ESTAV.cz se ptá...
Co v nájemní smlouvě musí či mělo by být, a co tam naopak být nesmí? Především praktické věci.
Ondřej Rose, Realitní makléř senior, CENTURY 21 General, odpovídá ...
Nájemní smlouva musí obsahovat povinné údaje, kterými jsou jasná identifikaci pronajímatele a nájemce, tedy jméno a příjmení, trvalé bydliště, rodní číslo či datum narození, případně i číslo občanského průkazu, dále co nejpřesnější identifikaci pronajímané nemovitosti, tedy údaje z katastru nemovitostí jako jsou číslo bytu, číslo popisné budovy, katastrální území, adresa nemovitosti, u bytu číslo podlaží, a jeho umístění v budově, dispozice bytu a jeho výměra, a pronajímané příslušenství.
Dále se uvádí účel nájmu, který musí být v souladu s kolaudačním rozhodnutím či souhlasem s užíváním stavby. Dále se uvádí výše nájemného a poplatků za služby spojených s užíváním bytu, výčet těchto služeb a způsob rozúčtování, splatnost nájemného, a dobu nájmu. Dobu nájmu doporučuji uzavřít na dobu určitou. Sjednává se také vratná jistota (kauce). Dále se do nájemní smlouvy uvádí práva a povinnosti smluvních stran. Taktéž se doporučuje do nájemní smlouvy a předávacího protokolu popsat vybavení a stav bytu, optimálně i s fotodokumentací. Nájemní smlouva by naopak neměla obsahovat protiprávní ustanovení, či ustanovení, která jsou v rozporu s občanským zákoníkem, jako jsou např. pokuty.
ESTAV.cz se ptá...
Jaké podmínky si majitel může/nemůže stanovit. Může např. pronajímatel nájemníkovi zakázat v bytě kouřit, mít tam psa?
Ondřej Rose, odpovídá ...
Zák. 89/2012 (Nový Občanský zákoník, dále jen NOZ) neumožňuje majiteli/vlastníkovi zakázat nájemci v pronajatém bytě kouřit, popř. chovat zvířata (§2258), ani zakázat zvát si návštěvy. Chov zvířete ovšem nesmí působit pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu obtíže nepřiměřené poměrům v domě. Vyvolá-li chov takového zvířete potřebu zvýšených nákladů na údržbu společných částí domu, nahradí nájemce tyto náklady pronajímateli. Jiná situace je např. kouření ve společných prostorách domu, které zpravidla řeší či zakazuje domovní řád. Podstatné také je, zda se nemovitost pronajímá zařízená, či nezařízená, jaká je hodnota jejího zařízení, a dle toho se stanovuje nejen výše jistoty, ale i výše nájemného. Existují případy, kdy vlastník, pokud souhlasí s pronájmem bytu např. silnému kuřákovi či chovateli psa, stanoví maximální výši jistoty a vyšší nájemné, neboť v takových případech dochází k vyššímu opotřebení zařízení bytu. Proto je lepší se s případným nájemcem dohodnout předem.
ESTAV.cz se ptá...
Jak je to s počtem osob v bytě, může o nich rozhodovat majitel? Může majitel zakázat nájemníkovi, aby se do bytu trvale přihlásil?
Ondřej Rose, odpovídá ...
NOZ umožňuje vlastníkovi požadovat, aby v pronajaté nemovitosti (např. bytě) žil takový počet osob, který je přiměřený velikosti bytu a umožnil tak osobám žít v obvyklých a hygienicky vyhovujících podmínkách. Ve smlouvě je tedy dobré uvést osoby, které budou byt obývat. I v případě, kdy si vlastník v nájemní smlouvě vyhradí souhlas s přijetím nového člena nájemcovy domácnosti, platí zde výjimka pro osoby (nájemci) blízké a v dalších případech hodných zvláštního zřetele. V takovém případě musí vlastník další členy nájemcovy domácnosti strpět (např. potomci, partner, apod.). Nájemce má však povinnost nahlásit pronajímateli změnu počtu osob, a to bezodkladně. Vlastník bytu si však může vyhradit v nájemní smlouvě souhlas s dalším podnájmem bytu. Vlastník bytu nemůže nájemci zakázat přihlásit se k trvalému pobytu, k tomu postačí nájemci platná nájemní smlouva.
