REKLAMA
Témata Hledat

Ceny nemovitostí a nájmů

Přehledně v mapě!

Můžu si postavit u souseda na zahradě lešení, když chci stavět nebo opravit dům?

Vlastníte dům, který je součástí uličního bloku? Při rekonstrukci nebo údržbě domu se někdy nevyhnete situaci, že budete muset vstoupit na cizí pozemek. Máte na to právo? Jednoduchá odpověď je ano. Ale za přísných podmínek. Pojďme se na ně podrobně podívat.
Zdroj: Fotolia.com
Zdroj: Fotolia.com

Podle zákona vám soused musí umožnit vstup na pozemek, eventuálně i do svého domu, je-li to nezbytné pro údržbu vaší nemovitosti. Právo přístupu se vztahuje i na řemeslníky, které si pozvete. Vstup je v takovém případě bezplatný.

Naopak nejde-li pouze o údržbu, ale o regulérní rekonstrukci či výstavbu nového domu, pak sousedovi zaplatit musíte. Soused má právo na to, abyste mu uhradili obvyklé nájemné a nahradili újmu vzniklou obtěžováním stavebními pracemi. V poměru k ceně stavebních prací však nebude taková náhrada ve většině případů vysoká.

Soused nechce otevřít dveře řemeslníkům

Otázkou ovšem je, co dělat, když vám soused nebude ochoten dveře či bránu otevřít? V takovém případě můžete požádat stavební úřad či soud, aby to sousedovi uložil jako povinnost. Upozorňuji, že je věcí uvážení úřadu či soudu, zdali vám takové právo přizná. Bude přitom pečlivě zvažovat, zdali nemůžete práce, byť s většími výdaji a menším komfortem, realizovat bez využití sousedovy nemovitosti. Nemůžete se tedy domáhat vstupu k sousedovi jen proto, abyste stavěli ekonomičtěji. Přednostně musíte hledat řešení, při kterém na sousedovu nemovitost nevstoupíte.

Pakliže se bez vstupu prokazatelně neobejdete a úřad či soud vám jej přiřkne, jde skutečně jen o holé právo vstupu. Není v něm obsažena povinnost souseda upravit svou nemovitost pro účely stavby. Například tím, že vykácí překážející dřeviny nebo odklidí uskladněný materiál. Tyto práce musíte provést na své náklady a pozemek následně uvést do původního stavu.   

Právo vstupu k sousedovi nelze automaticky odvozovat z toho, že stavební úřad povolil stavbu, která se jinak, než od souseda postavit nedá. Jde o velký, výjimečný zásah do sousedova vlastnictví, o kterém musí stavební úřad výslovně rozhodnout samostatným výrokem povolení či samostatným rozhodnutím. Právo vstupu nelze ze stavebního povolení odvozovat, resp. jej vyčíst „mezi řádky“, a to ani tehdy, když se soused proti jeho vydání nebránil, nebo jeho vydání dokonce písemně odsouhlasil. Může tedy nastat paradoxní situace, kdy soused podepíše listiny pro vydání stavebního povolení, ale po jeho právní moci odmítne stavebníka pustit na pozemek. V takovém případě se stavebník musí domáhat práva na vstup v samostatném řízení, buď před stavebním úřadem či soudem.

Projektujte s rozmyslem, zaznamenejte původní stav

Je tedy věcí stavebníka, aby se již ve fázi projektování zamyslel, zdali bude muset při výstavbě překročit sousedskou hranici. Nemůže se spoléhat, že to promyslí stavební úřad. Zjistí-li potřebu vstupu, měl by si jej u souseda pojistit formou písemného souhlasu, nebo ještě lépe formou písemné smlouvy. Jednostranný souhlas lze totiž v zásadě kdykoli odvolat.

Vstup znamená i vjezd techniky, či výstavbu lešení.  Zátěž pro sousedovu nemovitost tedy může být velká. Je v jeho zájmu, aby si před zahájením prací zdokumentoval původní stav svého majetku. Jinak se bude obtížně domáhat náhrady škody uvedením nemovitostí do původního stavu. Aby byla dokumentace původního stavu nezpochybnitelná a využitelná i u soudu, měl by ji vytvořit soudní znalec. Platit by ji měl stavebník, který vyvolal potřebu jejího vytvoření.

