REKLAMA
Témata Hledat

Ceny nemovitostí a nájmů

Přehledně v mapě!

Pozemky a parcely více o tématu

Kupujete stavební pozemek od obce? Na co si dát pozor, jaké to má výhody a nevýhody

Jednou z možností, jak získat stavební pozemek, je koupit ho od obce. Koupě stavebního pozemku od obce má řadu výhod, obec si zjevně přeje, aby byl pozemek zastavěn a výstavbě tak zpravidla nemá důvod bránit. Často je pozemek i zasíťován. Jelikož se ale jedná o majetek obce, má takový prodej jistá specifika, musí být řádně zveřejněn a schválen. Zda celý proces proběhl v pořádku si jako kupující raději ohlídejte, aby nemohl být prodej později prohlášen za neplatný. A je toho více, na co si dát pozor.
© Fotolia.com - Anton Gvozdikov

Koupě takového pozemku má řadu výhod. Prodává-li obec pozemek jako stavební, dává tím najevo, že si přeje, aby byl zastavěn. Neměla by tedy blokovat vydávání stavebního povolení. To se často stává u záměrů, které jsou prosazovány bez součinností s obcí či dokonce proti její vůli.

Obecní pozemky bývají často zasíťovány, nebo se s jejich zasíťováním počítá. Neměl by tedy nastat problém s připojením na obecní vodovod, kanalizaci a další sítě.

Výhodou také bývá nízká cena, která má přilákat investory, popř. podpořit mladé rodiny při pořizování vlastního bydlení.

Pozor na sliby o změně územního plánu

Pozor ovšem na případy, kdy obec prodává zemědělské pozemky s neformálním slibem, že je změnou územního plánu převede do režimu stavebních pozemků. Takový slib není závazný. Snadno se může stát, že se od změny plánu ustoupí, například s volbou nového vedení obce. Zahrada koupená za cenu stavebního pozemku tak může zůstat zahradou, na které není možné stavět.

Prodej nemovitostí obce má jasná pravidla

Nevýhodou obecních pozemků jsou také zpřísněné požadavky na jejich prodej. Zjednodušeně řečeno, obec může prodat svou půdu pouze tehdy, když o tom dopředu informuje veřejnost, obecní zastupitelstvo prodej schválí a kupní smlouva je uzavřena za férových, obvyklých podmínek. Pakliže obec tyto zásady nedodrží, je prodej neplatný.

Výše uvedené principy platí již dlouhá léta. Obce je tedy dobře znají a v praxi naplňují. Soudy však dovodily ve svých rozsudcích další požadavky, které jdou nad rámec zákona, resp. řeší situace, na které zákon nepamatoval. Nad těmi se nyní pozastavím.

Zákon stanoví, že záměr prodeje obecního pozemku musí být zveřejněn na úřední desce po dobu 15 dnů. Záměr musí být popsán dostatečně určitým způsobem. Tím se rozumí alespoň parcelní číslo a katastrální území, kde se pozemek nachází. Oznámení musí rovněž obsahovat údaj, za kolik se pozemek prodává. Soudy dovodily, že není třeba uvádět, kdo bude kupcem, přestože se tato informace často zveřejňuje. 

Mnohdy se chybuje v tom, že při prodeji části obecního pozemku není tato část nijak specifikována, nebo oznámení dokonce budí dojem, že se prodává pozemek celý. Správný postup je takový, že se prodávaná část specifikuje buďto geometrickým plánem a pokud ten ještě neexistuje, pak slovním popisem (např. údajem kolik metrů čtverečních bude nový pozemek mít).

Po uplynutí patnáctidenní lhůty od vyvěšení oznámení může prodej schválit zastupitelstvo. Aby bylo schválení nenapadnutelné, musí být zastupitelstvo řádně svoláno a musí být přístupné veřejnosti. Neformální setkání nadpoloviční většiny zastupitelů doma u starosty tyto podmínky nesplňuje.

Teprve po řádném zveřejnění záměru a vydání souhlasu zastupitelstva může starosta nebo místostarosta podepsat kupní smlouvu. Smlouva by měla obsahovat doložku o tom, že záměr byl řádně oznámen a schválen zastupitelstvem. V doložce je vhodné uvést dobu vyvěšení oznámení a datum a číslo schvalovacího usnesení, aby ho bylo možné dohledat. Tam, kde hrozí riziko napadení smlouvy, doporučuji trvat na tom, aby oznámení i schvalovací usnesení tvořily přílohu a nedílnou součást smlouvy.

