Hledat
Mapa cennemovitostí v ČR
estav.tvnový videoportál
Všechna témata

Můžu si postavit u souseda na zahradě lešení, když chci stavět nebo opravit dům?

Vlastníte dům, který je součástí uličního bloku? Při rekonstrukci nebo údržbě domu se někdy nevyhnete situaci, že budete muset vstoupit na cizí pozemek. Máte na to právo? Jednoduchá odpověď je ano. Ale za přísných podmínek. Pojďme se na ně podrobně podívat.
Zdroj: Fotolia.com
Zdroj: Fotolia.com

Podle zákona vám soused musí umožnit vstup na pozemek, eventuálně i do svého domu, je-li to nezbytné pro údržbu vaší nemovitosti. Právo přístupu se vztahuje i na řemeslníky, které si pozvete. Vstup je v takovém případě bezplatný.

Naopak nejde-li pouze o údržbu, ale o regulérní rekonstrukci či výstavbu nového domu, pak sousedovi zaplatit musíte. Soused má právo na to, abyste mu uhradili obvyklé nájemné a nahradili újmu vzniklou obtěžováním stavebními pracemi. V poměru k ceně stavebních prací však nebude taková náhrada ve většině případů vysoká.

Soused nechce otevřít dveře řemeslníkům

Otázkou ovšem je, co dělat, když vám soused nebude ochoten dveře či bránu otevřít? V takovém případě můžete požádat stavební úřad či soud, aby to sousedovi uložil jako povinnost. Upozorňuji, že je věcí uvážení úřadu či soudu, zdali vám takové právo přizná. Bude přitom pečlivě zvažovat, zdali nemůžete práce, byť s většími výdaji a menším komfortem, realizovat bez využití sousedovy nemovitosti. Nemůžete se tedy domáhat vstupu k sousedovi jen proto, abyste stavěli ekonomičtěji. Přednostně musíte hledat řešení, při kterém na sousedovu nemovitost nevstoupíte.

Pakliže se bez vstupu prokazatelně neobejdete a úřad či soud vám jej přiřkne, jde skutečně jen o holé právo vstupu. Není v něm obsažena povinnost souseda upravit svou nemovitost pro účely stavby. Například tím, že vykácí překážející dřeviny nebo odklidí uskladněný materiál. Tyto práce musíte provést na své náklady a pozemek následně uvést do původního stavu.   

Právo vstupu k sousedovi nelze automaticky odvozovat z toho, že stavební úřad povolil stavbu, která se jinak, než od souseda postavit nedá. Jde o velký, výjimečný zásah do sousedova vlastnictví, o kterém musí stavební úřad výslovně rozhodnout samostatným výrokem povolení či samostatným rozhodnutím. Právo vstupu nelze ze stavebního povolení odvozovat, resp. jej vyčíst „mezi řádky“, a to ani tehdy, když se soused proti jeho vydání nebránil, nebo jeho vydání dokonce písemně odsouhlasil. Může tedy nastat paradoxní situace, kdy soused podepíše listiny pro vydání stavebního povolení, ale po jeho právní moci odmítne stavebníka pustit na pozemek. V takovém případě se stavebník musí domáhat práva na vstup v samostatném řízení, buď před stavebním úřadem či soudem.

Projektujte s rozmyslem, zaznamenejte původní stav

Je tedy věcí stavebníka, aby se již ve fázi projektování zamyslel, zdali bude muset při výstavbě překročit sousedskou hranici. Nemůže se spoléhat, že to promyslí stavební úřad. Zjistí-li potřebu vstupu, měl by si jej u souseda pojistit formou písemného souhlasu, nebo ještě lépe formou písemné smlouvy. Jednostranný souhlas lze totiž v zásadě kdykoli odvolat.

Vstup znamená i vjezd techniky, či výstavbu lešení.  Zátěž pro sousedovu nemovitost tedy může být velká. Je v jeho zájmu, aby si před zahájením prací zdokumentoval původní stav svého majetku. Jinak se bude obtížně domáhat náhrady škody uvedením nemovitostí do původního stavu. Aby byla dokumentace původního stavu nezpochybnitelná a využitelná i u soudu, měl by ji vytvořit soudní znalec. Platit by ji měl stavebník, který vyvolal potřebu jejího vytvoření.

Máte právo ke vstupu? Nemáte vyhráno  

Upozorňuji, že soudy vykládají právo na vstup úzce. V jednom rozhodovaném případě dokonce omezily vstup tak, že se sice mohlo stavět ze sousedního pozemku, ale stavebník si nesměl vytvořit přes souseda provizorní vchod (protože ten původní byl během rekonstrukce nepoužitelný). Stavebník nedokázal soud přesvědčit, že neměl jinou možnost než v rámci celkové rekonstrukce původní vchod znepřístupnit, a že například dílčí, postupná rekonstrukce, která by po většinu doby původní vchod zachovala, nebyla vhodná.

