Půda je bohatstvím země. Jedná se o nenahraditelný přírodní zdroj, bez něhož se naše existence neobejde. Na půdu je však třeba také nahlížet jako na zdroj obtížně obnovitelný, který potřebuje ochranu. Některé formy intenzivního zemědělství prováděného na rozsáhlých lánech zemědělci, kteří dané pozemky ani nevlastní, ovšem půdě a její ochraně příliš nenahrávají.
Pronájem či pacht zemědělských pozemků? Co si může domluvit majitel s uživatelem pole či sadu?
přečíst článekNěkde (asi) vlastním kus pole
V první řadě je vhodné se dobře zorientovat, zda nějakou půdu vlastním, kde přesně se nachází a zda a komu je propachtována.
Značné množství lidí má obecné povědomí o tom, že někde kus pole dostali v restituci nebo zdědili. A čas od času přijde nějaká částka za pronájem, respektive dnes pacht… Zjistit přesný rozsah vlastněných pozemků a jejich umístění ale není složité – i když jsme všechny dokumenty někam založili, stačí na příslušném katastru nemovitostí sdělit rodné číslo a požádat o tzv. přehled vlastnictví. Obdržíme kompletní seznam všech vlastněných nemovitých věcí po celé České republice[1]. A jde to i online (viz www.cuzk.cz).
Dalším krokem je vyhledat nebo získat pachtovní smlouvu (může se přitom jednat i o smlouvu, která bude nazvaná „nájemní“, neboť před 1. 1. 2014, kdy byl přijat nový občanský zákoník, právní řád pojem „pacht“ neznal, existoval pouze nájem; to však neznamená, že by staré nájemní smlouvy byly samy o sobě neplatné). Nepodaří-li se ji doma nalézt, můžete požádat pachtýře (nájemce) o kopii. A jak se dozvědět, kdo na půdě hospodaří? Existuje tzv. „LPIS“, geografický informační systém, který je tvořen primárně evidencí využití zemědělské půdy (aplikace je dostupná online na http://eagri.cz/). Tam lze podle parcelního čísla nebo čistě podle mapy mimo jiné zjistit, kdo má daný kus pole propachtovaný.
Pachtovní smlouva a princip smluvní volnosti
Stejně jako jakákoliv jiná smlouva by i smlouva pachtovní měla být výsledkem jednání obou stran. Předloží-li tedy zájemce o pacht vlastníkovi pozemku návrh smlouvy, neznamená to, že je nutné jej v takové formě rovnou akceptovat. Vlastník (propachtovatel) má právo smlouvu uzavřít ve znění, které požaduje on - anebo ji uzavřít s jiným pachtýřem, anebo ji neuzavřít vůbec. Obsahem jednání o smlouvě pak nemusí být jen délka trvání pachtu a cena, ale lze do ní vtělit i řadu dalších podmínek, na jejichž plnění vlastník (propachtovatel) trvá. Jednou z těchto podmínek může být třeba dodržování pravidel ekologického zemědělství.
Ekologické zemědělství jako podmínka uzavření smlouvy
Meze přípustného zemědělského nakládání s půdou stanovuje značné množství předpisů, nařízení a vyhlášek, které by měli všichni zemědělci při své činnosti dodržovat. Důležitý je zde především zákon č. 334/1992 o ochraně zemědělského půdního fondu, který ve svých základních ustanoveních zakazuje půdu znečišťovat, ohrožovat ji erozí či poškozovat její fyzikální, chemické nebo biologické vlastnosti[2]. Jakým způsobem lze v základních mezích zákona s půdou nakládat, pak konkretizuje řada navazujících regulí[3].
Vlastník pozemku však může mít na pachtýře vyšší nárok, než je jen základní ochrana půdy – a to požadavek hospodařit dle zásad ekologického zemědělství. Podmínky pro takovou činnost upravuje především zákon č. 242/2000 Sb. o ekologickém zemědělství. O ten se lze při uzavírání smlouvy opřít a požadovat po pachtýři, aby byl registrován v systému ekologického zemědělství podle citovaného zákona a dodržoval při své činnosti všechny zásady potřebné k získání registrace. Dále může pachtýř výslovně požadovat dodržování (poněkud komplikovaně nazvaného) nařízení vlády č. 48/2017 Sb. o stanovení požadavků podle aktů a standardů dobrého zemědělského a environmentálního stavu pro oblasti pravidel podmíněnosti a důsledků jejich porušení pro poskytování některých zemědělských podpor (tzv. „DZES“, tedy „dobrý zemědělský a environmentální stav“). Odmítne-li pachtýř, je právem vlastníka se rozhodnout, že s ním pachtovní smlouvu jednoduše neuzavře[4].
Jak vyjednat změnu již existující smlouvy
Je-li návrh pachtovní smlouvy momentálně v jednání, má vlastník pozemku možnost jednoduše vyžadovat doplnění příslušných ujednání. V mnoha případech je však pachtovní smlouva (nebo nájemní smlouva podle starého občanského zákoníku) uzavřená již historicky. Jak docílit její změny?