Máte právo ke vstupu? Nemáte vyhráno  

Upozorňuji, že soudy vykládají právo na vstup úzce. V jednom rozhodovaném případě dokonce omezily vstup tak, že se sice mohlo stavět ze sousedního pozemku, ale stavebník si nesměl vytvořit přes souseda provizorní vchod (protože ten původní byl během rekonstrukce nepoužitelný). Stavebník nedokázal soud přesvědčit, že neměl jinou možnost než v rámci celkové rekonstrukce původní vchod znepřístupnit, a že například dílčí, postupná rekonstrukce, která by po většinu doby původní vchod zachovala, nebyla vhodná.

Právo vstupu je vždy omezeno jen na dobu údržby, rekonstrukce či výstavby, tedy na časově ohraničený úsek. Nenahrazuje trvalý, časově neomezený průchod a průjezd, který je obvykle řešen věcným břemenem. Zde upozorňuji, že podle nové právní úpravy nemá vlastník domu právo domáhat se úřední či soudní cestou udělení trvalého přístupu, pakliže se o něj vlastní nedbalostí připravil.

Například tím, že si vědomě koupil dům, k němuž nevede obecní cesta, ani cesta soukromá s právem průchodu a průjezdu. Pokud tak učiní, riskuje, že se přístupu nedomůže a reálně mu nemusí zbýt nic jiného než dům pod cenou prodat vlastníkovi přístupového pozemku. Naopak koupit dům či pozemek, který lze udržovat či přestavět pouze s využitím sousedova pozemku, nedbalost nepředstavuje, i když právo vstupu k sousedovi není nijak konkrétně zajištěno. Udržovat či stavět od souseda je totiž s ohledem na tradici blokové výstavby běžný stav.

Závěrem doporučuji důkladně zvážit koupi pozemku či domu, kde je výstavba možná pouze se vstupem k sousedovi. Domoci se ho může být obtížné a zdlouhavé. Proto doporučuji dát přednost nemovitosti, kterou lze plně obsluhovat z vlastního pozemku či z veřejného prostranství.

Radek Motzke

Advokát specializovaný na architekturu, stavebnictví a ochranu životního prostředí. Své rady zveřejňuje i na www.radekmotzke.cz.

Sdílet / hodnotit tento článek

Přečtěte si více k tématu Sousedé a zákony

Ilustrační obrázek, Zdroj: fotolia

Evoluce katastrálních map. Dříve byly na plastové fólii

Jaký je aktuální stav katastrálních map na území České republiky? Katastrální mapu na plastové fólii nahradila někde digitální katastrální mapa, jinde katastrální mapa digitalizovaná. Čím se liší a jaká je jejich přesnost? Víte, že výjimečně se můžete i v dnešním katastru stále setkat s analogovou mapou, jejíž…

Zdroj: AdobeStock - vegefox.com

Co přinese nový stavební zákon? Projděte si 5 zásadních změn

Pomalé a složité stavební řízení i systémovou podjatost v obcích má pomoci vyřešit nový stavební zákon, který po vrácení ze Senátu a opětovném projednání ve sněmovně poslanci schválili. Nabíhat v účinnost bude zákon od 1. července 2023. Nejdůležitější aspekty, které jeho aktuální verze přináší, shrnují pro ESTAV.cz…

Zdroj: AdobeStock - pavlobaliukh

Co to je BPEJ? Číslo prozradí kvalitu půdy. Jak jej správně přečíst?

Bonitovaná půdně ekologická jednotka patří mezí základní informační zdroje o zemědělských půdách a stanovištích v České republice. Vychází z ní velké množství legislativy a praktických výstupů, o nichž to ani na první pohled nemusíme tušit. Je vyjádřena pětimístným kódem.

Peníze, ilustrační obrázek, zdroj: fotolia.com

Předseda bytového společenství v H. Králové je podezřelý ze zpronevěry 1,3 mil.

Šedesátiletý předseda společenství vlastníků bytů v panelovém domě v Hradci Králové je podle policie podezřelý ze zpronevěry více než 1,3 milionu korun z pokladny společenství. Muž byl zadlužený a peníze používal na splácení krátkodobých půjček, které si bral. V případě odsouzení mu hrozí až osm let vězení. ČTK to…

REKLAMA