Zálohy a příspěvky členů
Jak již bylo zmíněno, primárním příjmem SVJ jsou platby od jeho členů, tedy vlastníků jednotek[1], kteří podle zákona přispívají na společnou správu domu a pozemku v poměru dle svých spoluvlastnických podílů. Členové dále platí zálohy na služby spojené s užíváním bytu (plyn, voda, elektřina ve společných prostorách, výtah, úklid, ….)[2], které se následně vyúčtovávají. Takové příjmy – tedy jak příspěvky na správu, tak zálohy na služby - SVJ nijak nedaní[3], užívá je přímo k úhradě dodávek služeb či provádění potřebných oprav a rekonstrukcí.
Nabývání vlastního majetku SVJ
Příjmy od členů však nejsou jediným možným zdrojem financí, s nimž může SVJ nakládat. Avšak existují zde určitá zákonná omezení. Zákon totiž stanoví, že SVJ může nabývat majetek a nakládat s ním pouze pro účely správy domu a pozemku[4]. Důvodem je zejména snaha o snížení rizika ekonomických potíží SVJ v důsledku nevhodných obchodních rozhodnutí a investic. A co to v praxi znamená? SVJ nesmí především podnikat[5] nebo se podílet na podnikání někoho jiného (třeba být společníkem v obchodní společnosti).
Problematické je také nabývání nemovitostí, a to i když se jedná například o pozemky funkčně související s domem. Katastrální úřady v praxi často zamítají návrhy na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí ve prospěch SVJ s argumentem, že se nejedná o nabytí majetku v souvislosti se správou domu a pozemku. V tomto názoru jim však oponoval např. Krajský soud v Praze, který možnost takového převodu potvrdil[6]. Do budoucna tak snad již nebude docházet ke komplikacím při zápisu vlastnictví a SVJ tak může uzavřít kupní smlouvu ohledně funkčně souvisejícího pozemku bez obav.
Co však již SVJ dovoleno není, je nabývat jiné nemovité věci, například za účelem jejich dalšího pronájmu. Takové jednání již pod správu domu s pozemkem nespadá a zákonem je tak zapovězeno. I kdyby SVJ takovou smlouvu podepsalo, katastr nemovitostí ji nezapíše a záměr získat pro SVJ nájemné tak nebude možné uskutečnit.
Pronájem společných prostor
Zákon SVJ dovoluje pronajmout některé části společných prostor (bývalou kočárkárnu, kotelnu, místo na střeše pro umístění antény apod.), ve kterých může být vybudován třeba sklad, kancelář nebo malý obchod. Složitější je však otázka, jak s těmito příjmy naložit. Společné prostory totiž nejsou ve vlastnictví SVJ – i když společenství smlouvu s nájemníkem podepisuje[7] - podíly na nich patří všem vlastníkům jednotek.
SVJ by tedy příjem z pronájmu mělo vlastníkům náležitě vyplatit a ti by jej měli také zdanit[8]. Kdyby se vlastníci rozhodli, že chtějí takový příjem převést například do fondu oprav, nelze tak učinit bez dalšího, ale formou zápočtu na závazky vlastníků vůči SVJ. Povinnosti zdanění se však vlastníci ani v tomto případě bohužel nevyhnou.
Příjmy z provozu technických zařízení (fotovoltaické elektrárny apod.)
Stejně jako s příjmy z pronájmu společných prostor pak bude SVJ zacházet například s částkou inkasovanou v rámci provozu fotovoltaické elektrárny na střeše domu. I tento příjem je vlastnictvím jednotlivých členů a nikoliv SVJ jako takového. Bude jej tedy třeba členům rozdělit a vyplatit, případně provést zápočet na některý z jejich závazků vůči SVJ.
Příjem z provozu fotovoltaické elektrárny však musí členové zdanit pouze v některých případech – v této otázce je vhodné oslovit daňového poradce a detailně projednat, zda povinnost odvést daň členům SVJ vznikne či nikoliv.
V otázce příjmů je třeba myslet na to, že zákon SVJ umožňuje nakládat s majetkem jen v omezené míře tak, aby se zabránilo riziku možných ekonomických ztrát. Důkladně je pak nutné rozlišovat, co je příjmem SVJ a co je naopak příjmem samotných vlastníků jednotek, jimž společenství musí získané peníze rozdělit. Takové prostředky pak nemohou být automaticky převedeny například do fondu oprav, a to i kdyby s tím vlastníci souhlasili.
[1] Viz ust. § 1180 občanského zákoníku:
„(1) Vlastník jednotky přispívá na správu domu a pozemku v poměru odpovídajícím jeho podílu na společných částech, nebylo-li v prohlášení určeno jinak, zejména se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění společné části, která slouží jen některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání, a k rozsahu povinnosti vlastníka jednotky spravovat tuto část na vlastní náklad.
(2) Příspěvky určené na odměňování osoby, která dům spravuje, nebo členů jejích orgánů, na vedení účetnictví a na podobné náklady vlastní správní činnosti se rozvrhnou na každou jednotku stejně.“
[2] Viz. ust. § 1181 občanského zákoníku: „Vlastník jednotky platí zálohy na plnění spojená nebo související s užíváním bytu (služby) a má právo, aby mu osoba odpovědná za správu domu zálohy včas vyúčtovala.“
[3] Viz ust. §18 odst. 2 písm. f) zákona o daních z příjmů.
[4] Viz ust. § 1195 odst. 1 občanského zákoníku.
[5] Viz ust. § 1194 odst. 1 občanského zákoníku.
[6] Viz rozsudek rozsudku č. j. 38 C 139/2016-53: „ […] nabytí vlastnického práva k danému pozemku, který je zcela zastavěn bytovým domem, jenž je spravován žalobcem, spadá pod pojem správy domu. Je tedy řádným výkonem práva, ke kterému má žalobce ve smyslu § 1195 odst. 1 občanského zákoníku způsobilost, a tudíž není překážkou povolení vkladu ve smyslu § 5 odst. 1 písm. f) zákona o zápisech.“
[7] Dle ust. § 1208 odst. 2 písm. f) bod 1. občanského zákoníku je k podpisu takové smlouvy nutný souhlas shromáždění.
[8] Viz ust. § §9 a §12 zákona o daních z příjmů.
Sdílet / hodnotit tento článek