Povinnosti oznámení na úřední desce a následného schválení zastupitelstvem podléhají také jakékoli smlouvy, které v sobě zahrnující budoucí povinnost obce prodat obecní pozemek (např. smlouva o budoucí smlouvě kupní), nebo dodatky, které podstatným způsobem mění již uzavřené smlouvy (např. dodatek ke kupní smlouvě rozšiřující výměru prodávaných pozemků nebo snižující kupní cenu).

© Fotolia.com - artush© Fotolia.com - artush

Nižší cenu, než je cena obvyklá musí obec zdůvodnit

Obec má povinnost nakládat se svým majetkem jako řádný hospodář. Tato povinnost se projevuje mimo jiné v tom, že obec musí prodat svůj pozemek nejméně za obvyklou cenu, nebo přesvědčivě zdůvodnit, proč prodala za cenu nižší. Například proto, aby poskytla místním rodinám levné stavební pozemky. Obec tedy nemusí prodávat tomu, kdo nabídne nejvíc. Avšak čím nižší je reálně sjednaná cena oproti ceně obvyklé, nebo nejvýše nabídnuté, tím pečlivěji musí obec zdůvodnit, proč je prodej za nižší cenu v zájmu obce. Zdůvodnění by mělo být obsaženo ve schvalovacím usnesení, podkladech pro jednání zastupitelstva či v zápise z jednání. Kupujícím nelze než doporučit, aby požadovali vložení odůvodnění přímo do přílohy smlouvy. Chybí-li odůvodnění nízké ceny, nebo je-li nedostatečné, hrozí opět neplatnost smlouvy.

Kdo chce mít tedy úplnou jistotu o platnosti smlouvy o prodeji obecního pozemku, měl by se zúčastnit jednání zastupitelstva, které prodej schvaluje, aby se ujistil, že vše proběhlo řádně. Rovněž by měl požadovat, aby oznámení záměru prodeje i schvalovací usnesení včetně případného odůvodnění nízké ceny bylo součástí smlouvy, jejíž vyhotovení si ponechá po podpisu u sebe. Z praxe jsou známy případy, kdy tyto dokumenty nebylo možné v obecních, katastrálních či soudních archivech dohledat. 

Chcete mít jistotu? Prověřujte!

Závěrem lze říci, že koupě obecního pozemku pro výstavbu dává zpravidla záruku bezkonfliktního povolování a připojení na obecní infrastrukturu. Doporučuji však prověřit, že pozemek je po právní i technické stránce pro výstavbu skutečně připraven, a že obec zvládla všechny formality, které prodeji předcházejí.

Radek Motzke

Advokát specializovaný na architekturu, stavebnictví a ochranu životního prostředí. Své rady zveřejňuje i na www.radekmotzke.cz.

Sdílet / hodnotit tento článek

Další kapitoly tématu „Pozemky a parcely

  1. Jak vybrat správné místo pro bydlení? Zamyslete se nejprve nad svými potřebami
  2. Rozdíl mezi stavebním pozemkem a parcelou. Co na to územní plán a katastr nemovitostí
  3. Jaké jsou druhy pozemků? Jak způsob využití ovlivňuje cenu pozemku?
  4. Převod zemědělské půdy na stavební pozemek: Jak zažádat a jaké jsou poplatky
  5. Místní poplatky obci a daně spojené s vlastnictvím domu, bytu či pozemku
  6. Územní plán: Sledujte ho. Prozradí, co bude stát za vaším plotem
  7. Kupujete stavební pozemek od obce? Na co si dát pozor, jaké to má výhody a nevýhody
  8. Zastavěnost pozemku: Jakou rozlohu může mít rodinný dům a zpevněné plochy
  9. Jaké průzkumy pozemku si zajistit před stavbou rodinného domu
  10. Nezapomínejte na právo cesty, přístup k nemovitosti není vždy samozřejmost
  11. Kdo musí vybudovat přístupovou cestu ke stavebnímu pozemku?
  12. Kdo zodpovídá za špatný stav chodníku a silnice? Kdy lze požadovat náhradu za újmu?
  13. Co dělat, když stavební pozemek není napojen na inženýrské sítě?
  14. Nemovitosti a ochranná pásma: Kde zjistit informace
  15. Nemovitosti a ochranná pásma: Pásma vznikající ze zákona
  16. Nemovitosti a ochranná pásma: Pásma vznikající vydaným rozhodnutím
  17. Neúplné údaje o vlastnících v katastru nemovitostí. Jak se upravují?