ESTAV.cz se ptá...
Jak je to např. s údržbou, opravami či úpravami bytu – co jde za majitelem, co může udělat nájemník (co může udělat sám a k čemu již bude potřebovat souhlas majitele).?
Ondřej Rose, odpovídá ...
Pronajímatel má povinnost udržovat pronajímanou nemovitost ve stavu způsobilém k užívání. Nájemce provádí a hradí běžnou údržbu drobné opravy v bytě. Údržbou se rozumí např. čištění bytu, podlahových krytin, zanesených odpadů, malování, oprava omítek, kontrola termostatických hlavic, požárních hlásičů apod. Drobné opravy jsou např. opravy podlahových krytin, dveří, výměny prahů, lišt, oprava kování, klik, vnitřních žaluzií, dále vypínačů, zásuvek, žárovek, jističů, vybavení koupelen, opravy spotřebičů, apod, kdy náklad na jednu opravu nepřesáhne částku 1.000 Kč. Roční limit nákladů se odvíjí od celkové výměry podlahové plochy bytu, a činí 100 Kč za 1 m2 bytu. Přesný výčet drobných oprav řeší nařízení vlády č. 308/2015 Sb. Závažnější či nákladnější opravy přesahující limit drobných oprav již hradí vlastník. Nájemce je však povinen veškeré závady poškození bytu ihned oznámit vlastníkovi. Dále může být v nájemní smlouvě sepsáno, co smí, a co bez písemného souhlasu vlastníka nesmí nájemce v pronajatém bytě upravit, např. vrtat do stěn apod.
ESTAV.cz se ptá...
Může chtít majitel po nájemníkovi, aby si k bytu sjednal pojištění domácnosti?
Ondřej Rose, odpovídá ...
Ano, bývá to poměrně časté, že součástí nájemní smlouvy je povinnost nájemce uzavřít pojištění domácnosti. Pokud nájemce takové pojištění neuzavře, a dojde k poškození vybavení bytu, bude vlastník vymáhat škodu na svém majetku po nájemci. Nad rámec tohoto pojištění se silně doporučuje, aby nájemce uzavřel i pojištění odpovědnosti. Toto pojištění pokrývá nehody, které nájemce způsobí třetí osobě, např. v případě vytopení sousedního bytu apod.
ESTAV.cz se ptá...
Jak ošetřit nájem, jeho placení, a ev. možnosti jeho zvýšení.
Ondřej Rose, odpovídá ...
Jeden ze způsobů ošetření nájemného je složení jistoty (kauce), která se běžně pohybuje ve výši jednoho až 2 měsíčních (maximální zákonem povolená výše je 3 měsíčních) nájemných. Dále se doporučuje nájemci zřízení trvalého příkazu. V nájemní smlouvě si smluvní strany mohou sjednat každoroční zvyšování nájemného. To může být řešeno formou např. inflační doložky. Další možnost je domluvit se na nových finančních podmínkách které budou respektovat cenu obvyklou v daném místě v případě prodloužení smlouvy o další období formou dodatku. Pokud není ve smlouvě sjednáno zvyšování nájemného, může se pronajímatel obrátit na nájemce s písemným návrhem na zvýšení nájemného, ale nejdříve za rok od posledního zvýšení nájemného. Zvýšení nesmí přesáhnout celkem 20% za uplynulé tři roky. Výsledná výše nájemného také nesmí překročit obvyklé nájemné za obdobný byt v daném místě.
ESTAV.cz se ptá...
Na jak dlouhou dobu nájemní smlouvu uzavřít, může si tam majitel např. sjednat „zkušební dobu“, aby měl čas si nájemníka prověřit a předejít tak v budoucnu nepříjemnostem (např. smlouva se uzavře na jeden měsíc, když nájemník zaplatí a je i jinak v pohodě, prodlouží se smlouva o další měsíc a pak ještě jednou a teprve poté si sjednají smlouvu třeba na rok)?
Ondřej Rose, odpovídá ...
