Nájemníky si dobře vybírejte
Nejlépe jako pronajímatel uděláte, když si nájemce před uzavřením smlouvy pořádně proklepnete – proženete jeho jméno Googlem, prohlédnete jeho profily na sociálních sítích, nahlédnete do insolvenčního rejstříku a centrální evidence exekucí. Využít můžete i nabídku lustrace od některých soukromých firem. Dobrou strategií je pronajímat byt lidem ve stabilní životní situaci – se stálou prací, rodinám s dětmi; raději ne studentům či osamělým lidem. Můžete vyzkoušet i u nás neobvyklou německou cestu, kde nájemníci dokládají doporučení od předchozího pronajímatele.
Smlouvu uzavřete na dobu určitou
Pokud se vám zdá vše v pořádku, sjednáte s nájemníkem smlouvu – a to nejlépe smlouvu na dobu určitou, která se může pravidelně obnovovat. Případné budoucí pohledávky nájemce zajistíte také jistotou neboli kaucí, a to nejlépe v její maximální výši, tedy částce odpovídající trojnásobku nájemného. Pozor, z kauce je pronajímatel povinen platit nájemci přiměřený úrok. Ten je pro vás samozřejmě výhodné sjednat co nejnižší, tedy v částce odpovídající přibližně úrokům na spořících účtech.
Doložkou přímé vykonatelnosti můžete předejít soudu
Užitečné je také vybavit nájemní smlouvu doložkou přímé vykonatelnosti. Sepsat ji lze u notáře a zajistí vám, že v případě potřeby nájemníka exekučně vystěhovat nemusíte nejdřív k soudu. Doložka musí jasně určit datum, do kdy se má nájemce z bytu vystěhovat. Význam má proto pouze u smluv na dobu určitou a na rozdíl od nich se automaticky neobnovuje, je potřeba uzavřít vždy při prodloužení smlouvy novou. Má také jen velmi omezenou použitelnost v případech, kdy se chcete nájemníka zbavit dříve, než uplyne doba nájmu.
Nájem lze vypovědět pro porušení povinností nájemce
Pro prevenci jste udělali maximum, smlouvu jste uzavřeli. Nájemník se přesto vybarvil jinak, než jste očekávali. Přestal platit nájem, případně hrubě porušuje jiné své povinnosti. Co s ním? Počkat, než uplyne doba nájmu (máte smlouvu na dobu určitou) nebo dát nájemníkovi výpověď. To je třeba provést s dodržením všech zákonných požadavků. Musí být především naplněn některý ze zákonem stanovených výpovědních důvodů. Tím bude obvykle buď hrubé porušení povinností nájemce (např. opakované neplacení nájmu nebo služeb) nebo porušení zvlášť závažné (např. neuhrazení nájemného a služeb za dobu alespoň tří měsíců).
Nájemci musíte nejdříve řádně doručit výzvu k nápravě a pokud neuposlechne, tak i samotnou výpověď. Důvody výpovědi musí být ve výpovědi důkladně vysvětlené. U hrubého porušení běží nájemci tříměsíční výpovědní doba, ovšem až od prvního dne měsíce následujícího po doručení výpovědi. Nejpozději na konci výpovědní doby by měl byt vyklidit a předat vám ho. U porušení zvlášť závažného je výpověď okamžitá, bez výpovědní doby, ale nájemce má ze zákona na vystěhování až měsíc času. Výpověď může nájemce soudně napadnout, to ale až do rozhodnutí soudu nemá na platnost výpovědi vliv.
Vystěhování exekutorem musí předcházet soud
Pokud se nájemník dobrovolně vystěhoval, máte vyhráno. Nezapomeňte zaznamenat stav bytu, vyměnit zámky, zaslat nájemci výzvu k úhradě dlužného nájmu a škod na bytě. Když nezaplatí, podejte k soudu návrh na vydání platebního rozkazu.
Pokud se nájemník neodstěhoval, musíte mu nejdříve zaslat předžalobní výzvu, poté se obrátit na soud žalobou na vyklizení bytu… a čekat. Až budete mít v ruce rozsudek, je třeba ho předat exekutorovi a požádat o jeho výkon – tedy vystěhování nezdárného nájemce. Soudně a exekučně můžete zároveň vymáhat dlužné nájemné, případně škody.
Pokud byla nájemní smlouva opatřena zmíněnou notářskou doložkou a nájemce se nevystěhoval k datu sjednanému ve smlouvě, můžete soud vynechat a jít k exekutorovi rovnou.
Zdlouhavé řešení je lepší než opletačky se zákonem
Možná si myslíte, že soudní vystěhování je zbytečně složité a zdlouhavé a říkáte si, zda by to nešlo vyřešit nějak jinak. Šlo, ale jen v rozporu s dobrými mravy i se zákonem. Odpojování od energií, stejně jako svépomocné vystěhování nájemce mohou být trestným činem. Nájemník po vás navíc může v některých případech požadovat náhradu škody. Touto cestou se tak raději nevydávejte, spíše než bezpečnostní agenturu oslovte advokáta, kterému můžete všechny peripetie soudního vystěhování svěřit.
Sdílet / hodnotit tento článek