znova?
Úplně jiný pohled přináší reprodukční cena, nebo taky nákladová cena. Ta se neptá, kolik je někdo ochotný zaplatit nebo jaký výnos nese pronájem, ale kolik by stálo dům znovu postavit. Dnes, se současnými cenami materiálů a práce. A tady není téměř žádný rozdíl, zda bude dům stát na předměstí Prahy nebo v obci uprostřed polí daleko od dopravního spojení, služeb i atraktivní přírody. Cihla, beton a izolace bude stát na obou místech stejně. Pro pojišťovnu je to zásadní údaj pro stanovení pojistné hodnoty – podle něj se stanoví roční pojistné.
Příklad: Náš vesnický dům by podle kalkulací stavebních nákladů vyšel na 5 milionů korun. I když by ho dnes bylo možné na trhu koupit levněji, tolik by stálo postavit nový, stejně velký a vybavený dům od základů. Pokud by majitel nastavil své pojištění jen na 3,5 milionu – tedy tržní cenu, v případě požáru by dostal výrazně méně, než potřebuje na novou stavbu.
Každá cena má svůj účel
- Nabídková cena = cena v inzerátu
- Tržní cena = prodej a koupě, realita trhu
- Výnosová cena = investoři, pronájem
- Obvyklá cena = úřady, daně, soudy
- Reprodukční cena = pojištění a účetnictví
Když slyšíte, že váš dům „má hodnotu pět milionů“, vždy se ptejte: podle čeho? Jen tak můžete mít jistotu, že rozumíte skutečné hodnotě svého majetku – a že budete správně chráněni, ať už ho prodáváte, dědíte, kupujete na investici nebo pojišťujete.
Sdílet / hodnotit tento článek