Foto: Advokátní kanceláři endorsMgr. Martin Tůma, Ph.D., je vedoucím advokátem v advokátní kanceláři endors se specializací na soudní spory a stavební právo a má bohaté zkušenosti se zastupováním klientů před civilními i správními soudy.
S novým rokem 2025 se pojí i výše zmíněné obavy. O co konkrétně se jedná?
Jde o to, že od roku 2025 se opravdu oblast daně z nemovitých věcí dočká na první pohled nenápadné změny přijaté v rámci konsolidačního balíčku. Obce již nebudou moci stanovit vyšší koeficienty daně z nemovitých věcí pro konkrétní nemovitosti obecně závaznými vyhláškami, ale musejí tak činit opatřeními obecné povahy. Ty musí pro následující zdaňovací období přijmout vždy do konce června předchozího roku. Praktickým důsledkem této změny je, že v obcích, které dosud uplatňovaly vyšší koeficienty pro konkrétně určené nemovitosti (například pro konkrétní průmyslový areál v obci) vyhláškou a nestihly do konce června 2024 přijmout opatření obecné povahy, nebude daň z nemovitých věcí vůči této nemovitosti navýšena. Pro některé obce tak může jít o významný výpadek příjmu, pro vlastníky nemovitostí naopak o citelnou úlevu.
Co se rozumí pod pojmem vyšší koeficient a v jakém rozmezí mohou obce stanovit koeficienty daně z nemovitosti?
Zvýšení a případně taktéž snížení daně z nemovitých věcí mohou jednotlivé obce provádět v rozmezí koeficientů 0,5 až 5,0. Tímto koeficientem se poté násobí základ daně z nemovitých věcí počítaný podle druhu nemovitosti, jeho rozlohy a zastavěné části jeho rozlohy a případně dalších parametrů. Zjednodušeně řečeno, obec může koeficientem výši daně z nemovitých věcí výrazně ovlivnit.
Mohl byste uvést konkrétní příklad, abychom si uměli představit?
Například u menší haly o rozloze 3 500 m2 s okolními pozemky o rozloze 14 000 m2, kde může základní roční daň z nemovitých věcí činit přibližně 320 000 Kč, může obec koeficientem 5 daň navýšit o 1 280 000 Kč ročně na celkových 1 600 000 Kč ročně.
Kdy se uplatňuje snížený koeficient a kdy zvýšený?
Snížený koeficient pro výpočet daně z nemovitých věcí se v rámci podpory bydlení v obci může týkat například bytů a rodinných domů, kdežto zvýšení koeficientu zpravidla zasáhne průmyslové a jiné obdobné pozemky a nemovitosti, a to i z důvodu jejich zvýšeného dopadu na život v obci, tedy například s odůvodněním zvýšených emisí jako je hluk, zápach a jiné.
V čem konkrétně jsou tedy odlišnosti pro zástupce obcí a pro poplatníky daně z nemovitosti a jak by měli v novém roce postupovat, aby se vyhnuli nepříjemnostem?
Jak jsem již řekl, zvýšení koeficientu dosud bylo možné jen vyhláškami obcí, a to jak pro celé území obce, tak pro její části, pro určitou skupinu nemovitých věcí (jako jsou právě například průmyslové budovy) nebo i pro jednotlivé nemovité věci. Nyní bude možné pro jednotlivé nemovité věci stanovit odlišný koeficient pouze prostřednictvím opatření obecné povahy. V době zvýšeného tlaku na nákladovou stránku průmyslové produkce tak může jít alespoň o dočasnou úlevu pro podniky, na které zvýšení daně dosud dopadalo, pokud obec nestihla včas přijmout opatření podle nové úpravy. Pro zdaňovací období roku 2025 totiž musely obce zaslat již vydané opatření obecné povahy finanční správě do 30. 6. 2024, což zřejmě mnoho obcí nestihlo.
Změna však poplatníkům daně z nemovitých věcí může ulevit nejen pro následující zdaňovací období, ale i do budoucna. Dosavadní postup stanovení zvýšení koeficientu pro jednotlivé nemovitosti totiž byl pro obce jednodušší a poplatník se přijetí takové vyhlášky mohl bránit pouze omezeně. Naopak proces přijetí opatření obecné povahy je pro obec náročnější. Obec musí návrh opatření nejprve na 15 dnů vyvěsit na úřední desce obce. Zákon pak nabízí možnost obrany rovnou v rámci procesu přijímání tohoto opatření, a to především formou námitek ve lhůtě 30 dnů a formou připomínek. Obec pak musí o námitkách rozhodnout, zohlednit je při určování výše koeficientu a v samotném opatření obecné povahy vysvětlit, proč námitkám nebylo vyhověno. Nově tak lze ovlivnit již samotný proces přijímání opatření, kterým by byl koeficient zvýšen, a to například v situacích, kdy by obec jednala rozdílně vůči nemovitostem s obdobnými negativními dopady na okolí. Námitky pak mohou představovat tlak na obec ke zvážení, zda je zvýšení daně pro konkrétní nemovitost skutečně důvodné a obhajitelné, což může vést obec k přehodnocení navýšení koeficientu.
Pokud ale obec i tak prosadí znění opatření obecné povahy zvyšující koeficient daně z nemovitých věcí bez toho, aniž by dostatečně či správně odůvodnila, proč nepřihlédla k námitkám vlastníka nemovitosti, lze opatření napadat v roční lhůtě i u soudu, který musí do 90 dnů rozhodnout, zda se opatření ruší, či ponechává v platnosti. Lze se tak bránit i již vydaným opatřením. Otázkou pak je, zda bude možné po delším čase napadat i dříve vydaná opatření, která by se v mezidobí stala neaktuálními – například z důvodu, že dotčený podnik přijme opatření, která významně sníží negativní externality, kterými obec zvýšení koeficientu odůvodňovala.
Je proto i na obcích, zda tuto příležitost využijí k dialogu s vlastníky nemovitostí a provozovateli podniků a motivují je tak ke snižování dopadu provozů na okolí. V konečném důsledku by tedy mohlo jít i o nástroj kultivace stávajících provozů. Vlastníkům především průmyslových hal a areálů a obdobných podnikatelských nemovitostí lze doporučit hlavně sledovat úřední desky obcí, kde se nemovitost nachází, a do procesu přijímání opatření se aktivně zapojit.
Sdílet / hodnotit tento článek