Nájem versus pacht
Nájem i pacht spadají do kategorie smluv, podle nichž vlastník přenechává svou věc k užití jiné osobě. Základní rozdíl je v tom, že pacht předpokládá nejen samotné užívání věci, ale také její tzv. „požívání“, tedy ponechávání si z ní vzniklých plodů a užitků. Jako příklad lze typicky uvést pacht pozemku pro účely zemědělské, kdy jej pachtýř (ten, kterému byl pozemek přenechán) obdělává a vypěstované plodiny následně patří právě jemu. Vlastník pozemku (propachtovatel) nemá na výnosy nárok, ledaže by si to strany výslovně smluvily – a to není příliš běžné, i když to zákon nezapovídá. Poskytnutí pozemku pro účely rekreace anebo třeba skladování či parkování pak spadá pod smlouvu nájemní, neboť žádné plody negeneruje (zážitky z rekreace se mezi zákonem předvídané „plody“ nepočítají). Propachtovat či pronajmout lze ale třeba i zvířata – a na příkladu koně je rozdíl mezi oběma smlouvami ještě patrnější: budu-li mít propachtovanou kobylu a té se narodí hříbě, patří mládě do kategorie „plody a užitky“ a mohu si jej jako pachtýř ponechat. S pronajatou klisnou můžu vyrazit na vyjížďku nebo za prací, ale kdyby během ní porodila, patří novorozenec majiteli plodné kobyly.
Jak patrno, nájemní smlouva je institut vhodný typicky pro pronájem zejména skladových či rekreačních ploch, pacht je pojem patřící především do oblasti zemědělství, kde se počítá s obhospodařováním půdy, sadů, vinic či chmelnic, nebo třeba výlovem propachtovaného rybníka.
Pronajímatel nebo propachtovatel – na co by si měl každý vlastník pozemku dát ve smlouvě pozor
Občanský zákoník sice nájemní a pachtovní smlouvu výslovně rozlišuje, nicméně základní otázky jsou pro majitele pozemků obdobné: jak dostat zaplaceno, jak smlouvu ukončit, když to bude třeba, a jak zabezpečit, aby nájemník (nebo jeho hospodařící kolega pachtýř) pozemek neponičil. A poničí-li, aby celou škodu uhradil.
Úplata (nájemné nebo pachtovné):
Stejně jako z každé jiné smlouvy by mělo i z kontraktu nájemního či pachtovního jasně a srozumitelně vyplývat, jaká je výše úplaty za užívání pozemku. Pozor pak na úhradu v podobě tzv. naturálií, abyste namísto peněz nedostali část sklizně brambor nebo obilí – i s takovými návrhy smluv se lze stále setkat.
Je-li smlouva uzavírána na delší dobu, lze doporučit sjednání tzv. inflační doložky, podle níž se bude výše platby měnit (navyšovat) dle inflace. Dostane-li se pak nájemník nebo pachtýř do výraznějšího prodlení s úhradou, konkrétně nezaplatí-li nájemné či pachtovné ani do splatnosti příští platby, lze smlouvu vypovědět, i když taková možnost nebyla výslovně sjednána[1].
Zdroj: AdobeStock - stockmediaproduction
Škody na pozemku
Jednou ze základních povinností nájemce či pachtýře je užívat pozemek jako řádný hospodář[2]. Co to znamená? S pozemkem by mělo být nakládáno tak, aby byla zachována jeho podstata i vlastnosti, nadále mohl sloužit svému účelu a po skončení nájmu či pachtu jej bylo možno vrátit v původním stavu (s ohledem na běžné opotřebení). Jestliže pak nájemce či pachtýř pozemek svou činností poškozuje, třeba znečišťuje chemickými látkami, nešetrně zachází se stávajícím porostem (stromy, keři, ...) či dochází ke vzniku škod na technicky zpevněných plochách, porušuje tak své povinnosti. I když smlouva pro takový případ neobsahuje výslovné právo vlastníka ji ihned vypovědět, lze tak učinit na základě zákona[3].
Rozdíl mezi stavebním pozemkem a parcelou. Co na to územní plán a katastr nemovitostí
přečíst článekNáročnou otázkou bývá náhrada případných škod, které majiteli pozemku nájemce nebo pachtýř způsobí. V první řadě je nutné, aby byl majitel schopen vznik škody prokázat, tedy zejména doložit, že pozemek měl určité vlastnosti před tím, než ho začal užívat nájemce nebo pachtýř, a po ukončení smlouvy je zřejmé, že došlo k jeho znehodnocení. Způsob zachycení původního stavu pozemku se může lišit dle okolností – některé pozemky stačí třeba nafotit, u pozemků zemědělských lze provést odborné posouzení týkající se kvality půdy. Jakmile kontrakt skončí, měly by se smluvní strany sejít a v rámci předávacího protokolu stav pozemku opět zachytit[4]. Je-li zjevné, že nájemce nebo pachtýř způsobil na pozemku škodu, mohou se strany domluvit na adekvátní kompenzaci, případně lze vyčíslení škod provést s pomocí znalce. Kdyby nájemce s její úhradou nesouhlasil, je možné ji pak vymáhat soudně.
Některé zhoršení pozemku nelze nájemci či pachtýři přičítat (například vyplavení stoletou vodou je záležitost vyšší moci, za kterou uživatel pozemku nemůže), nicméně zejména u pozemků zemědělských lze trvat na tom, aby zemědělec (pachtýř) důsledně dodržoval právní předpisy související s ochranou půdy a svou činností půdu neohrožoval znečišťováním nebo erozí[5]. V případě, že tak pachtýř činit nebude a majitel původní stav pozemku zachytil odborným vyjádřením nebo znaleckým posudkem, může pak po skončení pachtu znalec rovněž odpovědět na otázku, zda a jak zemědělec svou činností půdu poškodil, a případně tuto škodu vyčíslit v penězích.
