V první části článku jsme si popsali podstatu vyvlastnění, jeho základní ústavní i zákonné podmínky a řekli jsme si něco málo k tomu, jak se poměřuje převaha veřejného zájmu nad soukromým v konkrétních případech. Nyní si již se znalostí dříve uváděného řekneme více o samotném procesu vyvlastnění a také o vyjednávání s vyvlastnitelem, které mu předchází.
Při čtení přitom mějte na paměti, že veškerá pravidla, která si níže popíšeme, musí být v každém konkrétním případě naplněna. Pokud by tomu tak nebylo, je proces vyvlastnění nezákonný.
1) Řízení o stavebním záměru vyvlastnitele před stavebním úřadem
Vzhledem k tomu, že podstatná část stavebních záměrů (zejména pak těch větších) podléhá povolení stavebním úřadem, s nejvyšší pravděpodobností se to bude týkat i stavebního záměru, pro jehož realizaci míní vyvlastnitel váš pozemek vyvlastnit. Součástí žádosti o zahájení vyvlastňovacího řízení podanou vyvlastnitelem (nezdaří-li se vyjednávání s vyvlastňovaným) je proto povinně i rozhodnutí o povolení stavebního záměru.
Má-li přitom být stavebním záměrem v budoucnu dotčena i vaše nemovitost, jste nutně účastníkem i tohoto řízení před stavením úřadem. Lze přitom doporučit být již v tomto řízení aktivní a na obranu svého majetku uplatňovat veškeré námitky, jimiž byste mohli realizaci stavebního záměru zvrátit. Trefovat se lze v podstatě do čehokoliv, nicméně základ námitek by se měl týkat dotčenosti vašich práv (budete stavbou nepřiměřeně omezeni), případně obecně toho, že stavba není v souladu s územním plánem, právními předpisy, stavbu lze realizovat v jiném místě (kde se vás tolik nedotkne), nebo ji není třeba realizovat vůbec. Uvažovat lze samozřejmě i o petici, případně o místním referendu, má-li vaše obec v dané věci určité slovo.
Vyvlastňovaní se často snaží námitky uvedeného ražení uplatňovat i následně ve vyvlastňovacím řízení, nicméně tam již nemají místo. Jak jsem tedy uvedl, doporučuji aktivitu již v této zcela prvotní fázi.
Vyvlastnění nemovitosti: Nechcete prodat pozemek? Možná o něj stejně přijdete. Má to ale pravidla
přečíst článek2) Fáze vyjednávání vyvlastnitele s vyvlastňovaným
V případě, kdy jste nebyli v řízení před stavebním úřadem úspěšní (nebo jste byli nečinní) a stavební záměr byl povolen, dostáváme se do tzv. fáze předcházející vyvlastňovacímu řízení. Vyvlastnitel je nyní povinen zaslat vám návrh smlouvy o získání práv k vaší nemovitosti (kupní smlouvu nebo smlouvu o zřízení věcného břemene), a to společně se znaleckým posudkem (z něhož vychází při návrhu ceny) a průvodním dopisem, kde popíše stavební záměr a upozorní vás, že nedojde-li k uzavření smlouvy, je možné ve veřejném zájmu získat potřebná práva vyvlastněním. Pokud vyvlastnitel míní získat pouze část pozemku, je povinen vám zaslat také geometrický plán.
Pravidla pro doručování této nabídky s přílohami jsou následující. Je-li stavba, pro kterou se má vyvlastňovat, významnou infrastrukturou dle liniového zákona (o čemž musíte být přímo v nabídce poučeni), je vyvlastnitel povinen doručit vám nabídku nejméně 60 dnů předtím, než podá žádost o zahájení vyvlastňovacího řízení. K tomu je ještě povinen vám svůj návrh opětovně připomenout, a to nejméně 30 dnů před podáním žádosti. S ohledem na určitou dobu doručování tak bývá žádost, jejímž podáním je zahájeno vyvlastňovací řízení, podávána nejdříve po 2 a půl měsících od doručení první nabídky.
Není-li záměr vyvlastnitele významnou infrastrukturou dle liniového zákona, užijí se obecná pravidla dle zákona o vyvlastnění. Dle těchto je vyvlastnitel sice povinen vám doručit nabídku 90 dnů předtím, než podá žádost o zahájení vyvlastňovacího řízení, ovšem pokud nereagujete, už se nemusí znovu připomínat. Žádost o zahájení vyvlastňovacího řízení tak bývá v těchto případech podána nejdříve po 3 a půl měsících od doručení nabídky.
