Program rozvoje obce
Chce-li dobře spravovaná obec předejít konfliktům s majiteli pozemků, měla by dát najevo, jaké má požadavky na výstavbu a připojení nových domů na svém území. Ještě lépe by měla poskytnout představu, jak se má celé její území vyvíjet v horizontu přesahujícím aktuální volební období, například v příštích 10 letech.
Základním rozvojovým dokumentem, z nějž by měly vyplývat představy obce o své budoucnosti, je program rozvoje obce schvalovaný zastupitelstvem (84 odst. 2 písm. a/ zákona o obcích). Obec v něm může například naplánovat, kolik chce mít za několik let obyvatel, kolik domů, na jaké rozloze, nebo jaké má mít služby (například mateřskou školku) či vybavení (dětské hřiště). Ideálně by k tomu měla dojít na základě podložené (SWOT) analýzy.
Program není navenek závazný, takže vlastníkům pozemků z něj neplynou žádné povinnosti, ale ani práva. Je však vodítkem, které by obec neměla ztrácet ze zřetele při všech svých krocích. Je například cenným podkladem pro tvorbu územního plánu i pro plánování jednotlivých staveb v obci.
Zásady pro spolupráci s developery
Na základě programu rozvoje a územního plánu si některé obce vytvářejí zásady pro spolupráci s developery. V nich se vyjasní například to, komu by měly patřit silnice a sítě, které developeři vybudují v dosud nezastavěném území.
Navíc v nich může být požadavek, aby přímou součástí větších developerských záměrů bylo vybudování nekomerčního veřejného prostoru, jako je park s hřištěm, rozšíření mateřské školy nebo navýšení kapacity čistírny odpadních vod. Nemá-li takové veřejné stavby provést přímo developer, může obci poskytnout odpovídající finanční příspěvek. Požadavek na příspěvek ve formě prací či peněz je legitimní, protože nová zástavba přivede nové obyvatele, kteří budou vybavení obce využívat a zvyšovat tak její náklady na provoz. Při skokovém rozvoji pak nově příchozí mohou infrastrukturu dokonce přetížit nad únosnou mez. Není výjimkou, že se lidé nastěhují do krásných nových domů, ale ráno stojí v kolonách a nemohou se rozumně dostat do práce kvůli nedokončeným silnicím.
V zásadách pro spolupráci s developery tedy mohou být i konkrétní představy obce o finančních kompenzacích, „ceníku“, za novou výstavbu. V zásadách se tak developer dočte, že obec za převzetí developerem postavené silnice může požadovat konkrétní sazbu na metr čtvereční. Jde o legitimní požadavek, protože obec se jako vlastník bude muset o silnici starat, což představuje nemalé náklady.
Požadavky obec mít může, jednat proti dobrým mravům ne
Obce by si však měly dát pozor na to, aby se prostřednictvím zásad pro spolupráci s developery nedopouštěly vydírání, ať už ve smyslu trestního práva nebo ve smyslu „pouhého“ nemravného jednání. Neměly by v nich například uvádět, že při neuhrazení sazby za převzetí silnice (či smluvnímu nezavázání se k takové úhradě), budou automaticky blokovat její stavební povolení.
Dokumenty typu zásad sice za stávajícího právního stavu nemají závaznou povahu, ovšem dávají relativně transparentně najevo za splnění jakých podmínek, může investor počítat s kladnou odezvou na jeho záměr a za jakých naopak může narazit na odpor obce. Jmenovat lze například možnost obce odvolat se v územním řízení či vydat negativní stanovisko k navrhovanému napojení stavebního záměru na obecní infrastrukturu. Důvodem pro odvolání či negativní stanovisko však nemůže být jen to, že developer „nezaplatil“. Obec musí umět vysvětlit, že v důsledku nespolupráce developera budou ohroženy veřejné zájmy, např. že obci budou chybět prostředky na údržbu nové silnice nebo na rozšíření kapacity čističky.
V dalším díle tohoto miniseriálu opustíme pole důležitých, ale nezávazných programů a zásad a podíváme se, jakými smlouvami se obec a developer smějí navzájem právně zavázat při řešení konkrétního projektu. Zmíníme rovněž posuny oproti stávajícímu stavu, jež by mohl přinést nový stavební zákon.
Sdílet / hodnotit tento článek