S pachtýřem lze vstoupit bez dalšího v jednání a zkusit s ním nové podmínky pachtu ihned projednat. Ne všichni zemědělci jsou ovšem ekologickému zemědělství nakloněni a požadavek tak nemusí být akceptován. Každá smlouva však někdy končí a jakmile její konec přijde, lze jednání o nových podmínkách obnovit s tím, že nedohodnou-li se smluvní strany, bude smlouva uzavřena s novým pachtýřem, případně vůbec.
A kdy dojde k ukončení původní smlouvy? Smlouva byla uzavřena buď na dobu neurčitou a lze ji tedy vypovědět (výpovědní doba činí dle zákona 12 měsíců[5], nicméně smlouva může obsahovat výpovědní dobu odlišnou), anebo byla uzavřena na dobu určitou a končí tak jejím uplynutím. Pozor však na tzv. automatické prodloužení smlouvy – některé kontrakty obsahují ujednání, že vlastník musí výslovně sdělit, že si nepřeje, aby se smlouva na dobu určitou prodlužovala, v opačném případě dojde k automatickému prodloužení pachtu.
Nevhodné obhospodařování půdy a jak jej vůbec rozeznat
Pro zemědělského laika je poměrně obtížné rozeznat, zda pachtýř dodržuje při své činnosti vše tak, jak má. A zda se propachtovaná půda jeho působením zhoršila či nikoliv. I když se ale vlastník nerozhodne přenechat svou půdu k hospodaření výhradně ekologickým zemědělcům, je důležité na základní péči o svůj majetek nerezignovat a zavázat zemědělce k dobrému hospodaření (byť přísné podmínky ekologického zemědělství nebudou naplněny) a dát rovněž najevo, že hodnotu své půdy skutečně zná a při jejím zhoršení bude požadována kompenzace. Relevantní informace o konkrétním pozemku a kvalitě jeho půdy se zjišťuje tzv. pedologickým průzkumem, který provede odborník (může stát nižší jednotky tisíc), a to při uzavírání pachtovní smlouvy a následně po jejím ukončení.
Návod, jak postupovat při hodnocení výchozího stavu půdy a jejího stavu po ukončení pachtu, dává Výzkumný ústav meliorací a ochrany půdy, v.v.i., který vydal „Metodiku půdního průzkumu zemědělských pozemků určenou pro pachtovní smlouvy“ dostupnou i on-line[6]. Publikace zároveň obsahuje vzor pachtovní smlouvy zakotvující požadavky dobrého hospodaření (nikoliv ekologického, zde jsou podmínky přece jen ještě přísnější)[7].
Předčasné ukončení pachtu z důvodu porušování zákonem nebo smlouvou stanovených pravidel
Co dělat v případě, že pachtýř porušuje své povinnosti a s půdou nakládá nešetrně? Obsahuje-li smlouva konkrétní ujednání o požadovaném způsobu hospodaření (například plnění podmínek ekologického zemědělství), na které zároveň navazuje možnost smlouvu v případě porušení vypovědět, je situace jednoduchá. Jestliže však smlouva možnost ukončení neobsahuje, je třeba postupovat podpůrně dle zákona: podle ust. § 2228 občanského zákoníku[8] lze smlouvu vypovědět i bez výpovědní doby v případě, že je pozemek užíván tak, že se opotřebovává nad míru přiměřenou okolnostem nebo hrozí jeho zničení, dle ust. § 2232 obč. zák. lze smlouvu stejně tak vypovědět v případě, že pachtýř zvlášť závažným způsobem porušuje své povinnosti, čímž vlastníkovi způsobuje značnou újmu. Lze však rovněž uvažovat o možném odstoupení od smlouvy dle ust. § 1977 a násl. občanského zákoníku, a to z důvodu obecného porušení povinnosti pachtýře pečovat o pozemek jako řádný hospodář dle ust. § 2336 občanského zákoníku (dodržování zákonů a nařízení patří mezi povinnosti řádného hospodáře, obzvláště mají-li za cíl půdu chránit) – v tomto případě nemusí vzniknout ani konkrétní újma, postačí, když pachtýř i přes upozornění nadále porušuje své povinnosti.
Před ukončením smlouvy je však nutné stav objektivně zjistit, nepostačí pouhá domněnka, že zemědělec své povinnosti neplní. K prokázání porušení smlouvy pak může sloužit právě pedologický průzkum anebo obdobný postup, který lze předem projednat s odborníkem – pedologem. Lze se rovněž obrátit na Výzkumný ústav meliorací a ochrany půdy a požádat o odbornou konzultaci, jakým způsobem nevhodné nakládání s půdou efektivně zdokumentovat.
Vlastnictví půdy se nemusí omezit pouze na každoroční inkaso několika stovek či tisíců korun za neznámý kus pole kdesi za vesnicí. Půda je cenná a její hodnota bude v čase s největší pravděpodobností stoupat. Aby však její vlastník po mnoha letech nezájmu nesplakal, že z původně úrodného kusu země je mrtvá pláň, je třeba se o půdu starat a dohlížet, aby s ní bylo zacházeno šetrně. Čím většímu množství vlastníků půdy nebude jedno, jak se s jejich pozemky reálně zachází, tím spíše se budou zlepšovat zemědělské standardy a půdě se opět dostane respektu, který jí náleží.