Tato fáze (trvající alespoň výše popsanou dobu) však není pouze formalizovaným procesem, v rámci kterého by si mohl vyvlastnitel odškrtnout, že zaslal v požadovaných lhůtách dopis a hotovo. Jestliže mu na nabídku odpovídáte a vyjednáváte s ním, je povinen vám odpovídat a o vaší protinabídce jednat.
Lze s ním přitom řešit zejména rozsah vyvlastňované plochy, a to oběma směry. Vyvlastnitel často požaduje větší plochu, než je pro účel vyvlastnění nutná, takže lze jednat o jejím zmenšení. Na druhou stranu vám může být v důsledku realizace stavby znemožněno užívat i jinou část vaší nemovitosti, a tedy v takovém případě můžete požadovat, aby se plocha vyvlastnění rozšířila, abyste tak nebyli kráceni na náhradě.
Řešit lze i způsob vyvlastnění (volba mezi zřízením věcného břemene či odnětím vlastnického práva). V důsledku vyvlastnění formou zřízení věcného břemene může dojít k tomu, že vyvlastňovaný fakticky nebude moci dotčenou část pozemku užívat. V takovém případě by nebylo spravedlivé, aby dostal náhradu pouze za zřízení věcného břemene. S tímto odůvodněním lze tedy požadovat změnu ze zřízení věcného břemene na převod vlastnického práva. Může však nastat i případ opačný. Vyvlastnitel požaduje odnětí vlastnického práva, ačkoliv dotčená část pozemku může být vámi nadále užívána. V takovém případě lze tedy navrhnout zřízení věcného břemene namísto převodu vlastnického práva.
V neposlední řadě může být tématem jednání i způsob či výše náhrady za vyvlastnění. Má-li dle návrhu vyvlastnitele dojít k převodu vlastnického práva k pozemku, může vyvlastňovaný požadovat směnu, a to v podobě získání náhradního pozemku. Rozdíl hodnot směňovaných pozemků se pak nahrazuje peněžně.
Co se týká výše navrhované náhrady, tak tato vychází ze znaleckého posudku, který je zpravidla z laického pohledu těžko rozporovatelný. Co si však můžete pohlídat je to, zda vyvlastnitel – v případě kdy požaduje převod vlastnického práva – nabízí částku dle znaleckého posudku vynásobenou koeficienty 1,5 (u stavebních pozemků) či 8 (u pozemků nestavebních). Vyvlastňuje-li se totiž pro účely zřízení dopravní infrastruktury, poté je vyvlastnitel povinen nabídnout 1,5 či 8násobek ceny dle znaleckého posudku. Zde je však nutno upozornit, že koeficienty se nabízejí pouze v rámci této vyjednávací fáze. Vzpomenete-li si tedy až před vyvlastňovacím úřadem, že přeci jenom byste na původní nabídku přistoupili, zpravidla budete mít smůlu, a dostanete pouze částku vycházející ze znaleckého posudku.
V této souvislosti je třeba upozornit ještě na jednu věc. Nedohodnete-li se s vyvlastnitelem v rámci této fáze a započne vyvlastňovací řízení, budete mít pouze 30 dní (od doručení uvědomění o zahájení řízení) na to, abyste dodali vyvlastňovacímu řízení vlastní znalecký posudek, budete-li chtít, aby se náhrada určovala podle něj. Během 30 dnů přitom zpravidla nelze stihnout celý proces vyhledání a oslovení znalce, zadání znaleckého posudku, jeho zpracování a dodání vyvlastňovacímu úřadu. Pokud tedy budete chtít dodávat vlastní znalecký posudek, doporučuji s daným započít již v této fázi vyjednávání s vyvlastnitelem.
3) Vyvlastňovací řízení
Fáze vyvlastňovacího řízení počíná podáním žádosti na vyvlastňovací úřad ze strany vyvlastnitele. O tom, že bylo řízení zahájeno, se zpravidla dozvíte až z uvědomění, které vám vyvlastňovací úřad doručí. V některých případech může mezi podáním žádosti a doručením uvědomění uběhnout několik měsíců či dokonce i let; zejména pak v případech, kdy je žádost neúplná, a tak ji musí vyvlastnitel dodatečně doplňovat.
