Lex OZE III: jednodušší dokumentace, ale přísnější pravidla pro svépomoc
Zákon č. 87/2025 Sb.
Tato novela energetického zákona výrazně zasáhla i do stavebního zákona. Jejím cílem je zjednodušit výstavbu obnovitelných zdrojů energie a upravit požadavky na dokumentaci staveb.
Klíčové změny:
- Zúžení okruhu staveb vyžadujících projektovou dokumentaci – nově se vyžaduje jen u jednoduchých staveb pro bydlení, rekreaci a vodních děl.
- Rozšíření okruhu osob oprávněných zpracovávat dokumentaci – u většiny jednoduchých staveb již není nutná autorizace projektanta.
- Zavedení tzv. „dokumentace, která nemusí být zpracována projektantem“ – zatím bez prováděcí vyhlášky.
- Zvýšení limitů výkonu OZE:
- drobné stavby: z 50 kW na 100 kW
- jednoduché stavby: z 100 kW na 250 kW
- Změny v seznamu drobných a jednoduchých staveb – nově např. studny, ČOV, stavby zařízení staveniště.
- Zúžení okruhu staveb proveditelných svépomocí – OZE nad 100 kW a některé nové jednoduché stavby již nelze realizovat bez odborného zajištění.
- Změny v obsahu dokumentace (§ 158) – větší prostor pro správní uvážení stavebního úřadu, možnost předběžné dohody o rozsahu dokumentace.
Zákon č. 87/2025 Sb., známý jako Lex OZE III, je novelou energetického zákona, která však zasáhla i do stavebního zákona. Jeho cílem je především zjednodušit výstavbu obnovitelných zdrojů energie, ale také zpřesnit pravidla pro dokumentaci staveb a její zpracovatele.
Jednou z významných změn je zúžení okruhu jednoduchých staveb (Příloha č. 2 NSZ), které vyžadují projektovou dokumentaci. Nově se tato povinnost vztahuje pouze na jednoduché stavby určené pro bydlení a rodinnou rekreaci a na vodní díla (§ 157, § 160 odst. 2 písm. a) NSZ). Ostatní jednoduché stavby, jako jsou například skladové plochy nebo technická zařízení, mohou být dokumentovány i osobou bez autorizace, pokud má odpovídající vzdělání a praxi (§ 156 odst. 2). Zákon zde zavádí nový pojem „dokumentace, která nemusí být zpracována projektantem“. To v praxi znamená větší flexibilitu, ale i větší odpovědnost stavebníka za kvalitu podkladů.
Stavební úřad bude mít také větší prostor pro správní uvážení při posuzování dokumentace. Zákon totiž nově stanoví, že rozsah dokumentace má odpovídat významu stavby, jejímu vlivu na území či životní prostředí (§ 158 odst. 6 NSZ). To může vést k rozdílnému výkladu mezi jednotlivými úřady, a tedy i k nejistotě stavebníků. Na druhé straně se tím otevírá možnost stavebních úřadů nevyžadovat ty části dokumentace, které pro konkrétní stavbu nejsou nezbytné. Naopak již obecně neplatí, že dokumentace jednoduchých staveb nemusí obsahovat podrobnější dokumentaci jednotlivých stavebních objektů.
Změny se dotkly i seznamu drobných a jednoduchých staveb. Například u fotovoltaických elektráren se zvýšil limit výkonu pro zařazení mezi drobné stavby ze 50 na 100 kW, a u jednoduchých staveb dokonce na 250 kW. To otevírá cestu k rychlejší realizaci větších projektů bez složitého povolovacího procesu. Na druhou stranu se zpřísnila pravidla pro svépomocnou výstavbu – některé stavby, jako právě OZE nad 100 kW nebo nově definované studny a čistírny odpadních vod, již nelze realizovat bez odborného zajištění (§ 159 NSZ).
Další změny se týkají například vedení stavebního deníku – u většiny jednoduchých staveb postačí nově pouze jednoduchý záznam (§ 166 odst. 1 NSZ). Změny nastaly i v oblasti kolaudace: jednoduché stavby pro bydlení a rekreaci ji nadále vyžadují (§ 230 NSZ), ale u technické infrastruktury již není nutné dokládat geodetickou část dokumentace skutečného provedení (§ 232 NSZ).
Lex Plyn: oprava legislativní chyby a odklad digitalizace
Cílem této novely je zrychlit povolování plynových elektráren. Z pohledu stavebního práva přináší dvě důležité změny:
- Odstranění legislativní chyby z Lex OZE III, která omezovala možnost regulace technické infrastruktury ve stavebních předpisech Prahy, Brna a Ostravy.
- Prodloužení přechodného období pro zveřejňování územně plánovací dokumentace v Národním geoportálu – nově až do 30. 6. 2026.
Druhá novela, zákon č. 223/2025 Sb., známý jako Lex Plyn, má za cíl zjednodušit povolování plynových elektráren. Z pohledu stavebního práva je však důležitá především tím, že napravuje chybu z předchozí novely Lex OZE III. Ta totiž nechtěně omezila možnost Prahy, Brna a Ostravy regulovat technickou infrastrukturu prostřednictvím vlastních stavebních předpisů. Lex Plyn tuto možnost obnovuje (§ 152 NSZ).
