Územně plánovací dokumentace není jen územní plán
Způsob využití území, laicky řečeno „co se kde (ne)smí stavět“, je uvedeno ve strategických dokumentech pod souhrnným označením „územně plánovací dokumentace“. Jsou schváleny státní správou a samosprávou a mají pevně danou hierarchii podle územní působnosti. Níže jsou uvedeny od nejméně podrobných, celostátních až po nejvíce podrobné s lokální působností.
- Územní rozvojový plán (dříve politika územního rozvoje) vydává vláda pro celou Českou republiku a zahrnuje dopravní a technickou infrastrukturu a územní systém ekologické stability nadregionálního významu.
- Zásady územního rozvoje mají krajskou působnost a rovněž zahrnují dopravní a technickou infrastrukturu a prvky ochrany přírody, které přesahují hranice jednotlivých obcí.
- Územní plán určuje, jak budou využity pozemky na území dané obce. V „hlavním výkresu“ jsou barevnými plochami vyznačeny stávající a rozvojové plochy pro jednotlivé funkce – bydlení, občanskou vybavenost, průmysl, zeleň atd. Nedílnou součástí je textová část územního plánu, kde jsou uvedeny podrobnosti k jednotlivým funkčním a rozvojovým plochám, zejména maximální podlažnost staveb a maximální zastavitelnost pozemku. Vždy je tedy nutné prostudovat minimálně hlavní výkres a k němu textovou část. V dalších výkresech lze získat informace o technické infrastruktuře.
- Regulační plán nebo územní studie jsou zpracovány pro část obce. Obvykle se jedná o novou rozvojovou lokalitu nebo oblast exponovanou z hlediska památkové ochrany nebo ochrany krajinného rázu. Dokumenty jsou více podrobné a někdy poměrně striktně určují velikost staveb, vzájemné odstupy, uliční čáru, tvar střechy, použité materiály nebo jejich barevnost.
Soulad našeho záměru s platnou územně plánovací dokumentací je první věc, kterou bychom si měli ověřit. Spoléhat se na budoucí změnu územního plánu je na úrovni investice do rizikových akcií.
Kde najdu územní plán a jak se v něm vyznat
Územně plánovací dokumentace je dnes kompletně dostupná na internetu. Nejjednodušší je navštívit stránky obce nebo krajského úřadu. V případě potřeby se lze obrátit na odbor územního plánování příslušné obce s rozšířenou působností.
Vyznat se v územně plánovací dokumentaci je pro laika poměrně složité. Řada lidí volí raději přímý kontakt se stavebním úřadem nebo starostou obce. Ústně získané informace jsou však jen orientační. Přes Portál stavební správy lze požádat o předběžnou informaci stavebního úřadu. Lhůta na vyřízení je 30 dní, správní poplatek je 1 000 Kč. V odpovědi žadatel obvykle obdrží jen odstavce zkopírované z územního plánu. Spíš, než tento postup se vyplatí přibrat zkušeného odborníka, který rozumí územním plánům.
Možnost napojení na inženýrské sítě
Další informací, která zajímá každého budoucího stavebníka, je možnost napojení stavby na inženýrské sítě. Mezi základní řadíme vodovod, kanalizaci, elektrickou energii, případně plynovod a sítě elektronických komunikací – internet, optický internet a pokrytí mobilním telefonním a datovým signálem.
Zároveň je nutné myslet na to, že většina inženýrských sítí má ochranné pásmo. Pokud prochází prostředkem pozemku, může výrazně zkomplikovat stavbu nebo vyvolat dodatečné náklady ve formě přeložky hrazené stavebníkem. Pokud prochází po okraji pozemku nebo v jeho blízkosti, může zmenšit plochu, kterou lze zastavět.
Informace o inženýrských sítích by měl poskytnout prodávající nebo realitní makléř. Pokud vedou sítě přímo přes pozemek, mělo by být v katastru nemovitostí zapsáno věcné břemeno. Ověřené informace o poloze sítě a možnosti napojení si lze vyžádat u jejího správce. Většina zasílá situační výkres obratem po vyplnění online žádosti „sdělení o existenci sítí“. Přesto se však v praxi můžeme setkat se situací, že stavebník koupil pozemek včetně kabelu nebo potrubí, o kterém nikdo nevěděl.
Využitelnost pozemku
Velikost, tvar a sklon pozemku určují jeho reálné využití pro stavbu rodinného domu. Jistě je výhodnější mít rovinatý pozemek čtvercového tvaru než úzkou nudli. Ačkoliv nový stavební zákon změkčil požadavky na odstupové vzdálenosti, stále platí nutnost stavět minimálně 2 metry od hranice pozemku. Pozemek ve svahu, složité geologické podmínky nebo podmáčená parcela znamenají vyšší náklady na spodní stavbu.
Hluk a další emise z okolí
Významným zdrojem hluku je doprava, zejména automobilová, ale i železniční a letecká. Dále mohou kvalitu bydlení negativně ovlivnit blízké průmyslové areály, zásobování, venkovní klimatizační jednotky, tepelná čerpadla, sportovní a kulturní akce a v neposlední řadě umělé zasněžování sjezdovek. Pokud jsou překročeny hygienické limity, je nutné provést stavební opatření, aby se hluk nepřenášel dovnitř stavby. Obvykle se jedná o umělé větrání pomocí vzduchotechniky místo otvíravých oken.
Mezi další negativní vlivy okolí řadíme vibrace, prašnost, zastínění a s určitou nadsázkou i některé sousedy.
Další omezení a „pasti“ na stavebníky
Stát reguluje výstavbu v oblastech s památkovou ochranou nebo ochranou přírody. Jedná se o památkové rezervace a zóny, chráněné krajinné oblasti a národní parky. Jejich správce určuje, jaké stavby jsou v území vhodné. Zároveň vydává edukační materiály a poskytuje konzultace.
Každý stavební pozemek musí být přístupný z veřejné komunikace, přes pozemek stejného vlastníka nebo na základě věcného práva k cizímu pozemku. Kromě tohoto základního požadavku je nutné splnit také možnost příjezdu hasičské cisterny (zpevněná, dostatečně únosná komunikace šířky minimálně 3,5 m, průjezdná nebo zakončená obratištěm). Sjezd na pozemek z veřejné komunikace lze zřídit se souhlasem majitele (obvykle obce nebo kraje).
Pozornost bychom měli věnovat ochranným pásmům vyplývajícím z jiných právních předpisů. Kromě výše zmíněných ochranných pásem kolem potrubí a kabelů se jedná o ochranné pásmo lesa (50 m), železnice nebo silnice vyšší třídy. Za určitých podmínek lze vyjednat výjimku (například u lesa lze obvykle stavět ve vzdálenosti min. 25 m).
Sdílet / hodnotit tento článek