Od poškozování pozemku je ovšem třeba odlišovat tzv. obvyklé opotřebení, tedy drobné vady, které prostě při jeho užívání vznikají a jejich existence se víceméně předpokládá. Například pronajmu-li někomu louku za účelem rekreace, je nutné počítat s tím, že tráva bude na některých místech pošlapaná – vzhledem k účelu pronájmu bylo zřejmé, že po ní někdo bude chodit a k takovému opotřebení dojde.
Ukončení smlouvy:
Smlouvu – ať už nájemní nebo pachtovní – lze uzavřít na dobu určitou či neurčitou. Smlouva ujednaná na určitou dobu obvykle skončí jejím uplynutím. Dejte však pozor, součástí některých návrhů smluv je tzv. automatická prolongace, tedy ujednání, podle něhož se smlouva automaticky prodlouží o další období, jestli vlastník aktivně písemně nesdělí, že si další prodloužení nepřeje.
Je-li pak kontrakt uzavřen na dobu neurčitou a neobsahuje přesné podmínky výpovědi, lze použít podpůrně ustanovení občanského zákoníku – výpovědní lhůta činí podle zákona 3 měsíce[6] u pozemků pronajatých, 6 měsíců u propachtovaných nezemědělských pozemků[7] a 12 měsíců u zemědělských propachtovaných pozemků[8]. Byla-li smlouva uzavřena písemně, písemně je nutno ji rovněž vypovědět.
Na co má právo uživatel pozemku, tedy nájemce nebo pachtýř?
Právem nájemce nebo pachtýře je zejména možnost pozemek nerušeně užívat, ale způsobem a pro účely, které byly sjednány[9]. Je-li tedy pozemek pronajat například pro rekreaci, nelze z něj udělat komerční parkoviště. Na pozemku je zároveň nutno nakládat s péčí řádného hospodáře, jak bylo zmíněno výše, a provádět jeho běžnou údržbu (tedy nedohodly-li se strany jinak, provedení úklidu spadaného listí nelze od vlastníka pozemků očekávat)[10].
Vykazuje-li pak pozemek vady, které při uzavření smlouvy nebyly zřejmé, je povinností nájemce je nahlásit majiteli a odpovědností majitele uvést vše do pořádku. Nepodaří-li se mu to bezodkladně, má nájemce nebo pachtýř nárok na přiměřenou slevu, a v případě, že taková vada užívání pozemku zásadním způsobem ztěžuje nebo zcela znemožňuje, může být smlouva nájemcem či pachtýřem ukončena bez výpovědní doby[11].
Nájemce ani pachtýř není oprávněn provádět na pozemku jakékoliv změny bez souhlasu vlastníka[12] (například pokácení stromů), v opačném případě může vlastník požadovat uvedení do původního stavu a není-li to možné, adekvátní náhradu v penězích.
Na závěr: smluvní volnost
Výše bylo naznačeno, jak zákon upravuje řešení různých situací vzniklých mezi vlastníkem pozemku a jeho uživatelem, ať už je jím nájemce nebo pachtýř. Je však třeba zdůraznit, že valná většina ustanovení je tzv. dispozitivní, což znamená, že si strany mohou ve smlouvě sjednat něco jiného a ošetřit řadu otázek, na které zákon nepamatuje. Ve smlouvách tak lze upravit například povinnost pachtýře hospodařit na zemědělském pozemku ekologicky, povinnost nájemce skladové plochy neumisťovat na ni nebezpečný odpad, či povinnost rekreanta nerozdělávat na pronajaté louce oheň. Záleží čistě na vůli smluvních stran, jaké zásady pro ně budou důležité
[1] Viz ust. § 2228 odst. 4 občanského zákoníku.
[2] Viz ust. § 2213 občanského zákoníku pro nájemní smlouvu a 2236 občanského zákoníku pro pachtovní smlouvu.
[3] Viz ust. § 2228 a 2232 občanského zákoníku.
[4] Může se stát, že nájemce nebo pachtýř nebude součinný a k předání pozemku se ani nedostaví – pak lze doporučit zachytit stav pozemku v době skončení smlouvy pomocí svědků nebo rovnou znalce, který zároveň vyčíslí vzniklé škody.
[5] Dle ust. § 3 odst. 1 zák. č. 334/1992 Sb., o ochraně zemědělského půdního fondu, je zakázáno: způsobovat znečištění zemědělské půdy překračováním indikačních hodnot, tedy obsahů rizikových látek nebo rizikových prvků v zemědělské půdě; způsobovat ohrožení zemědělské půdy erozí překračováním přípustné míry jejího erozního ohrožení stanovené prováděcím právním předpisem; poškozovat fyzikální, chemické nebo biologické vlastnosti zemědělské půdy jejím zhutňováním, zamokřováním, vysoušením, překrýváním nebo narušováním erozí.
[6] Viz ust. § 2231 občanského zákoníku.
[7] Viz ust. § 2339 občanského zákoníku. Zákon zároveň vyžaduje, aby pacht skončil spolu s pachtovním rokem, což je období od 1. října do 30. září následujícího roku.
[8] Viz ust. § 2347 občanského zákoníku.
[9] Viz ust. § 2205 občanského zákoníku.
[10] Viz ust. § 2207 občanského zákoníku.
[11] Viz ust. §2208 týkající se nájmu a § 2337 ObčZ týkající se pachtu.
[12] Viz ust. § 2220 občanského zákoníku.
Sdílet / hodnotit tento článek