Nájemní smlouvy se uzavírají na dobu určitou i neurčitou. zde doporučuji uzavírat smlouvy na dobu určitou, kdy běžná doba nájmu činí jeden rok. Sjednaná doba nájmu musí být uvedená v nájemní smlouvě, „zkušební dobu“ zákon nezná. Existují i střednědobé pronájmy v řádech měsíců, či krátkodobé pronájmy typu airBnB. Nájem lze uzavřít i krátkodobě, doba nájmu však musí vyhovovat oběma stranám. Pokud bude vlastník trvat na době nájmu 1 měsíc s možností prodloužení, musí počítat s tím, že pro zájemce o dlouhodobý pronájem nemusí být taková nabídka lákavá – je zde určité riziko, že nájem skutečně může po jednom měsíci skončit, aniž by nájemce porušil svoje povinnosti. A stěhovat se na jeden měsíc nemusí být výhodné ani pro nájemce, ani pro pronajímatele.
ESTAV.cz se ptá...
Může chtít majitel byt občas zkontrolovat a za jakých podmínek? Kdy do něj může vstoupit?
Ondřej Rose, odpovídá ...
Ano, vlastník má právo do bytu vstoupit, má to však svá pravidla. Je dobré i na tyto případy myslet v nájemní smlouvě. Vlastník musí předem v přiměřené době oznámit prohlídku pronajaté nemovitosti a nájemce by mu měl prohlídku umožnit. Po předchozí domluvě tedy lze zkontrolovat stav pronajatého bytu, nebo provádět nutné opravy. Vlastník by však neměl toto právo zneužívat. Nájemce totiž v případech bezdůvodného opakovaného „obtěžování“ může žádat slevu z nájmu. V případech, kdy je třeba zabránit škodě, a hrozí-li nebezpečí z prodlení, např. v případě havárie, může vlastník do bytu vstoupit bez předchozího ohlášení a souhlasu nájemce. Další případ, kdy má nájemce povinnost umožnit vlastníkovi prohlídku bytu po předchozím oznámení, je v období 3 měsíců před skončením doby nájmu, kdy vlastník či jeho zástupce má právo s dalším zájemcem o pronájem bytu si v přítomnosti nájemce byt prohlédnout.
V souvislosti s tematikou přístupu do pronajatého bytu se doporučuje také stanovit si pravidla pro zacházení s klíči. Vlastník bytu sice může nájemci předat všechny klíče od bytu, a jeden si ponechat v zapečetěné obálce, nájemce však nemusí mít 100% jistotu že od vlastníka všechny klíče obdržel. Proto je možné se domluvit, že nájemce na své náklady vymění vložku zámku za novou, a z této nové sady klíčů jeden klíč předá vlastníkovi v zapečetěné obálce.
ESTAV.cz se ptá...
Nájem není totéž co podnájem – jaký je mezi pojmy rozdíl?
Ondřej Rose, odpovídá ...
Rozdíl mezi nájmem a podnájmem spočívá jednak v tom, že v případě nájmu uzavírá nájemce nájemní smlouvu přímo s vlastníkem/pronajímatelem, zatímco v případě podnájmu uzavírá (podnájemní) smlouvu již s nájemcem, a sám se tak stává a podnájemcem. Zpravidla také bývá potřeba souhlasu vlastníka s podnájmem.
V obou případech se tedy sepisuje písemná smlouva, zásadní rozdíl je však v právech a ochraně nájmu. Zatímco v případě nájemní smlouvy je nájemce chráněn občanským zákoníkem se svými právy, podnájemce má však mnohem menší práva. Podnájem lze např. vypovědět bez udání důvodu, a jeho platnost končí s platností nájemní smlouvy. I případný chov zvířat či kouření v bytě je na domluvě nájemce a podnájemce. Doporučoval bych v takovém případě předložení písemného souhlasu vlastníka s podnájmem, neboť i přenechání bytu či jeho části do podnájmu bez souhlasu vlastníka může být považováno za hrubé porušení nájemní smlouvy a být důvodem k výpovědi, kdy spolu s ukončením nájmu zaniká i podnájem.
Doporučuji tedy vždy zkontrolovat, s kým je uzavírána nájemní smlouva. Vlastníka nemovitosti lze dohledat na listu vlastnictví na katastrálním úřadě, na stránkách
Sdílet / hodnotit tento článek