Právo vstupu je vždy omezeno jen na dobu údržby, rekonstrukce či výstavby, tedy na časově ohraničený úsek. Nenahrazuje trvalý, časově neomezený průchod a průjezd, který je obvykle řešen věcným břemenem. Zde upozorňuji, že podle nové právní úpravy nemá vlastník domu právo domáhat se úřední či soudní cestou udělení trvalého přístupu, pakliže se o něj vlastní nedbalostí připravil.

Například tím, že si vědomě koupil dům, k němuž nevede obecní cesta, ani cesta soukromá s právem průchodu a průjezdu. Pokud tak učiní, riskuje, že se přístupu nedomůže a reálně mu nemusí zbýt nic jiného než dům pod cenou prodat vlastníkovi přístupového pozemku. Naopak koupit dům či pozemek, který lze udržovat či přestavět pouze s využitím sousedova pozemku, nedbalost nepředstavuje, i když právo vstupu k sousedovi není nijak konkrétně zajištěno. Udržovat či stavět od souseda je totiž s ohledem na tradici blokové výstavby běžný stav.

Závěrem doporučuji důkladně zvážit koupi pozemku či domu, kde je výstavba možná pouze se vstupem k sousedovi. Domoci se ho může být obtížné a zdlouhavé. Proto doporučuji dát přednost nemovitosti, kterou lze plně obsluhovat z vlastního pozemku či z veřejného prostranství.

Radek Motzke

Advokát specializovaný na architekturu, stavebnictví a ochranu životního prostředí. Své rady zveřejňuje i na www.radekmotzke.cz.

Sdílet / hodnotit tento článek

Přečtěte si více k tématu Sousedé a zákony

Ilustrační obrázek, Zdroj: fotolia

Přísnější dohled nad krátkodobými pronájmy pro turisty chce i Evropská komise

Evropská komise (EK) dnes představila návrh nařízení, které má vnést větší transparentnost do sféry krátkodobých pronájmů na platformách, jako je Airbnb. Pro provozovatele těchto webů i poskytovatele ubytování by nařízení vytvořilo nové požadavky ohledně sdílení dat s úřady a v upravené formě také se statistiky. Tyto…

Zdroj: AdobeStock.com - helivideo

Jak předcházet sporům ve stavebnictví. Jak je předvídat a jak je řešit? Právník radí

Stavebnictví, ač je to věc čistě technická, je i o lidech. A kde jsou lidé, vznikají spory. Abychom tyto spory rozřešili, máme zákony a abychom rozmotali síť zákonů máme právníky. Lepší je ale prevence. Jak lze sporům předcházet? A jak indikovat blížící se spor? A s jakými spory ve stavebnictví se právníci nejčastěji…

Zdroj: AdobeStock.com - babets

Sousedovi se rozpadá dům. Co s domem, který ohrožuje okolí? A co má dělat stavební úřad?

Starost, nad kterou si láme hlavu nejeden majitel nemovitosti: jak přimět souseda k opravě stavby, která je v důsledku svého havarijního nebezpečná pro okolí? Problém zároveň řeší i řada obcí, na jejichž veřejných prostranstvích si musí chodci dávat pozor na padající střešní tašky či omítku z průčelí neudržovaných…

Stavební zákon, ilustrační obrázek, zdroj: fotolia

Prezident Zeman podepsal roční odklad fungování Nejvyššího stavebního úřadu

Prezident Miloš Zeman podepsal změnu nového stavebního zákona, která o rok odkládá vznik nově zřizovaného Nejvyššího stavebního úřadu a pod ním organizovaných krajských stavebních úřadů. Informoval o tom Hrad. Tyto úřady měly začít fungovat pod státem od poloviny příštího roku a měly nahradit dosavadní obecní…

Zdroj: Adobe Stock - daniel-jedzura

Stavební zákon: Návrh věcné novely nepovede ke zjednodušení řízení, tvrdí advokát

Poslanecká sněmovna schválila takzvanou odkladovou novelu nového stavebního zákona. Ročním odkladem účinnosti zákona tak získala vláda a Ministerstvo pro místní rozvoj čas k přípravě věcné novely zákona, jejíž návrh je již rovněž zveřejněn. Podle připomínek Frank Bold Advokátů však tento návrh nepovede ke slibovanému…