REKLAMA
Hledat
Mapa cennemovitostí v ČR
estav.tvnový videoportál
Všechna témata
Výstavba a rozvoj měst a obcí více o tématu

Plánovací smlouvy a smlouvy obcí a developerů. Co si může obec s developerem domluvit?

Plánovací smlouva mezi obcí a developerem je někdy vyžadována stavebním úřadem, především v těch místech, kde je nutné před stavbou vybudovat potřebnou infrastrukturu, třeba vodovod nebo komunikaci. Některé dohody obce a developera mohou domlouvat změnu územního plánu. Co si developeři mohou s obcemi dohodnout? A nakolik jsou dohody závazné pro obě smluvní strany?
Zdroj: Fotolia.com

V minulém díle jsme se zabývali nejobecnějšími dokumenty, které definují vztahy obce s developery: programem rozvoje obce, územním plánem a zásadami spolupráce s developery. Nyní se dostáváme k tomu nejkonkrétnějšímu, a sice právně závazným smlouvám pro jednotlivé stavební projekty.

V prvé řadě jde o tzv. plánovací smlouvy, které jsou historicky definovány ve stavebním zákoně, byť se budou jejich ujednání řídit též občanským zákoníkem. Zadruhé jde o smlouvy s developery, které mají právní oporu právě jen v občanském zákoníku.

Uzavřít plánovací smlouvu vyžaduje stavební úřad v rámci územního řízení tam, kde stavební záměr nelze realizovat bez vybudování nebo úpravy veřejné dopravní a technické infrastruktury, tedy například prodloužení silnice či vodovodu.

Obvyklým vlastníkem komunikací či vodovodů v obci bývá právě obec, byť není vyloučeno, že se bude jednat o subjekt jiný, v některých případech například svazek obcí plnící roli vlastníka či provozovatele. V takových případech mohou být smluvními stranami nejen developeři a obec, ale i jiné osoby, případně jiné osoby společně s obcí, neboť developer potřebuje dosáhnout dohody se všemi takto zainteresovanými subjekty.

V druhém případě jde o obecné smlouvy s developery, právně založené jen na občanském zákoníku. Jejich uzavření tak sice stavební zákon pro konkrétní účely nevyžaduje, ale mohou mít značný ekonomický význam, respektive projekt může být bez nich nemožný.

Může jít například o to, že obec se zaváže prodat developerovi kousek svého pozemku, aby jej spojil se svým a na celku postavil bytový dům. Developer se za to zaváže postavit silnici, chodníky, osvětlení a obec je slíbí po kolaudaci převzít. Developer totiž zpravidla nebude mít zájem si je ponechat a starat se o ně, ani nedává smysl, aby je převáděl do spoluvlastnictví majitelů nových bytů či domů.

Specifickým typem smluv konečně budou takové, jež developeři s obcí uzavírají za účelem přijetí změny dosavadního územního plánu. Obec je sice v tomto směru omezena některými nepřekročitelnými pravidly, které se územně plánovací činnosti týkají, ale určitá forma dohody není ani tak vyloučena.

Například se obec smí ve smlouvě zavázat, že v rámci samosprávných kompetencí udělá vše pro to, aby se louka proměnila v zastavitelnou plochu. Závazek tedy v důsledku směřuje ke změně územního plánu. Obec však nemůže garantovat se stoprocentní jistotou, že se územní plán takto změní. Důvodem je zejména skutečnost, že do územního plánování mluví řada úřadů a obec musí jejich stanovisko respektovat. Pokud tedy například odbor životního prostředí vydá stanovisko, že zestavebnění není s ohledem na ochranu zemědělské půdy možné, zastupitelstvo nemůže změnu legálně schválit. Přitom nepůjde o porušení závazku obce vůči developerovi. Pokud by však všechny úřady souhlasily a zastupitelstvo změnu přesto neschválilo, neboť by změnilo svůj názor na výstavbu, mohlo by jít o porušení smlouvy.

V dalším díle tohoto miniseriálu se podíváme podrobně na to, jak by měla vypadat dobrá plánovací smlouva.  

Radek Motzke

Advokát specializovaný na architekturu, stavebnictví a ochranu životního prostředí. Své rady zveřejňuje i na www.radekmotzke.cz.

Sdílet / hodnotit tento článek

Další kapitoly tématu „Výstavba a rozvoj měst a obcí

  1. Městský architekt je důležitý moderátor výstavby v území. Mělo by ho mít každé město, říká starosta
  2. Městský inžernýr má na starosti technickou infrastrukturu měst. Třeba hospodaření s dešťovou vodou
  3. Co se bude v obci stavět a jak postupovat při domluvě s developery? Proces má být transparentní
  4. Plánovací smlouvy a smlouvy obcí a developerů. Co si může obec s developerem domluvit?
  5. Nedostavěný projekt převezme jiný developer. Jak se to projeví na smlouvách s obcí?
  6. Městský inženýr: Města mají velký problém. Vedení měst nerozumí infrastruktuře, nemají koncepci sítí
  7. Modernizovat městské sítě lze i postupně. Ekologičtější infrastruktuře brání i naše legislativa
  8. Kudy a kam jezdí auta? Analýza dopravy je vysoce podrobná ale anonymní
  9. Příliš mnoho parkovacích míst. Zachrání naše města samostatně řídící automobily?
  10. Města bez aut. Moderní trend nebo historický skanzen? Jak omezit počet aut ve městě?

Mohlo by vás zajímat