Mohlo by vás zajímat

Zdroj: AdobeStock.com - pavlo-vakhrushev

Kdo zodpovídá za špatný stav chodníku a silnice? Kdy lze požadovat náhradu za újmu?

Vlastnictví je výsada, ale zároveň také závazek. Pojí se s ním celá řada povinností a také odpovědnost, tedy povinnost nahradit způsobenou újmu. Často se týká újmy vzniklé na komunikacích – chodnících, silnicích, stezkách a podobně. Typická situace – podél bytového domu vede chodník, chodec na něm v zimě uklouzne,…

Zdroj: AdobeStock-mariohagen

Místní poplatky obci a daně spojené s vlastnictvím domu, bytu či pozemku

Vlastnictví a obývání nemovitosti je spojeno mimo jiné s náklady ve formě poplatků a daní, jejichž výše se obec od obce liší. Právem každé obce je požadovat po vlastnících nemovitostí a občanech, kteří mají v obci trvalé bydliště, úhradu poplatků do obecní kasy. Obec je však limitována zákonem (konkrétně zákon č.…

Vklad do katastru bude dražší. Poplatek se zvýší na 2000 korun, ilustrační obrázek, zdroj: fotolia.com

Vklad do katastru bude dražší. Poplatek se zvýší na 2000 korun

Poplatek za vklad do katastru nemovitostí se pravděpodobně zvýší z nynější tisícikoruny na dvojnásobek. Schválila to dnes Sněmovna v takzvaném daňovém balíčku, který především zvyšuje spotřební daně z lihu a tabákových výrobků. Vláda návrh na zvýšení poplatku obhajuje inflací nebo vyššími administrativními náklady.…

Zdroj: AdobeStock - AnnaReinert

Kdo musí vybudovat přístupovou cestu ke stavebnímu pozemku?

Přístupová cesta k pozemku je základním předpokladem k výstavbě. Bez ní nelze legálně stavět. Pozor si dejte na koupi pozemku, ke kterému obec teprve plánuje vybudovat cestu. Může to trvat i desítky let.

Zdroj: AdobeStock-christian-schwier

Neúplné údaje o vlastnících v katastru nemovitostí. Jak se upravují?

Katastr nemovitostí je důležitý pro každého vlastníka nemovitosti. Dle tohoto seznamu se totiž určují vlastníci nemovitostí a co je zde psáno nemůže se brát na lehkou váhu. Co v katastru vlastně musí být za údaje? A co když údaje chybí nebo se domníváte, či můžete prokázat, že jsou chybné? Jak se upravují neúplné…

Zdroj: Fotolia.com - focus finder

Převod zemědělské půdy na stavební pozemek: Jak zažádat a jaké jsou poplatky

Jestliže vlastníme zahradu, louku či pole, tedy zemědělskou půdu a rozhodneme se, že bychom si na tomto pozemku chtěli postavit rodinný dům, případně jiné stavby, jak postupovat? V daném případě není rozhodující, zda se jedná o zemědělskou půdu, ale rozhodující je, kde se předmětný pozemek nachází. Stavba může být…

VIDEO: Kupujete nemovitost? Na co si dát pozor? Rady specializovaného advokáta

VIDEO: Kupujete nemovitost? Na co si dát pozor? Rady specializovaného advokáta

Smlouva je při koupi bydlení zásadním dokumentem! Nejde o jednotný, státem předepsaný formulář, na němž není co zkazit. Z přednášky se dozvíte, jak se vyznat ve smlouvě, na co je důležité si dát pozor, kdy oslovit odborníka. Na příkladech z praxe advokát vysvětluje, co by ve smlouvě nemělo chybět a co si zjistit…

Jakou kvalifikaci musí splňovat úředník na stavebním úřadě?

Jakou kvalifikaci musí splňovat úředník na stavebním úřadě?

Práce na stavebních úřadech je nejen velice rozmanitá, ale také náročná, a proto jsou v současné době kvalifikační požadavky pro pracovníky stavebních úřadů stanoveny přímo stavebním zákonem č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu ve znění pozdějších předpisů (§ 13a).

E-book: Příručky ZDARMA!

Příručka Jak koupit bydlení

Jak koupit bydlení

Pomocník při koupi domu, bytu, pozemku.

Příručka Jak na povolení rodinného domu

Příručka Jak na povolení rodinného domu

Poradíme s vyřízením stavebního povolení

Partner tématu

Nejnovější články

REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA

Akce a slevy

Soutěž „Vyhraj tuhle káru“

Soutěž „Vyhraj tuhle káru“

SOUTĚŽ "VYHRAJ TUHLE KÁRU"

REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA