Obecně lze říci, že jakákoliv stavba se musí postavit a dokončit podle schválené projektové dokumentace a teprve pak je možné jí užívat (ust. § 119 odst. 1 zákona č. 183/2006 Sb., stavebního zákona). Stavba je dá se říci jako „živý organizmus“, proto z tohoto obecného pravidla existuje malá výjimka. Je možné postavit stavbu s nepodstatnými odchylkami od projektové dokumentace. Co je, a co není možné považovat za nepodstatnou odchylku, napovídá § 118 odst. 7 zákona č. 183/2006 Sb., stavebního zákona, nesmí se jednat například o změnu půdorysu ani výšky, nesmí dojít k negativnímu ovlivnění požární bezpečnosti, atd. Za takovou nepodstatnou odchylku lze považovat například drobnou změnu dispozice stavby.
Tyto změny se pak zaznamenají do tzv. dokumentace skutečného provedení (§ 125 zákona č. 183/2006 Sb., stavebního zákona), kterou by měl každý vlastník stavby uchovávat po celou dobu její životnosti. Dokumentace skutečného provedení musí obsahovat i geometrické zaměření stavby, které bude součástí vkladu na katastr nemovitostí (pokud stavba podlého zápisu do katastru nemovitostí – například rodinný dům se do katastru nemovitostí zapisuje, ale například plot, nebo vodovodní přípojky ne.)
Odchylky od dokumentace musí povolit úřad
Ostatní odchylky (tedy ty, které nejsou drobné) od projektové dokumentace je pak třeba povolit stavebním úřadem (změna stavby před dokončením) a to ještě dříve, než se začne se samotnou realizací takové změny.
Některé stavby, předtím než je možné začít s jejich užíváním, vyžadují kolaudaci (kolaudační souhlas nebo kolaudační rozhodnutí), takové stavby jsou vyjmenované v ust. § 119 odst. 1 zákona č. 183/2006 Sb., stavebního zákona.
Naopak ostatní, nevyjmenované stavby, kolaudaci nevyžadují. Neznamená to však, že stavebník je zbaven odpovědnosti za správné provedení stavby a tedy i například obstarání všech zkoušek, revizí a měření vyžadované zvláštními právními předpisy.
Co dělat po dokončení stavby
Můžeme se podívat na konkrétní stavby, a na co nezapomenout před započetím jejich užívání.
Rodinný dům
Rodinný dům nepodléhá kolaudaci, před užíváním takové stavby je nezbytné zajistit si všechny revize, kterými jsou zejména revize elektro, revize hromosvodu, pokud stavba obsahuje komín, tak i revize komínu.
Stavba by měla být schopná bezpečného užívání. Měly by být tedy instalovány všechny bezpečností prvky a to zejména zábradlí na schodišti, balkonech a lodžiích, případně ve francouzských oknech v patře. Rodinný dům musí splnit i energetickou náročnost budov a tedy musí být hotový zateplovací systém, i když nemusí být realizována jeho finální úprava.
Před užíváním domu je potřeba, aby byly zkolaudované navazující stavby, jako je případná stavba komunikace, vodovodu, atd. a vyřešena likvidace dešťových vod na vlastním pozemku.
K přidělení popisného nebo evidenčního čísla u rodinného domu, který se nekolauduje, stavebník požádá stavební úřad, aby vyzval obecní úřad k přidělení čísla popisného nebo evidenčního. Tato skutečnost vyplývá z § 31a odst. 1 písm. a) zákona č. 128/2000 Sb., zákon o obcích.
Stavba pro rodinnou rekreaci
U stavby pro rodinnou rekreaci jsou požadavky velmi podobné jako u stavby rodinného domu, s tou výjimkou, že u staveb pro rodinnou rekreaci není nutné dokládat průkaz energetické náročnosti budovy a tedy není nutné realizovat jakékoliv zateplení takového objektu.
Vodovod a kanalizace
U vodovodů a kanalizací je důležité, zda se jedná pouze přípojku, která je ve vlastnictví koncového uživatele, nebo řad, který bude předán do správy místní společnosti – liší se region od regionu. Ta pak může mít specifické požadavky na předání této stavby do jejího užívání. Většinou jde o požadavek provedení kamerové zkoušky, kterou se dokládá bezchybné provedení stavby. Ke kolaudaci na stavební úřad se pak předkládá doklad o nepropustnosti (tlaková zkouška) a doklad o nezávadnosti pitné vody.
V případě, že stavba není napojena na kanalizaci, a splaškové vody jsou odváděny do jímky, je třeba zajistit zkoušku těsnosti jímky. Jímka by měla být bezodtoká po celou dobu její životnosti. V praxi se pak stává, že stavební úřad v případě pochybností požaduje doložení faktur, nebo dokladů ohledně četnosti vyvážení takové jímky a tedy ověření, zda spotřeba vody v domě odpovídá množství likvidované vody.
Komunikace
U stavby komunikace záleží, o jakou kategorii pozemní komunikace se bude jednat (rozdělení je možné dohledat v zákoně č. 13/1997 Sb., o pozemních komunikacích v § 2) Těmi nejčastějšímu v případech stavby rodinných a bytových domů budou místní komunikace a veřejně přístupné pozemní komunikace. Místní komunikace jsou v majetku obce, na jejímž území se komunikace nachází, a tedy po dokončení a kolaudaci jsou předány do jejich vlastnictví a správy. Požadavky na předání pak záleží na konkrétní obci. Veřejně přístupná účelová komunikace je ve vlastnictví fyzické nebo právnické osoby, většinou tedy majitelů pozemků a staveb, ke kterým tato komunikace vede.
Komunikace vždy podléhají vydání minimálně kolaudačnímu souhlasu, k jeho získání je zapotřebí stanoviska Policie ČR, která zkoumá bezpečnost stavby. Je nutné, aby bylo instalováno veškeré svislé dopravní značení a realizováno vodorovné dopravní značení dle dopravně inženýrského opatření. S ohledem na konkrétní situaci pak své stanovisko ke kolaudaci vydává i Hasičský záchranný sbor.
Bytový dům
U stavby bytového domu jsou požadavky na revize obdobné jako u rodinného domu, popřípadě stavby pro rodinnou rekreaci. Bytový dům však podléhá kolaudaci a tak všechny revize, zkoušky a měření bude nutné předložit stavebnímu úřadu. Jsou zde navíc zvýšené požadavky na hlukové limity mezi jednotlivými bytovými jednotkami i společnými prostorami. Splnění se dokládá zvukovou zkouškou, vše pak kontroluje Krajský hygienická stanice, která vydává stanovisko ke kolaudaci. Hasičský záchranný sbor pak zkoumá splnění veškerých protipožárních opatření a to zejména únikové cesty.
Jestliže je součástí bytového domu i výtah, pak si stavební úřad ke kolaudaci vyžádá i veškeré revize výtahu.
U bytového domu jsou zvýšené požadavky na bezbariérové užívání staveb, což je podrobeno bližšímu zkoumání i při kolaudaci. Mezi nejčastější pochybení patří zejména chybné otevírání vstupních dveří, šířka veřejných prostor, atd.
Ubytování není bydlení. K legálnímu provozu Airbnb je třeba rekolaudovat byt nebo dům na novou funkci
přečíst článekDalší způsoby, jak začít stavbu legálně užívat
Na závěr bych ještě zmínila, že kolaudace není jediný způsob, jak stavbu užívat (v případě staveb vyžadujících kolaudaci), stavební zákon nabízí ještě institut předčasného užívání a zkušebního provozu.
Předčasné užívání (§ 123 zákona č. 183/2006 Sb., stavebního zákona) je časově omezené povolení, na základě něho je možné stavbu užívat před jejím úplným dokončením, ale pouze za předpokladu, že to nemá podstatný vliv na uživatelnost stavby, neohrozí to bezpečnost a zdraví osob nebo zvířat anebo životní prostředí. U stavby prováděné dodavatelsky stavebník k žádosti připojí dohodu se zhotovitelem stavby, obsahující jeho souhlas, popřípadě sjednané podmínky předčasného užívání stavby.
Zkušebním provozem (§ 124 zákona č. 183/2006 Sb., stavebního zákona) stavby se ověřuje funkčnost a vlastnosti provedené stavby podle dokumentace či projektové dokumentace. Zkušební provoz se povolí na žádost stavebníka, nebo nařídí na základě požadavku dotčeného orgánu. Většinou jde o ověření hlučnosti stavby (provozu) a jejího vlivu na okolí. Zkušební provoz, stejně jako předčasné užívání je časově omezené. Vyhodnocení výsledků zkušebního provozu stavebník připojí k žádosti o vydání kolaudačního souhlasu. Zkušební provoz lze povolit jen na základě souhlasného závazného stanoviska, popřípadě rozhodnutí dotčeného orgánu.
Sdílet / hodnotit tento článek