[1] Za vydání přehledu vlastnictví se platí poplatek, jehož výše závisí mimo jiné na počtu stránek. Za první stranu je účtována 100,- Kč. Více viz Sazby správních poplatků podle zákona č. 634/2004 Sb., o správních poplatcích.
[2] Viz ust. § 3 odst. 1 zák. č. 334/1992: „Je zakázáno a) způsobovat znečištění zemědělské půdy překračováním indikačních hodnot. Indikačními hodnotami se rozumí obsahy rizikových látek nebo rizikových prvků v zemědělské půdě, při jejichž překročení dochází k ohrožení zdravotní nezávadnosti potravin nebo krmiv, přímému ohrožení zdraví lidí nebo zvířat při kontaktu s půdou a negativnímu vlivu na produkční funkci zemědělské půdy, stanovené prováděcím právním předpisem; za znečišťování zemědělské půdy se nepovažuje používání látek a přípravků na zemědělské půdě v souladu se zvláštním právním předpisem, b) způsobovat ohrožení zemědělské půdy erozí překračováním přípustné míry jejího erozního ohrožení stanovené prováděcím právním předpisem; přípustná míra erozního ohrožení se stanoví na základě průměrné dlouhodobé ztráty půdy vyjádřené v tunách na 1 ha za 1 rok v závislosti na hloubce půdy, c) užívat zemědělskou půdu k nezemědělským účelům bez souhlasu s odnětím ze zemědělského půdního fondu s výjimkou případů, kdy souhlasu není třeba, a d) poškozovat fyzikální, chemické nebo biologické vlastnosti zemědělské půdy jejím zhutňováním, zamokřováním, vysoušením, překrýváním nebo narušováním erozí.“
[3] Viz např. Směrnice Rady 91/676/EHS o ochraně vod před znečištěním způsobeném dusičnany ze zemědělských zdrojů (tzv. nitrátová směrnice); vyhláška č. 153/2016 Sb. o stanovení podrobností ochrany kvality zemědělské půdy; vyhláška č. 257/2009 Sb. o používání sedimentů na zemědělské půdě; a mnoho dalších.
[4] Za poznámku stojí, že cestou požadavku ekologického zemědělství se vydalo i Hlavní město Praha, které vypovědělo všechny pachtovní smlouvy a nově umožňuje užívání pozemků ve vlastnictví Prahy jen těm zemědělcům, kteří se zaváží hospodařit dle zásad ekologického zemědělství. Město zároveň vypracovalo „Zásady ekologicky šetrného hospodaření na zemědělské půdě ve vlastnictví hl. m. Prahy“, kterými se lze případně při uzavírání smlouvy inspirovat (dostupné zde: https://www.praha.eu/file/3114096/Zasady.pdf).
[5] Viz ust. § 2347 občanského zákoníku.
[6] Metodika půdního průzkumu zemědělských pozemků určená pro pachtovní smlouvy, kol. autorů, Praha 2016, vydal: Výzkumný ústav meliorací a ochrany půdy, v.v.i., ISBN 978-80-87361-54-2, dostupná zde: https://knihovna.vumop.cz/records/e5f7109c-97d2-4f7d-8ca9-b3bda480d40e.
[7] Do pachtovní smlouvy lze doplnit základní ustanovení týkající se dobrého hospodaření, které metodika obsahuje: „Pachtýř je povinen na předmětném pozemku hospodařit s péčí řádného hospodáře (§ 2336 zák. č. 89/2012 Sb. občanský zákoník) tak, že pozemek po uplynutí doby pachtu bude vykazovat obdobné půdní vlastnosti, anebo lepší. Zejména se jedná o to, aby nepoškodil či nezhoršil jeho fyzikální, chemické a biologické vlastnosti. Pachtýř se dále zavazuje k dodržování zásad správné zemědělské praxe a podmínek, které mu pro jeho činnost ukládá legislativa české republiky týkající se ochrany zemědělské půdy. Před uzavřením smluvního vztahu a po jeho ukončení bude na pozemku proveden podrobný pedologický průzkum za účastni propachtovatele a pachtýře. Průzkum provede odborná osoba (pedolog) v rozsahu stanoveném Výzkumným ústavem meliorací a ochrany půdy, v.v.i., v příručce Metodika půdního průzkumu zemědělských pozemků určená pro pachtovní smlouvy. Vyhodnocení každého pedologického průzkumu obdrží každá ze smluvních stran ve formě odborného posudku nebo stanoviska. Bude-li průzkumem zjištěna degradace půdy způsobená prokazatelně činností pachtýře během trvání pachtu (vyhodnocení jejích příčin a důsledků), budou navržena opatření k nápravě stavu. Průkazné negativní změny půdních vlastností bude nutné v nejkratším termínu odstranit, v opačném případě bude vypočtena a požadována finanční kompenzace.“
[8] Ustanovení se primárně týká nájmu, ale dle ust. § 2341 ObčZ se podpůrně užije i pro podmínky pachtovní smlouvy.
Sdílet / hodnotit tento článek