Ústavní soud již v minulosti dovodil, že právo na bydlení patří mezi základní lidská práva a svobody[1]. Rodina a zejména nezletilé děti jsou pak pod zvláštní ochranou státu[2]. Co se stane, když se uvedené chráněné hodnoty dostanou do kolize s jiným základním právem – a to právem vlastnit majetek[3]? Tento článek bude zaměřen zejména na problematiku práv osob, které k nemovitosti nemají žádný formální vztah – nemovitost tedy sami ani nevlastní, ani nemají uzavřenou nájemní či obdobnou smlouvu, která by jim užívání nemovitosti zaručovala – a přesto jim zákon dává k této nemovitosti určitá práva.
Důležitým pojmem je tzv. „rodinná domácnost“, což je zjednodušeně řečeno veškeré zařízení obydlí, které rodina považuje za svůj domov. Nakládání s nemovitostí (tedy zejména její prodej či pronájmem), ve které se taková rodinná domácnost nachází, pak podléhá specifickým pravidlům. Důvodem je totiž právě ochrana rodiny a s tím související právo na bydlení. A tak povinnost ochrany rodinného domácnosti, kterou má jeden manžel vůči druhému, může nečekaně zasáhnout i do smluvního vztahu s pronajímatelem či kupcem nemovitosti.
Jak na „rodinnou domácnost“ v případě koupě nemovitosti?
Každý zájemce o nemovitost určenou k bydlení by měl zpozornět v případě, kdy na straně prodávající nefigurují manželé. Skutečnost, že je v katastru nemovitostí zapsána jako vlastník jediná osoba, totiž automaticky neznamená, že může s nemovitostí volně nakládat bez ohledu na vůli jiných lidí. V nemovitosti se totiž může nacházet „rodinná domácnost“. V takovém případě má manžel či manželka prodávajícího právo dokonce i napadnout platnost kupní smlouvy, nedal/a-li k jejímu uzavření souhlas a prodávající nezajistil rodině obdobné náhradní bydlení[4]. Toto právo pak bude s největší pravděpodobností silnější, než dobrá víra nic netušícího kupce, který dle nejlepšího vědomí a svědomí jednal s vlastníkem uvedeným v katastru[5].
Zdroj: AdobeStock.com - andrey-popov
Manžel či manželka nesouhlasící s prodejem nemovitosti může kupní smlouvu napadnout ještě 3 roky od podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí. Takováto lhůta na právní jistotě kupce nepřidává. K tomu nutno dodat, že prokazování, zda v nemovitosti skutečně byla či nebyla v době prodeje rodinná domácnost, může soudu trvat velmi dlouho. A i kdyby se následně prokázalo, že uzavřená kupní smlouva byla napadnuta neoprávněně (např. proto, že rodina v nemovitosti již nebydlela či prodávající zajistil dostatečné náhradní bydlení) a je tak platná, roky stresu a obav z výsledku sporu jsou pro kupce závažnou komplikací.
Jak se nastíněné situaci vyhnout? Při koupi je třeba požadovat písemný souhlas manžely či manželky kupujícího se zamýšlenou transakcí, a to i v případě, že nejsou nijak zmíněni v katastru nemovitostí. Předejde se tak jakýmkoliv možným budoucím sporům o to, zda je smlouva platná či nikoliv.
Do vztahu mezi manžely kupec nemůže vidět. Spolehnout se na ubezpečování prodávajícího, že je všechno v pořádku a žádný souhlas manžela či manželky není potřeba, tak nelze doporučit.
„Rodinná domácnost“ a pronájem
V případě pronájmu má situace s „rodinnou domácností“ obdobné východisko. Primární ochrana svědčí rodině, což se projeví již při vzniku práva nájmu. Uzavře-li totiž nájemník manželství, nájemní právo k nemovitosti automaticky vznikne i jeho manželovi či manželce a nadále jsou z nájemního vztahu oprávněni a povinni společně a nerozdílně[6] (což znamená, že mají oba právo bydlet, ale zároveň i oba povinnost platit nájemné).