Druhou významnou změnou je prodloužení přechodného období pro povinné zveřejňování územně plánovací dokumentace a jejích návrhů v Národním geoportálu územního plánování. Nově je tato povinnost odložena až do 30. června 2026.
Zákon o urychlení využívání OZE (ZOZE): akcelerační oblasti a výjimky z EIA
Zákon č. 249/2025 Sb.
Transpozice evropské směrnice RED III zavádí pojem „akcelerační oblasti“, kde bude výstavba OZE probíhat ve zrychleném režimu.
Co jsou akcelerační oblasti?
- Vymezené území s vysokým potenciálem pro OZE.
- Stanovují se v územně plánovací dokumentaci.
- Doprovázeny tzv. územním opatřením, které určuje podmínky a zmírňující opatření pro výstavbu.
Výhody:
- Zkrácené povolovací řízení – lhůta 60 dní.
- Obecná výjimka z EIA, pokud krajský úřad do 45 dnů nerozhodne jinak.
- Možnost povolování OZE i mimo AO, pokud žadatel navrhne dostatečná zmírňující opatření.
Třetí novela, zákon č. 249/2025 Sb., transponuje evropskou směrnici RED III a zavádí pojem „akcelerační oblasti“. Jde o území s vysokým potenciálem pro OZE, kde bude jejich výstavba probíhat ve zrychleném režimu.
Akcelerační oblasti se vymezují v územně plánovací dokumentaci a doprovází je tzv. územní opatření, které stanovuje podmínky a zmírňující opatření pro výstavbu (§ 7 ZOZE). Pokud je záměr v souladu s těmito podmínkami, může být povolen do 60 dnů (§ 31 ZOZE) a zpravidla nepodléhá posouzení vlivu na životní prostředí (EIA). Výjimka z EIA platí automaticky, pokud krajský úřad do 45 dnů nerozhodne jinak (§ 28 odst. 5 ZOZE).
Pro investory to znamená výrazné zrychlení procesu, zejména u větších projektů. Na druhou stranu je třeba počítat s tím, že akcelerační oblasti nelze vymezit v chráněných územích nebo v lokalitách s významnými zájmy obrany státu. Navíc se zpřesňuje pravidlo, že územní plán nižšího stupně nemůže svévolně měnit rozsah akcelerační oblasti vymezené v nadřazené dokumentaci (§ 5 odst. 2 ZOZE).
Zákon také upravuje povolování OZE mimo akcelerační oblasti. Pokud investor navrhne dostatečná zmírňující opatření, nemusí být vydávána výjimka podle zákona o ochraně přírody (§ 32 ZOZE). To opět přináší větší flexibilitu, ale zároveň klade vyšší nároky na přípravu projektů.
Současně má úprava v ZOZE vliv na režim drobných staveb fotovoltaických elektráren s limitem výkonu do 100 kW nastaveným v Lex OZE III. Ačkoliv k provedení těchto záměrů není vyžadováno povolení dle NSZ, stavebník by měl o povolení požádat, přičemž po uplynutí 30 dnů od podání bezvadné žádosti se považuje daný záměr za povolený a stavební úřad o tomto tzv. fiktivním povolení vydá stavebníkovi osvědčení, které zveřejní i na úřední desce a zašle nadřízenému orgánu. Osvědčení stavebního úřadu je nadřízeným orgánem přezkoumatelné (§ 33 ZOZE).
Zákon o správě informací o stavbě: Building Information Management (BIM) a nová pravidla pro FVE
Zákon č. 330/2025 Sb.
Tzv. zákon o BIM (Building Information Management) nabývá účinnosti od 1. 1. 2027, některé části již od 1. 1. 2026.
Co přináší:
- Povinnost veřejných investorů pořizovat informační model stavby (BIM) u nadlimitních veřejných zakázek.
- Změna výpočtu zastavitelnosti – FVE se nezapočítává do zastavěné plochy, pokud je pod ní zachována zeleň.
- Možnost umisťování FVE na stávající stavby, pokud to nevylučuje regulační plán.
Od 1. ledna 2026 vstoupí v účinnost část zákona č. 330/2025 Sb., známého jako zákon o správě informací o stavbě a vystavěném prostředí. Tento zákon, označovaný také jako zákon o BIM, zavádí povinnost veřejných investorů pořizovat informační model stavby u nadlimitních veřejných zakázek.
Z pohledu stavebního zákona je důležitá zejména nová úprava výpočtu zastavitelnosti ve vztahu k fotovoltaickým elektrárnám. Pokud je pod fotovoltaickou elektrárnou zachována zeleň, nezapočítává se její plocha do celkové zastavěné plochy ani do minimálního podílu zeleně (§ 144a NSZ). To může výrazně usnadnit umisťování FVE na výrobní a skladové plochy, kde by jinak mohly narážet na limity územního plánu.
