REKLAMA
Hledat
Mapa cennemovitostí v ČR
estav.tvnový videoportál
Všechna témata
Povolování staveb více o tématu

Nový stavební zákon v kostce: Kolaudace a dodatečné povolování černých staveb

Rozhodnout se pro stavbu rodinného domu za současných podmínek není pro stavebníky nic jednoduchého. I když první vlna „covidu“ stavební činnost víceméně neomezila, o to bolestněji se projevuje její následný dopad – všudypřítomný nedostatek stavebního materiálu a skokový nárůst cen. Aby změn, na které je třeba reagovat, nebylo málo, máme tu nový stavební zákon a novou povolební situaci, kdy jisté není už vůbec nic. Podívejme se na to podrobně s právničkou v posledním díle seriálu o novém stavebním zákoně.
Ilustrační obrázek, Zdroj: fotolia
Ilustrační obrázek, Zdroj: fotolia

Dnes se podíváme na třetí a poslední díl našeho seriálu Nový stavební zákon v kostce a probereme si povolení k užívání stavby - tedy kolaudaci a dodatečné povolení nepovolených staveb. V předchozích dílech jsme si probrali tato témata:

Kolaudace

Změn se stavebníci RD dočkají i v oblasti užívání dokončené stavby.  S novým stavebním zákonem se nám vrací zpět pro RD kontrola stavby ze strany stavebního úřadu před započetím jeho užívání, a to ve formě kolaudace. Dnes stavebník RD má pouze na základě § 152/5 stavebního zákona povinnost dokončení stavby, která byla prováděna na základě povolení ale nepodléhá kolaudaci, neprodleně ohlásit stavebnímu úřadu. Pokud je navíc stavba předmětem evidence v katastru nemovitostí, doloží stavebník k ohlášení geometrický plán.

Tato změna, tedy povinnost kolaudovat stavbu RD,  se dotkne i stavebníků, kteří realizují stavbu na základě povolení vydaných podle stávajícího stavebního zákona, ale nezapočnou užívat, resp. neohlásí stavebnímu úřadu dokončení stavby a užívání před nabytím účinnosti nového zákona, tedy před 1. 7. 2023.

V nové právní úpravě je kolaudace staveb upravena v § 230 a následující, kdy stavbu lez užívat jen na základě kolaudace a jen k účelu vymezenému v kolaudačnímu rozhodnutí.

Podstatou kolaudace je posouzení, zda skutečné provedení stavby, či její části, je v souladu s povolením. Kontrola probíhá přes institut tzv. závěrečné kontrolní prohlídky, kterou bude-li to nezbytné pro ověření skutečného provedení stavby provede stavební úřad do 30 dnů od podání úplné žádosti (dnes je lhůta 45 dnů ). Využije-li stavebník novinku – a to možnost k žádosti přiložit odborný posudek autorizovaného inspektora o ověření skutečného provedení stavby s jejím povolením a způsobilostí s užíváním, může stavební úřad od závěrečné prohlídky upustit. Neprovádí-li se závěrečná kontrolní prohlídka, vydá stavební úřad kolaudační rozhodnutí do 15 dnů od podání žádosti.  

Oproti stávající úpravě se mění režim projednání nepodstatných odchylek. Nepodstatné jsou takové odchylky, kterými se nemění půdorysný ani výškový rozsah stavby, nezasahuje se do nosných konstrukcí, nemění se způsob užívání stavby a nedochází k negativnímu ovlivnění požární bezpečnosti.  Nepodstatné odchylky se nově nepovažují za změnu stavby ( § 224/3 nový stavební zákon ) a nebudou nikterak hodnoceny ani v rámci kolaudace , resp. stavební úřad k nim nebude nově přihlížet. (§233/2 Nový stavební zákon)

Co je z pohledu stavebníka v nové právní úpravě přísnější je nastavení odlišného pravidla pro případ změny technických norem během provádění stavby.

