AKTUALIZACE: Rozhovor byl nahráván na veletrhu FOR ARCH 2024, který se konal ve dnech 17. – 21. 9. 2024. Nemohl tedy zohlednit nový vývoj na poli digitalizace stavebního řízení.
Na jednání 16. 10. 2024 vláda schválila řešení dosud nefunkčního digitálního stavebního řízení označované jako částečný legislativní a technologický bypass. Dle tohoto řešení bude i nadále možné podávat žádosti o stavební povolení skrze elektronický portál stavebníka. Zůstane dokonce povinnost stavebníka vkládat dokumentaci pro povolení záměru, kterou povinně zpracovával projektant, skrze tento portál. Stavební úřady však budou moci žádosti zpracovávat ve starých, jimi dosud užívaných softwarech.
Současně bude nově zadána veřejná soutěž na zhotovení systému digitálního stavebního řízení. Plná funkčnost systémů digitálního stavebního řízení se dá očekávat k 1. 1. 2028.
Přinesl nový stavební zákon usnadnění výstavby?
Zákon byl napsán s cílem co nejvíce urychlit povolování staveb. Jednak digitalizací řízení, jednak omezením práv sousedů, kterým se stavba nelíbí, a v neposlední řadě zmírněním některých požadavků na podobu výstavby.
Urychlení zatím nenastalo, protože digitalizace je nedotažená. Spíš se kvůli ní povolování zabrzdilo. Odborná veřejnost očekávala problémy. Většina z opatrnosti podávala žádost o stavební povolení do 30. 6. 2024, aby byla vyřízena podle starého stavebního zákona. Žádosti podané od 1. 7. se vyřizují už podle nové právní úpravy.
Potíže jsou se starými i novými žádostmi. Na řadě úřadů totiž odešli úředníci, často proto, aby se nemuseli potýkat s novou úpravou a digitálním systémem. Noví se ještě nezapracovali.
Je garáž drobná stavba? Co jsou drobné stavby v novém stavebním zákoně? Potřebujete na ně povolení?
přečíst článekJe naděje na zlepšení?
Určitě. Náběh nových systémů vždy provázejí problémy. Nový stavební zákon je napsán v zásadě dobře. Je přehlednější a vůči stavebníkům benevolentnější. Mám na mysli stavebníky, kteří staví legálně. Zmírnily se požadavky na podobu zástavby, resp. vznikl prostor pro její posuzování podle místních poměrů.
Padly konkrétní limity pro odstupové vzdálenosti (dříve zjednodušeně: 7 m mezi rodinnými domy, 10 m mezi rekreačními stavbami, sklopné vzdálenosti u jiných staveb pro bydlení). Zůstal pouze limit 2 metry od hranice pozemku.
Padly konkrétní požadavky na přístupové komunikace (dříve o šířce 2,5 m končící nejdále 50 m od domu; veřejné prostranství vedoucí k novému rodinnému domu muselo mít šíři aspoň 8 m při obousměrném provozu a 6,5 m při jednosměrném).
Nově se bude rozhodovat podle převažujícího charakteru zástavby a požadavku na dostatečně kapacitní napojení (i pro hasiče) a plynulý provoz. Čili pravidlo zdravého rozumu.
Otázka: Kdo určí, co odpovídá charakteru zástavby?
Stavební úřad. Bude přihlížet ke stanoviskům obce a sousedů. Také k technickým normám. Vznikne větší prostor pro vyjednávání. Výsledek se možná častěji promítne do plánovací smlouvy. Ta bude mít silnější roli než dříve. Pokud obec nebo soused v takové smlouvě podepíše souhlas s určitou stavbou, ale v povolovacím řízení proti ní uplatní námitky, stavební úřad nebude k námitkám přihlížet. Pečlivě sepsaná plánovací smlouva ušetří hodně starostí.
Zavádí se také neodvolatelnost souhlasu vlastníka pozemku, na kterém se má stavět (například společná přístupová komunikace). V minulosti se tyhle souhlasy podepisovaly a v průběhu řízení někdy odvolávaly, čímž se žadatel ocitnul zase na začátku.
Stavebníci hozeni přes palubu. Vláda rozhodla o osudu Portálu stavebníka, bypass platí jen pro úředníky
přečíst článekCo znamená nový stavební zákon pro ty, kteří teprve uvažují o koupi stavebního pozemku?
Mají naději, že po dotažení digitalizace řízení dostanou rychleji povolení ke stavbě. Prostavařská úprava ovšem přináší riziko, že se novým majitelům parcely za zády změní územní plán nebo povolí stavba, která omezí možnost zástavby na jejich vlastním pozemku.
Nově totiž platí, že kdo mlčí v průběhu pořizování změny územního plánu, nemůže úspěšně zažalovat jeho výslednou podobu.
Díky rozvolnění požadavků na odstupové vzdálenosti a na přístupové komunikace také může dojít k tomu, že území „vyčerpá“ někdo přede mnou (stavba na hranicích pozemku, nebo u velmi úzké přístupové komunikace, kterou není jak rozšířit).
Pokud bude sousední stavba povolována v řízení s velkým počtem účastníků (aspoň 30), poběží řízení přes úřední desky a nejspíš se o ničem nedozvím.
Co předkupní prověrka?
Předkupní prověrky stavebních pozemků by tedy měly ještě více než dříve prověřovat stav územního plánu a povolení na sousedních pozemcích. A kupující by měl dostat od makléře či právníka důrazné upozornění, že minimálně do právní moci svého stavebního povolení musí hlídat úřední desku jako ostříž. Jinak ho může obec či sousedé nepříjemně překvapit.
Chcete se dozvědět i další informace k novému stavebnímu zákonu? Stáhněte si celý e-book Nový stavební zákon srozumitelně.
Stavebnímu zákonu se věnujeme na ESTAV.cz pravidelně. Nenechte si ujít nic z redakčního obsahu a aktivujte si e-mailový zpravodaj zdarma. Jeho zasílání můžete kdykoli zrušit.
Sdílet / hodnotit tento článek