Zákon také výslovně umožňuje umisťování FVE na stávající stavby, pokud to nevylučuje regulační plán. To je důležitá zpráva pro majitele hal, skladů či jiných objektů, kteří plánují instalaci solárních panelů.
Významná judikatura: když rozhodnutí soudu mění praxi
Významné rozsudky NSS
- Proluka může být posuzována i před demolicí stávajících budov – důležitý výklad pro plánování výstavby.
- Prodloužení platnosti rozhodnutí vyžaduje odůvodnění – stavebník musí vysvětlit, proč stavbu nerealizoval včas.
- Odstranění jen části stavby je možné, pokud je technicky oddělitelná – jinak se odstraňuje celek.
- Zákaz diskriminace při redukci zastavitelných ploch – obce musí postupovat podle objektivních kritérií.
Vedle legislativních změn přinesl rok 2025 i několik důležitých rozsudků Nejvyššího správního soudu, které ovlivňují výklad stavebního práva v konkrétních situacích. Tyto případy ukazují, jak se právo uplatňuje v praxi – a jak může rozhodnutí soudu změnit běžný postup stavebníka nebo úřadu.
V jednom z těchto rozhodnutí se soud zabýval výkladem pojmu „proluka“. Šlo o situaci, kdy stavebník chtěl postavit nový dům na místě starých budov určených k demolici. Úřad tvrdil, že dokud stavby nestojí, nelze mluvit o proluce. Soud však rozhodl, že pokud je záměr podmíněn odstraněním původních staveb, lze jej považovat za stavbu v proluce i před samotnou demolicí. Tím umožnil stavebníkům žádat o povolení nové stavby dříve, než dojde k odstranění starých objektů, což zkracuje celý proces. (Rozsudek NSS ze dne 29. 5. 2025, č. j. 8 As 198/2024 – 84)
Další rozsudek se týkal prodloužení platnosti územního rozhodnutí. Soud potvrdil, že stavební úřad má při rozhodování o prodloužení poměrně široké správní uvážení, ale zároveň musí stavebník doložit, proč v původní lhůtě nestihl zahájit stavbu. Nestačí tedy jen požádat – je nutné vysvětlit důvody prodlení. Tento princip lze analogicky vztáhnout i na novou právní úpravu, která omezuje platnost povolení záměru na deset let. (Rozsudek NSS ze dne 2. 4. 2025, č. j. 8 As 30/2024 – 63)
Ve třetím případě NSS řešil otázku, zda lze nařídit odstranění pouze části stavby, která byla provedena v rozporu s povolením. Šlo o zimní zahradu, jejíž některé části překračovaly povolené parametry. Soud uznal, že v některých případech je možné odstranit jen konkrétní části stavby, pokud jsou technicky oddělitelné. V tomto konkrétním případě však rozhodl, že oddělení není možné bez narušení celku, a proto bylo správné nařídit odstranění celé stavby. Zároveň upozornil, že pasivní přístup stavebníka, který se nepokusil stavbu dodatečně legalizovat, hrál v rozhodnutí důležitou roli. (Rozsudek NSS ze dne 4. 4. 2025, č. j. 10 As 278/2024 – 59)
Zajímavý je také rozsudek týkající se změn územního plánu, konkrétně situace, kdy obec rozhodla o zrušení některých zastavitelných ploch. Soud konstatoval, že takový zásah je možný, ale musí být proveden na základě objektivních a předem stanovených kritérií. Pokud obec některé pozemky ponechá jako zastavitelné a jiné nikoliv, musí jasně vysvětlit proč. V opačném případě může jít o diskriminační postup. Pro vlastníky pozemků to znamená, že mají právo na rovné zacházení – a pokud se cítí znevýhodněni, mohou se bránit i soudně. (Rozsudek NSS ze dne 31. 7. 2025, č. j. 1 As 187/2024 – 47)
Co změny z roku 2025 znamenají pro praxi?
Změny ve stavebním právu v roce 2025 přinášejí větší flexibilitu, ale zároveň kladou vyšší nároky na orientaci v právních předpisech. Pro stavebníky je důležité vědět, kdy je nutná projektová dokumentace, kdo ji může zpracovat a jaké stavby lze realizovat svépomocí. Pro investory OZE bude klíčové sledovat, zda jejich záměr bude spadat do akcelerační oblasti, a jaké podmínky musí splnit pro zrychlené povolení. Obce a kraje se musí připravit na nové povinnosti v oblasti územního plánování a digitalizace.
Všechny tyto změny ukazují, že stavební právo se stále vyvíjí a reaguje na technologické i společenské výzvy. Pro úspěšnou realizaci stavebních záměrů bude stále důležitější kvalitní právní a technická příprava, komunikace se stavebními úřady a schopnost adaptace na nové podmínky.
Autorka: Markéta Bočková, mluvčí a PR specialistka Frank Bold
Odborné podklady: Pavel Černý, advokát a partner Frank Bold Advokáti
Sdílet / hodnotit tento článek