Stávající právní úprava v rámci povolení stavby do užívání vychází z pravidla, že dojde-li během provádění stavby ke změně českých technických norem nebo jiných technických předpisů, podle níž byla zpracována dokumentace, posuzuje se stavba podle technických norem nebo jiných technických předpisů, které platily v době, kdy byla projektová dokumentace zpracována. (§ 119/3 zákon 183/2006 Sb) . Nový stavební zákon v § 233/3 toto pravidlo mění tak, že se stavba posuzuje podle technických předpisů, které platily v době, kdy byla dokumentace pro povolení stavby ověřena stavebním úřadem.  V praxi tato změna může způsobit nejeden problém. Projektant, který dokumentaci zpracovává, nemůže při jejím zpracování předjímat případné změny technických norem, které mohou nastat v čase než bude celá žádost projednána a stavebníkovi zaslána ověřená projektová dokumentace. Znamená tato úprava povinnost projektanta předělávat dokumentaci v průběhu řízení dojde-li ke změnám, nebo to bude povinností realizační formy hledat správnost technického řešení k datu povolení stavby, aby stavba byla zkolaudována, pokud by v době projednání na změnu nepřišel stavební úřad? Důvodová zpráva bohužel v rámci této zásadní změny skryté mezi řádky mlčí.

Zpřísnění podmínek pro dodatečné povolení tzv. černé stavby 

Přísnější podmínky dle nové právní úpravy může očekávat stavebník tzv. černé stavby, tj, stavby realizované bez příslušného oprávnění dle požadavků právní úpravy. Možnost dodatečného povolení sice nechybí ani v nové právní úpravě, ale její schválení je podmíněno tzv. dobrou vírou stavebníka, kterou musí stavebník prokázat. (§ 256 NSZ) V režimu právní koncepce, kdy neznalost zákona neomlouvá, mi je záhadou, jak a zda vůbec bude moci stavebník dobrou víru dokázat. Zákon v rámci definování jednotlivých záměrů ve vazbě na povolení mluví jasně.  Vyjmuty z možnosti dodatečného povolení nad současný rámec platné právní úpravy budou dále stavby, vyžadující pro své povolení tzv. výjimky z obecných požadavků na výstavbu (ať už kvůli odstupovým vzdálenostem nebo výjimku z technických požadavků), což může stavebníky rovněž nemile překvapit.

A protože v České republice není černých staveb zrovna málo-nejedná se totiž jen o stavby nové, ale různé stavební úpravy, přístavby stávajících staveb- doporučila bych stavebníkům, aby si před nabytím účinnosti nové právní úpravy zkontrolovali stav své nemovitosti zejména ve vazbě na to, jak byla povolena a zápis v katastru nemovitosti.  Z pohledu aplikace právní úpravy není určující, kdy stavba byla postavena (tzn. neplatí tvrzení, že na mě se podmínky nevztahují, protože jsem černou stavbu postavil už dříve) , ale dodatečné povolení stavby je řešeno v režimu platné právní úpravy v době, kdy se dodatečné povolení projednává. Odkládání nevyřešeného se tedy může stavebníkovi nevyplatit.

Ať už tedy situace dopadne jakkoliv, věřím, že vám tento seriál napomůže se zorientovat v chystaných změnách a dopadech nového stavebního zákona na přípravu stavby vašeho domu. Na druhou stranu je třeba víc než kdy jindy počítat s tím, že nic není stálé a vše se mění. Stavebník se bude muset obrnit trpělivostí, bude nucen si všechny důležité informace v průběhu času opakovaně ověřovat a reagovat dle potřeb platné legislativy.

 

JUDr. Petra Adámková, Ph.D

Lektorka, pedagožka, konzultantka s orientací na stavební právo, nový občanský zákoník a jeho vliv na povolování staveb a smluvní vztahy ve výstavbě.