V uvědomění se dozvíte mimo jiné, že máte do 30 dnů od doručení právo dodat vlastní znalecký posudek (což je však zpravidla již pozdě), a případně zda se bude v dané věci aplikovat liniový zákon. Dle mého názoru je však nejdůležitější, že se přímo v uvědomění (není-li dané zasíláno až dodatečně) také dozvíte, na kdy je nařízeno ústní jednání.
Ústní jednání je ve vyvlastňovacím řízení povinný a stěžejní milník celého procesu. S jeho koncem je totiž spojena tzv. koncentrace řízení v otázkách týkajících se vyvlastnění. To znamená, že jakékoliv námitky ohledně vyvlastnění (s výjimkou těch směřujících k náhradě za vyvlastnění) lze uplatňovat pouze do konce tohoto ústního jednání, a později se jim již nebude přihlížet. Termín ústního jednání si tedy dobře poznamenejte a do doby jeho konání si sepisujte veškeré poznámky týkající se toho, co (z věcí popsaných v tomto a předchozím článku) dle vašeho názoru nebylo či není splněno, a shromažďujte pro to důkazy. Vše poté můžete do termínu ústního jednání zaslat vyvlastňovacímu úřadu, nebo to na ústním jednání osobně (či v zastoupení) odprezentovat.
Od skončení ústního jednání je pak možné z vaší strany podávat již pouze námitky týkající se náhrady za vyvlastnění. Pokud jste včas dodali vlastní znalecký posudek, je třeba trvat na tom, aby náhrada byla stanovena na jeho základě; znaleckého posudku vyvlastnitele se tedy v takovém případě neužije. Nezávisle na tom, zda jste znalecký posudek dodali či nikoliv, přitom obecně platí, že znalecký posudek – na jehož základě má být určena náhrada – musí splňovat následující pravidla.
Ocenění musí být provedeno dle oceňovacích předpisů účinných v době, kdy vyvlastňovací úřad vydává rozhodnutí o vyvlastnění. Zkontrolujte si tedy, zda znalecký posudek obsahuje výčet právních předpisů, ze kterých vycházel, a hledejte, zda mezi nimi figuruje i aktuální oceňovací vyhláška. Novelizují se totiž každý rok, a tedy je-li rozhodnutí o vyvlastnění vydáváno začátkem kalendářního roku, je zde vysoká pravděpodobnost toho, že tato podmínka splněna nebude.
S aktuálností znaleckého posudku pak souvisí i pravidlo, dle kterého musí být ocenění provedeno ke dni, kdy byla podána žádost o zahájení vyvlastňovacího řízení. Tuto podmínku tedy z logiky věci nemůže splňovat znalecký posudek, který vyvlastnitel dodal společně s žádostí. Je-li (zejména na úvodní straně) ve znaleckém posudku uvedeno, že znalec oceňuje nemovitosti k jinému dni, nesmí být na jeho základě určena náhrada za vyvlastnění.
Náhrada za vyvlastnění (v případě, kdy dochází k odnětí vlastnického práva) pak musí být stanovena ve výši tzv. obvyklé ceny pozemku. Pouze v případě, kdy by byla tzv. cena zjištěná vyšší, vychází se z ní. Jestliže by bylo toto pravidlo porušeno, případně by znalecký posudek neobsahoval ocenění cenou obvyklou i cenou zjištěnou, jedná se o porušení zákona o vyvlastnění.
Ocenění pak v neposlední řadě nesmí reflektovat to, že na pozemku má v budoucnu stát veřejně prospěšná stavba. Pokud by se tak znalecký posudek zaobíral tím, co na pozemku má stát, a jaký to má vliv na jím stanovenou cenu, znalecký posudek je špatně a nesmí se na jeho základě určovat náhrada za vyvlastnění.
Tolik tedy k jednotlivým fázím, které jsou spojeny s procesem vyvlastnění, a obecným pravidlům, které je třeba ze strany vyvlastnitele či vyvlastňovacího úřadu splnit. Skutečně lze říci, že jich není málo. O to více prostoru však vyvlastňovaný má, chce-li se vyvlastnění bránit.
Navazující článek se naopak zaměří na vyvlastnění z pohledu vyvlastnitele a obdobným stylem se bude věnovat jeho právům a povinnostem.
Nenechte si ujít nic z budoucího obsahu na ESTAV.cz a aktuvijte si týdenní mailový zpravodaj zdarma. Každé pondělí od nás dostanete přehled nového obsahu na ESTAV.cz.
Sdílet / hodnotit tento článek