S technickými vadami se nejlépe vyrovnáte, pokud je rozpoznáte včas. Těsně před koupí nemovitosti máte ještě šanci vyjednat slevu z kupní ceny, nebo si zajistit financování nutných oprav. Pokud vady nezjistíte dopředu, představují první projevy špatného technického stavu nemovitosti obvykle vážnou ránu pro rodinný rozpočet.
Realitní trh trpí špatnou kvalitou většiny staveb
K českým nemovitostem neodmyslitelně patří estetické vady, poruchy různých zařízení, nedokonale provedené stavební práce i zdraví nebezpečné vady. Dokazují to technické inspekce, které byly provedeny v minulém roce na přání kupujících. Průměrný náklad na opravu všech technických vad u prodávaných nemovitostí byl inspektory vyčíslen na 80 až 350 000 Kč.
S technickými vadami musíte počítat, ať už kupujete starší nemovitost, na které se podepsal zub času, nebo rekonstruovaný byt či novostavbu, na kterých se zase podepsala nízká kvalita práce českých stavařů.
Stavebnictví trpí šibeničními termíny, tlakem na nízké ceny a nezřídka i nízkou úrovní dělnické a řemeslné práce. Kdo si někdy něco nechal stavět, jistě potvrdí, že bez každodenního dozoru lze těžko dosáhnout kvalitního výsledku. Zárukou bohužel nejsou ani developeři. Chtějí po stavařích náročnou práci za minimální cenu a v rekordním čase, aniž by dostatečně kontrolovali kvalitu provedené práce.
Kde se vyskytují nejčastější problémy?
Ze statistik inspektorů můžeme vyčíst nejčastější vady a krizová místa. Vzhledem k tomu, jak nákladné bývají skryté vady, se doporučuje, aby první laickou prohlídku kupované nemovitosti vždy následovala technická inspekce. Inspektoři disponují nejen stavebním vzděláním a zkušenostmi, ale rovněž moderními přístroji.
Jaká jsou nejčastější slabá místa nemovitostí na prodej a jak je zkontrolovat?
Okna – propouští jen světlo, nebo i něco víc?
Poškrábání, vrypy ani odlupující se nátěr, to jsou nejčastější známky poškozeného rámu okna. Zkontrolujte také pohyblivost křídel. Pokud v zimě uvidíte, že na okně či pod ním dochází k rosení, může to poukazovat na nedostatky v izolaci. Poznáte je také podle toho, že okno profukuje anebo dochází k zatékání. Nedokonalé těsnění či poškozený rám mohou vést k únikům tepla, pronikání hluku, hromadění vlhkosti a vzniku plísní.
Okno je ideální prověřit termovizním měřením pomocí termokamery. Tepelné mosty, které vznikají mimo jiné na styku nevhodných materiálů, jinak těžko zjistíte.
Podlahy – nebudete se pohybovat na šikmé ploše?
Na první pohled se zdají podlahy rovné, obzvlášť na prohlídce nevybaveného bytu. Ale jakmile postavíte ke stěnám první nábytek, začnou vám padat knihy z knihovny nebo děti z postýlek. Vzdutí nebo naopak mezery vznikají dlouhodobým působením sucha či vlhka. A také pod podlahou může číhat zdroj zvýšené vlhkosti či hluku, pokud není izolace stropu dostatečně silná a ze správného materiálu.
Pro měření rovinnosti podlah využívají inspektoři vodováhu a další přístroje, které přesně zjistí, do jaké míry jsou podlahy nerovné, a pomohou vyčíslit nutné opravy.
Povrchy – ukazují na to, co najdete pod povrchem?
Zde kontrolujte omítky, obklady a dlažbu. Mechanická poškození jsou nejčastější tam, kde dochází k intenzivnímu namáhání. Odřeniny či vrypy v omítce v blízkosti oken, dveří, na chodbách a v rozích najdete je téměř vždy. Horší je to s prasklinami. Může jít o drobné estetické vady, neškodné projevy „sedání si“ konstrukce, ale také o hlubší závady sahající do konstrukce budovy.
Praskliny jsou vždy signálem, že technický stav nemovitosti nelze zhodnotit laicky a bude nutné přizvat inspektory.
Zateplení a střecha – ochrání vás před větrem, deštěm?
Vnější kabát budovy a střecha vás budou chránit před nepřízněmi počasí a musí tedy odolat zátěžím. Silný vítr, velké změny teploty, bouřky nebo sníh, to všechno může postupně nahlodávat vnější fasádu a degradovat její tepelně izolační vlastnosti. Výsledek? Únik tepla a zvýšené účty za energie. Do střechy může také postupně zatékat.
Rodinné domy, kde je nutné kontrolovat zateplení a střechu, si žádají jednak termovizní měření, které zjistí úniky tepla, ale skvělým nástrojem je také kamera nesená kvadrokoptérou, která se dostane i do nepřístupných míst.
Kdy investovat do inspekce nemovitosti?
Můžete se pokusit zjišťovat vady na vlastní pěst, ovšem předpokládá to technickou zdatnost a stavební vzdělání, nebo velké odhodlání nastudovat si projevy všech potenciálních vad. Chybět vám budou zejména zkušenosti, profesionální nástroje a pravděpodobně také rychlost – na prověření technického stavu nemáte v momentě koupě déle než několik dnů, jinak riskujete, že vás předběhnou další zájemci.
Výhodou profesionální inspekce nemovitostí je právě rychlost. Inspektoři znají prodejní cyklus na realitním trhu a jsou zvyklí reagovat bleskově. Inspekce trvá maximálně dvě hodiny. Vzápětí obdržíte protokol – odborný posudek se seznamem závad a vyčíslením nákladů na jejich opravu. Protokol je cenným nástrojem pro rozhodování, ale i pro vyjednávání o ceně.
Zatímco u nás jsou inspekce nemovitostí stále novinkou, na Západě jsou neodmyslitelnou součástí každé koupě nebo prodeje nemovitosti. A někdy se vyplatí být inovátory – zejména tehdy, když vám inovace může ušetřit až 350 000 Kč. A jak si vybrat svého inspektora? Například podle referencí, rozsahu vybavení měřícími přístroji či podle protokolu z inspekce, který bývá k prolistování na webu.
Sdílet / hodnotit tento článek