Sdílet / hodnotit tento článek

Další kapitoly tématu „Povolování staveb

  1. Příručka Jak na povolení rodinného domu
  2. Jak vyřídit stavební povolení a nezbláznit se
  3. Kdo je stavebník, co je to stavba nebo dokumentace? Pojmy stavebního zákona
  4. Co všechno je potřeba pro stavbu rodinného domu? Pozemek, povolení, dozor...
  5. Staré domy, nové předpisy. Co dnes musí splňovat nemovitosti, které se postavily v minulosti?
  6. Kolaudace: Co to je, jaká byla v minulosti, jaká je dnes. Co chystá nový stavební zákon?
  7. Nový stavební zákon v kostce: Přechodné období, délka řízení, noví pracovníci úřadů
  8. Nový stavební zákon v kostce: Projektová dokumentace, uznávání podkladů a vydaná oprávnění
  9. Nový stavební zákon v kostce: Kolaudace a dodatečné povolování černých staveb
  10. Urychlí se povolení rodinného domu již nyní? Změny stávajícího stavebního zákona od ledna 2021
  11. Novela stavebního zákona od ledna 2021: Užívání rodinného domu máte povinnost hlásit i když se nekolauduje
  12. Změny pro stavebníka rodinného domu po novele stavebního zákona od ledna 2018
  13. Užívání rodinného domu a zápis do katastru nemovitostí po 1. 1. 2018 bez kolaudace
  14. Proces schvalování staveb přehledně. Platnost od ledna 2018
  15. První krok k povolení stavby: Územní řízení. Platnost od ledna 2018
  16. Územní souhlas: Umístění jednoduchých staveb a záměrů od ledna 2018
  17. Zjednodušené územní řízení dle novely stavebního zákona od ledna 2018
  18. Stavební povolení dle novely stavebního zákona od ledna 2018
  19. Ohlášení jednoduchých staveb v platnosti od ledna 2018
  20. Kdy je nutné stavební povolení pro altán, pergolu nebo přístřešek?
  21. Zájemci o mobilní domek se mýlí v zákoně. I dům na kolech často potřebuje souhlas stavebního úřadu
  22. Stavba dočasná: Na jak dlouho se povoluje, z čeho má být postavená a kdy se odstraňuje?
  23. Chcete zbourat dům či garáž? Kdy potřebujete povolení k odstranění stavby
  24. Změna stavby není jen tak. Kdy je nutné změnu nahlásit a kdy je nutné povolení
  25. Dostavěli jste dům? Nezapomeňte na důležité papírování! Co musíte udělat po dokončení stavby
  26. Dejte pozor na účel stavby. Jak je to s bydlením v ateliéru nebo v kanceláři
  27. Jak dlouho platí stavební povolení? Dejte si pozor na termíny
  28. Zastavěná plocha stavby - jak se změří a co všechno se do ní počítá?
  29. Novela zákona o ochraně před hlukem klade nové povinnosti na stavebníky rodinných domů
  30. Stavba neoprávněná a nepovolená: Jaký je v tom rozdíl?
  31. Koordinované závazné stanovisko – co to je a kde to získat?
  32. Co je to EIA a k čemu je dobrá? Stav posouzení EIA po novele od ledna 2018
  33. Jaké lhůty má stavební úřad na vyřízení stavebního povolení na rodinný dům?
  34. Jak se bránit stavebnímu úřadu při nečinnosti nebo při zamítnutí stavby
  35. Pravomoci stavebního úřadu - co může zakázat a co musí posuzovat
  36. Jakou kvalifikaci musí splňovat úředník na stavebním úřadě?
  37. Může stavební úřad ovlivňovat, jak má vypadat váš rodinný dům?
  38. Kdy může stavební úřad nařídit odstranění stavby, terénních úprav nebo zařízení?
  39. Lze postavit rekreační chatu na louce? Co je možné stavět v nezastavěném území
  40. Rodinný dům v CHKO. Na co dát pozor při jeho umisťování
  41. Stavební povolení na rodinný dům v chráněné krajinné oblasti (CHKO)
  42. Památková ochrana staveb: Jak postupovat při záměru koupě či stavby nemovitosti
  43. Na co má nárok majitel památkově chráněného domu? Proč chránit památky?
  44. Pravidla stavebních zásahů do památek: Vsaďte na dobré architekty, jednejte s NPÚ
  45. Jak prohlásit dům za kulturní památku. Návrh může podat kdokoli, majitele nelze obcházet

Přečtěte si více k tématu Povolování staveb

Zdroj: AdobeStock.com - helivideo

Jak předcházet sporům ve stavebnictví. Jak je předvídat a jak je řešit? Právník radí

Stavebnictví, ač je to věc čistě technická, je i o lidech. A kde jsou lidé, vznikají spory. Abychom tyto spory rozřešili, máme zákony a abychom rozmotali síť zákonů máme právníky. Lepší je ale prevence. Jak lze sporům předcházet? A jak indikovat blížící se spor? A s jakými spory ve stavebnictví se právníci nejčastěji…