Podnájem vzniká tak, že nájemce bytu vám umožní na základě podnájemní smlouvy užívání bytu (Občanský zákoník, § 2215 a § 2274 a násl.). Člen družstva vystupuje v pozici nájemce, třetí osoba, která má v bytě bydlet, v pozici podnájemce. Družstvo jakožto pronajímatel a vlastník bytu má právo se k podnájmu vyjádřit – může podnájem povolit pro určitou osobu, na určitou dobu nebo bez omezení, může udělit souhlas s podnájmem, odmítnout (i bez udání důvodu) nebo udělený souhlas odvolat. Podmínky pro udělení souhlasu s podnájmem může družstvo upravit ve stanovách, může si také vyhradit úplný zákaz podnájmu nebo podnájem naopak předem umožnit. V případě podnájmu se také může stát, že družstvo bude požadovat administrativní poplatek (jednorázový, ale může být také roční). Podnájem je odvozený od nájemního práva a skončí nejpozději s ukončením nájmu bytu družstevníkem.
Pronajímatel má za podnájemníka zodpovědnost
Pokud chcete podnajmout družstevní byt, je nutné se řídit nejen zákonem, ale také stanovami družstva a nájemní smlouvou. Je třeba družstvo předem požádat o písemný souhlas s podnájmem, jinak byste porušili povinnosti nájemce závažným způsobem a hrozilo by, že byste mohli být v krajním případě z družstva vyloučeni. „V některých případech stanovy upravují možnost podnájmu bytu až po jednom roce členství v bytovém družstvu,” dodává předseda Svazu českých a moravských bytových družstev Jan Vysloužil.
Nájemce vždy nese vůči družstvu odpovědnost za podnájemce jako by byt užíval sám – odpovídá za řádné užívání bytu i společných prostor domu, dodržování Domovního řádu, pravidel obvyklých pro chování v domě, apod. Existuje tak vedle sebe vztah mezi družstvem a jeho členem – nájemcem a vztah mezi nájemcem a podnájemcem. Souhlas družstva s podnájmem není absolutní – jako pronajímatel má družstvo právo odvolat svůj souhlas, zejména v případě, že podnájemce bude opakovaně narušovat zásady pro řádné soužití v domě, nebo nájemce přestane plnit své členské povinnosti.
Vždy je nutný souhlas družstva
Vztah mezi nájemcem a podnájemcem se řídí obdobně pravidly občanského zákoníku pro nájem bytu a v případě, že družstvo s podnájmem udělí souhlas, je podnájemce chráněn i vůči družstvu. V nechráněném postavení by se podnájemce ocitl, pokud by družstvo jako pronajímatel s podnájmem neudělilo souhlas. „V takovém případě by vůči družstvu podnájemní smlouva neměla právní účinky a družstvo by se vůči podnájemci mohlo domáhat vyklizení bytu. Kromě toho by nájemce riskoval ukončení nájmu pro hrubé porušení povinností, což by opět vedlo k ukončení podnájmu,” říká Jan Vysloužil. Vzhledem k tomu, že podnájem končí nejpozději s ukončením nájmu, nemá podnájemce jistotu ohledně okamžiku ukončení podnájmu, ani když sám všechny povinnosti plní. Může totiž dojít k tomu, že i z jím nezaviněných důvodů dojde k ukončení nájmu (např. pro neplacení nájemného družstvu). O ukončení nájmu je nájemce povinen podnájemce informovat tak, aby se mohl připravit na včasné vyklizení bytu.
Co když se podnájem týká pouze části bytu?
V případě, že máte v družstevním bytě volný pokoj, a chytáte se ho pronajmout, a přitom nadále budete v bytě bydlet, pak souhlas orgánů družstva nepotřebujete. Pokud není vyžadován stanovami a podnájem bez souhlasu družstva i v tomto případě stanovy nezakazují.
Sdílet / hodnotit tento článek