Hodlá-li pak původní nájemník nemovitost (ve které se zároveň nachází jeho „rodinná domácnost“) opustit a nájemní smlouvu ukončit, nesmí tak učinit bez souhlasu svého manžela či manželky – v opačném případě zde opět hrozí možné napadení platnosti ukončení nájmu. V praxi tak může nastat situace, že pronajímatel neobeznámen s osobním stavem nájemce s ním v dobré víře uzavře dohodu o ukončení nájemní smlouvy, jejíž platnost bude následně úspěšně napadena a manžel či manželka (původního) nájemce zůstane v nemovitosti bydlet namísto něj – a to aniž by kdy s pronajímatelem sama uzavřela jakoukoliv smlouvu – a přejdou na ni práva a povinnosti z nájemní smlouvy uzavřené kdysi s nájemcem.
Nemovitost obývaná bez právního titulu
Za zmínku pak dále stojí situace, kdy nějaká osoba obývá nemovitost jiného vlastníka bez právního důvodu[7] (nejčastěji proto, že jí zanikl nájem nebo o nemovitost přišla v exekuci a ta tak změnila vlastníka) a nechce ji opustit.
Vlastník v takovém případě podá k soudu návrh na vyklizení nemovitosti s očekáváním kladného výsledku a následného soudního vystěhování – je přece v právu. Ovšem kladný výsledek takového sporu není automatický. Může totiž opět převážit ono již zmiňované právo na bydlení a zvláštní důvody, které soud povedou k tomu, že i přes zjevný nedostatek formálního oprávnění nemovitost obývat ji soud přesto vyklidit nenařídí a umožní ji nadále za přiměřenou náhradu užívat. Kdy může tato situace nastat? Jedná se zejména o zvláštní sociální situaci osoby (či osob), která nemovitost obývá. Soud tak může přihlédnout k tíživým okolnostem, např. věku malých dětí, vážné nemoci, stáří apod. a rozhodnout, že újma, která by se udála obyvatelům nemovitosti v případě jejich vystěhování, je o tolik větší než újma vlastníka, kterou mu způsobí „obsazená“ nemovitost, že není spravedlivé vystěhování nařídit. Zmíněná situace nastává mnohdy v případech, kdy jsou získávány nemovitosti z exekučních dražeb či insolvenčních řízení v zásadě pro investiční účely a dům či byt je stále obýván dlužnou rodinou v nelehké situaci. Rovněž návrh na soudní vyklizení bytu obývaného starší osobou chatrného zdraví se nemusí setkat s pochopením soudu, i když nájemní vztah z nějakého důvodu skutečně zanikl. Nutno dodat, že setrvání bydlících osob nikdy není a nemůže být zdarma, vlastník má nárok na adekvátní finanční náhradu (ve výši obvyklého nájemného).
I tyto případy pak ilustrují, že ústavně zaručené právo vlastnit majetek může být upozaděno, je-li zde vyšší zájem na ochraně jiných hodnot. Právo na bydlení a ochrana rodiny tak mnohdy převáží i nad legitimními právy a očekáváními vlastníka nemovitosti.
[1] Byť není v Listině základních práv a svobod výslovně jmenováno. Viz nález pléna Ústavního soudu, publikovaný pod č. 231/2000 Sb.
[2] Viz čl. 32 Listiny základních práv a svobod.
[3] Viz čl. 11 Listiny základních práva a svobod.
[4] Viz ust. § 747 ObčZ.
[5] Pozor pak i na situace, kdy je v katastru nemovitostí zapsán jen jeden z manželů jako jediný vlastník, nicméně nemovitost patří do společného jmění, neboť byla zakoupena za společné peníze. Katastr při vkladech nijak nezkoumá, zda navrhovatel je či není ženatý či vdaná a prostě zapíše coby nového vlastníka osobu uvedenou v kupní smlouvě bez ohledu na to, že nemovitost je podle zákona fakticky ve společném jmění. V tomto ohledu tak zápisy v katastru vůbec nemusí korespondovat se skutečným stavem.
[6] Viz ust. § 744 a násl. ObčZ.
[7] Nehovoříme zde situaci, kdy je nemovitost obsazena neoprávněně – tedy nikdy v minulosti ani neexistoval titul, na základě kterého by osoba nemovitost právem užívala (např. squatting).
Sdílet / hodnotit tento článek